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Le modèle de syndic
Lorsque vous achetez un bien en copropriété, vous devenez propriétaire d'une partie de l'immeuble avec d'autres personnes. Selon la loi de 1965, chaque copropriété doit être gérée par un syndic qui est chargé de superviser les différents aspects de la copropriété. Il existe plusieurs types de syndics, tels que:
- Le syndic professionnel : ici, une entreprise extérieure prend en charge la gestion de la copropriété en échange d'une rémunération. Il existe aussi des syndics en ligne qui sont des syndics professionnels sans agence physique.
- Le syndic bénévole : ici, un copropriétaire, élu lors d'une assemblée générale à la majorité absolue, doit remplir les fonctions du syndic.
- Le syndic coopératif : le conseil syndical doit gérer la copropriété de manière collective. Le président du conseil syndical est d'ailleurs appelé le président-syndic. Ce modèle présente des avantages tels que des économies de charges, une plus grande transparence et une meilleure convivialité dans l'immeuble.
Note : si vous êtes expatrié(e), il est tout à fait possible d'investir dans l'immobilier locatif en France depuis l'étranger. Les AG se font de plus en plus à distance lorsque les copropriétaires ne peuvent pas se déplacer. Vous pouvez aussi opter pour le syndic en ligner où vous participer à la gestion de l'immeuble avec les autres copropriétaires.
La situation financière de la copropriété
En tant que futur propriétaire du bien, vous devez demander au vendeur de vous fournir un pré-état daté, et ce, avant la signature du compromis de vente.
Un pré-état daté est un document établi par un expert qui décrit l'état général d'un bien immobilier au moment où il est visité. Il est généralement utilisé lors de la vente du bien afin de fournir des informations sur l'état de l'immeuble et de ses équipements.
Lorsque vous achetez un bien géré par un syndic de copropriété, il est fortement recommandé de le demander, car ce document vous permettra de connaître l'état général de l'immeuble, des équipements communs et des parties privatives, ainsi que les éventuelles réparations ou travaux à prévoir. Il vous aidera également à évaluer les coûts d'entretien futurs et à anticiper les charges courantes liées à la copropriété. Vous pourrez même vérifier si l'immeuble est conforme aux normes de construction et de sécurité en vigueur, ainsi qu'aux règles d'urbanisme. Il vous permettra aussi de vérifier le niveau global d’impayés. Si la copropriété détient un fort taux d’impayés, cela traduit une mauvaise gestion de la copropriété.
Si cet achat est destiné à de l'investissement locatif, il est d'autant plus important de prendre ces charges en compte afin de mieux calculer la rentabilité locative de votre investissement.
Les règles de la copropriété
Avant de conclure la vente, vous devriez consulter le règlement de la copropriété et vous assurer que les statuts de la copropriété soient respectés par tous les copropriétaires. Ce document écrit définit les règles de fonctionnement de l'immeuble. Il précise aussi les droits et les obligations des copropriétaires et de leurs locataires. Vous pouvez donc même le communiquer à vos éventuels futurs locataires pour qu'ils puissent en prendre connaissance.
À titre d'exemple, le règlement de la copropriété peut fixer les horaires pour effectuer des travaux ou encore interdire les animaux de compagnie.
Nous vous conseillons d’y jeter un coup d'œil pour vérifier que le règlement n’est pas trop contraignant. Certains règlements imposent par exemple des horaires pour effectuer des travaux dans son appartement, fixent des règles pour l’utilisation de l’ascenseur ou du monte-charge, ou encore l'usage privatif d'une des parties communes de l'immeuble.
Les travaux
En tant que copropriétaire, vous pouvez demander à consulter la fiche synthétique de l’immeuble. Cette fiche recense tous les travaux effectués dans la copropriété. Pour voir les travaux récemment effectué, vous pouvez aussi consulter les 3 derniers procès-verbaux des dernières assemblées générales. Si la copropriété prévoit un ravalement de façade, cela pourrait impacter votre budget, d'où l'intérêt de vérifier tous ces points.
Le carnet d'entretien
Un carnet d'entretien est un document qui regroupe des informations techniques relatives à l'entretien et aux travaux effectués dans un immeuble en copropriété. Il est obligatoire et doit être élaboré, tenu à jour et géré par le syndic de copropriété. Les copropriétaires ont également accès à ce document pour pouvoir consulter les informations techniques liées à l'entretien de l'immeuble. Ainsi, il est important de le consulter avant d’acquérir un bien immobilier.
Voici quelques informations que vous pouvez retrouver en son sein :
- L’adresse de la copropriété ;
- L’identité du syndic de copropriété actuel ;
- Les références des contrats d'assurance souscrits par le syndicat de copropriétaires avec leur date d'échéance ;
- Les références des contrats d'assurance dommages ouvrages souscrits pour le compte du syndicat de copropriétaires ;
- Le diagnostic technique global, qui informe les copropriétaires sur la situation générale de l'immeuble et permet d'envisager d'éventuels travaux. Il peut être obligatoire dans certaines copropriétés (neuves par exemple) ;
- Le plan pluriannuel de travaux voté en assemblée générale des copropriétaires et échelonné sur 10 ans.
Ainsi, le carnet d'entretien de la copropriété va vous permettre d'anticiper les dépenses à venir. Il vous informe sur les travaux effectués récemment dans l'immeuble, comme par exemple un ravalement de façade. Il vous donne aussi une vision globale de l'état de l'immeuble en répertoriant les informations techniques liées à l'entretien et les travaux effectués.
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