Quels-sont les étapes et points importants pour réaliser l’estimation immobilière la plus juste ?

L’estimation immobilière à Paris d’un bien immobilier est l’une des étapes les plus importantes dans le processus de vente. Toutefois, pour que cette évaluation soit la plus juste, il est important de prendre en compte certains critères.

L’estimation immobilière : 1ère étape pour bien vendre

Pour vendre votre appartement à Paris, l’évaluation immobilière est une condition sine qua non. Concrètement, le prix fixé qui sera indiqué sur l’annonce immobilière est un élément majeur qui peut jouer en votre faveur comme en votre défaveur si l’estimation ne s’avère pas réaliste.

Quel que soit le type de biens, que ce soit en tant que résidence principale ou résidence secondaire, le prix de la revente ne correspondra pas forcément au prix d’achat. Il faut compter sur les éventuels travaux réalisés, sans oublier la réalité du marché immobilier au moment de la mise en vente.

Aujourd’hui, grâce à Internet et à des outils spécifiques, les acheteurs ont la possibilité de comparer plusieurs biens similaires dans une même zone géographique.

Bien réaliser son estimation à Paris permet ainsi une vente rapide, avec des acquéreurs qualifiés et aux mieux des intérêts communs. La surestimation génère bien souvent un délai de commercialisation plus long et risque de « ternir l’attrait » du bien auprès des meilleurs acquéreurs.

Des techniques d’estimation immobilière

Pour réussir votre estimation immobilière à Paris, il existe aujourd’hui 3 manières principales afin d’évaluer au prix le plus juste votre bien immobilier :

  • La méthode basée sur le prix d’achat et la date d’acquisition : selon la conjoncture économique et en fonction des données fournies par l’INSEE à propos de l’évolution des prix du marché immobilier, il est possible d’actualiser le prix de son appartement ;

  • La méthode basée sur les biens vendus à proximités : Ici, on ne s’intéresse qu’aux biens similaires proches de votre appartement tout en considérant les particularités de ce dernier ;

  • La méthode basée sur les prix pratiqués : on compare les ventes réalisées et enregistrées dans les diverses bases de données immobilières officielles (données des notaires BIEN/PERVAL, impôts, DVF). Dès lors, un prix moyen se dégage et permet d’ajuster votre prix de vente.

Comment se passe l’évaluation immobilière de votre appartement parisien ?

On remarque qu’il existe 3 étapes cruciales dans le processus d’évaluation :

Des facteurs physiques, juridiques et économiques

Facteurs économiques

Plusieurs éléments participent à influer sur le prix de votre appartement comme :

  • La conjoncture économique : taux d’emprunt, nombre de ventes, demande dans le secteur concerné ;
  • Les critères de pondération : critères qui prennent en considération d’autres indicateurs ;
  • L’intérêt du bien : type de clientèle, attractivité du quartier.

Facteurs physiques

  • Aspect extérieur et intérieur : état du bien, architecture, agencement intérieur ;
  • Qualité de l’isolation : respect des normes, confort, nuisances sonores ;
  • Entretien : entretien des parties communes, de la façade, etc.

Facteurs juridiques

  • Respect de la date d’échéance du bail d’habitation, délai du préavis ;
  • Présence de servitudes ;
  • Nature du terrain.

Une étude comparative du marché

La 2nde étape pour réussir votre estimation immobilière à Paris est une étude précise de l’état actuel du marché immobilier non seulement dans la capitale, mais également dans l’arrondissement voire même le quartier. (carte intéractive des quartiers parisiens)

En fait, plus vous affinez votre comparatif — notamment en regardant les biens similaires dans le même quartier, la même rue — plus vous aurez une fourchette de tarifs réaliste.

Il est important de regarder aussi bien les appartements vendus que ceux qui restent proposés à la vente.

Vous obtiendrez alors des renseignements précieux pour estimer le prix de votre bien.

Prendre en compte les critères de pondération

Ces éléments sont des indicateurs — souvent indiqués en pourcentage — qui permettent d’augmenter ou de réduire le prix au m².

On pourrait compter d’ores et déjà plus d’une quarantaine de ces critères, mais tous n’entrent pas en jeu dans l’évaluation selon la situation et le type de biens.

Parmi les plus courants, on peut noter l’environnement du bien, la vue, son exposition, l’étage, l’ensoleillement, le calme, les prestations et services (gardiennage, conciergerie, présence d’un ascenseur.

Il ne faut pas oublier les équipements de sécurité comme un digicode ou un interphone, la présence d’une terrasse ou d’un balcon, le standing de l’immeuble, la qualité de l’isolation, l’entretien des espaces verts aux alentours, la proximité avec les écoles et commerces, etc.

Qui peut réaliser l’estimation de votre appartement à Paris ?

Plusieurs professionnels, Agences immobilières et experts immobilier, sont à même de réaliser cette évaluation.

L’agence immobilière

Les agences proposent habituellement des estimations immobilières gratuites. Vous pouvez vous en assurer, cependant, au moment de la prise de rendez-vous.

Ce service est un moyen pour les agences de récupérer des mandats de vente, c’est pourquoi vous devez vous montrer vigilant quant au résultat.

Concrètement, certains agents immobiliers peuvent gonfler le prix de vente estimé pour s’assurer de vous avoir comme client.

Mais rien ne vous empêche de demander plusieurs estimations si vous doutez de la cohérence des résultats.

Le notaire

Acteur du secteur immobilier par excellence et apte à fournir des conseils juridiques si nécessaire, ce professionnel pourra aussi vous indiquer les prix de ventes des biens similaires autour du vôtre.

Il peut en revanche vous facturer des honoraires. À ce propos, le tarif de ces honoraires est libre, mais est toujours communiqué avant la prestation.

Pour une vente d’un appartement à Paris, le notaire utilise la base de données BIEN (la base PERVAL concerne le reste de la France).

L’expert immobilier

Certains experts sont agréés auprès des tribunaux.

L’expert immobilier se basera plus sur des méthodes de calculs et de comparaisons. Il aura moins l’expérience du « Terrain ».

L’estimation immobilière en ligne

De plus en plus prisée, cette méthode d’estimation immobilière est très prisée par les particuliers qui veulent avoir rapidement une première idée de la valeur de leur bien immobilier.

Cependant, il faut comprendre que ce genre de méthode ne s’applique pas pour les biens atypiques ou lorsque le nombre de ventes aux alentours est assez faible.

Elle ne remplace pas évidemment l’évaluation faite par un professionnel qui se déplacera chez vous et qui se basera non seulement sur des critères d’évaluations objectifs mais aussi subjectifs en fonction de son expérience et des ventes récentes réalisées.

En revanche, l’estimation immobilière en ligne est rapide, gratuite et très accessible depuis votre téléphone ou un ordinateur.

En connaissance de cause, le site Matera recommande District Immobilier pour assurer l’estimation d’un bien à Paris.


04 mai 2021
ÉCRIT PAR
Auriane Roussel
Juriste