Immobilier d'entreprise : Bail commercial, Sous location ou Coworking ?

Comment concilier ses stratégies immobilières, RH et RSE ? 

Si pour nombre d’entreprises le bénéfice reste financier, opérer un changement dans sa stratégie immobilière peut se révéler être une opération gagnante sur de nombreux aspects en termes de flexibilité mais aussi humains et environnementaux. 

D’un point de vue RSE par exemple, les entreprises envisagent désormais de réunir leurs collaborateurs dans des immeubles économes en énergie et construits dans le respect de l’environnement et des réglementations en vigueur (BREEAM, LEED Gold, HQE Exploitation, ISO 14 001…). Les immeubles labellisés tant pour leur gestion et exploitation responsable que pour le confort offert aux utilisateurs sont aujourd’hui les plus plébiscités. Plutôt que d’engager une démarche de labellisation complexe et longue de leurs locaux, les entreprises se tournent ainsi plus volontiers vers des bâtiments certifiés du marché et gérés par des experts du coworking et du bureau opéré. Ce qui leur permet de valoriser cette approche responsable dans leur rapport RSE, tout en favorisant le bien-être des utilisateurs et leur accès à une offre de services parmi les plus complètes du marché.   

Autre argument en faveur de ces espaces centraux ou décentralisés : limiter les temps de trajets des collaborateurs et les émissions de GES associées. Le secteur du transport étant selon l’INSEE responsable de 15% des émissions françaises de gaz à effet de serre et correspond avec l’immobilier au second secteur le plus énergivore.  

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Bail commercial, Sous location ou Coworking : quelle forme retenir ?  

L’espace de travail et sa contractualisation sont des éléments importants car ils influent sur un large nombre de critères et problématiques : attraction des talents, amélioration de la productivité, accueil de clients, réduction des coûts… 

Le bail commercial, contrat de location largement plébiscité au cours de ces dernières années se voit concurrencé par des alternatives plus flexibles, souvent régies par un contrat de prestation de services à l‘instar des espaces de coworking. Avantage ou Inconvénient ? 

• Bail Commercial 

Le modèle de Bail Commercial, également appelé bail 3/6/9 est le modèle de bail le plus répandu aujourd’hui encore sur le territoire national. Il permet d’engager dans la durée la relation entre un propriétaire et un locataire tout en protégeant l’un et l’autre sur les conditions inhérentes à ce contrat et ses conditions financières. Ce bail est régi en droit français par les articles L145-1 et suivant le code du commerce.

• Contrat de Sous Location  

Les contrats de sous location répondent bien souvent à des besoins plus temporaires. Ils viennent combler une pénurie d'offres sur le marché des bureaux à louer. Et cela est d’autant plus vrai dans les grandes métropoles régionales ou à Paris où le marché de la location est relativement tendu. 

Les entreprises peuvent également y avoir recours dans le cadre d’un déménagement, d’un dépôt de bilan ou de leur développement. 

Le contrat de sous location est à l’initiative du locataire d’un espace de travail. Il permet d’exploiter à plein les mètres carrés sous-exploités et de diviser une partie des coûts entre les locataires 

Dans le respect de la loi ALUR, le locataire désirant louer une partie de son bien devra en informer au préalable son propriétaire et en avoir son autorisation écrite. 

• Contrat de Coworking 

L’immobilier étant l’un des principaux postes de dépense des entreprises, le coût des espaces est un critère important de sélection des espaces. Les espaces de coworking, plus flexibles et aux loyers souvent modérés, présentent ici une corde non négligeable à leur arc. 

En effet, si leur prix peut sembler de prime abord cohérent et extrêmement lisible, il n’est pas comparable aux prix des espaces de bureaux à louer classiques car les espaces de coworking ne présentent pas de coûts cachés. Le locataire n’est pas soumis à des dépôts de garantie faramineux par exemple, à l’installation de mobilier, d’équipements et autres infrastructures, et n’a pas de frais supplémentaires non plus liés aux charges des bâtiments. La solution flexible et clé en main est aujourd’hui la solution la plus abordable financièrement.

Les espaces de coworking sont soumis à des contrats de prestation de services.

Comment trouver son espace de coworking ?

Trouver l’espace de coworking le plus adapté à ses attentes, revient à se poser les bonnes questions sur sa stratégie immobilière et sa volonté d’investir des espaces tiers. En fonction de vos besoins et de la taille de votre entreprise, vous pouvez opter pour des espaces centraux ou alternatifs, ou pour des marques telles que WOJO ayant un maillage important sur le territoire. Ce qui permettra notamment à vos équipes de choisir l’espace le plus séduisant ou adapté à leurs besoins. 

Nombre d'entreprises choisissent aujourd’hui de se faire accompagner par des experts du marché du coworking et des bureaux opérés de sorte à pouvoir trouver les espaces idéaux et négocier les tarifications en fonction des volumes. De plus, il n’est pas rare d’avoir recours à plusieurs marques de coworking de façon temporaire ou quasi permanente afin de travailler depuis des espaces vraiment stratégiques pour votre entreprise ou à proximité des zones d’habitation de vos collaborateurs. 

Dans tous les cas, repenser sa stratégie d’entreprise revient à s’interroger sur vos attentes et celles de vos salariés. Si le bail commercial semble être le plus encadrant, le plus flexible et économiquement attractif demeure le contrat de prestations de services au travers des espaces de coworking ! 

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