Pourquoi est-il important de prendre à temps les premiers éléments de vieillissement dans une copropriété ?

L’attention portée aux premiers éléments de vieillissement est cruciale pour la pérennité de ces environnements résidentiels. Ces signes, parfois insignifiants en apparence, peuvent préfigurer des problèmes bien plus graves. S'ils ne sont pas traités rapidement, ils entraînent très souvent de gros travaux. Alors, comment prendre à temps les premiers éléments de vieillissement dans une copropriété ?

Définition des premiers éléments de vieillissement 

Ce sont les premiers éléments de dégradation. Il s'agit par exemple : 

• De fissures dans les murs ;
• D'infiltrations d’eau ;
• De défaillances électriques ;
• D’une toiture abîmée ;
• D’ardoises ou de tuiles à reprendre, etc.

Ces défaillances sont les signes précurseurs de détérioration. Parfois mineures, elles sont peut-être synonymes de problèmes plus profonds et plus coûteux à long terme, si elles ne sont pas traitées à temps.

Pourquoi prendre en compte rapidement ces éléments de vieillissement dans une copropriété ?  

1. Ces signes, même minimes, peuvent affecter négativement la valeur de l’ensemble immobilier. Les éléments de vieillissement, négligés, peuvent faire chuter la valeur globale de la copropriété, compromettant alors le patrimoine immobilier des propriétaires. D'ailleurs, s'ils ne sont pas pris en compte rapidement, ces dommages structurels risquent fortement de se multiplier, pouvant dissuader de potentiels acquéreurs ;
2. L'aggravation des problèmes structurels entraîne très souvent des coûts financiers supplémentaires élevés. S’ils sont ignorés ou négligés, ils peuvent rapidement se transformer en problèmes plus coûteux à résoudre. Une fissure non réparée peut s’élargir avec le temps et compromettre l’intégrité du bâtiment ;
3. Des infiltrations d’eau récurrentes, des problèmes d'ascenseurs ou encore des fissures dans les circulations sont autant de facteurs qui perturbent le quotidien des résidents !

Que faire pour prévenir les risques ?

Anticiper la dégradation

Pour prévenir des problèmes plus conséquents, il est nécessaire de détecter le moindre facteur de vieillissement. Ainsi, le traiter le plus tôt possible c'est éviter des dommages plus importants. Des réparations mineures et des travaux d’entretien de prévention sont généralement moins onéreux que des reconstructions complètes.     

Si des éléments de vieillissement sont constatés  

Dans la structure du bâtiment

Si des éléments de vieillissement sont relevés dans les espaces communs et affectent la structure du bâtiment (une fissure dans un mur porteur, des escaliers affaissés, etc), des travaux sont alors nécessaires. Pour valider ces travaux à l’échelle de la copropriété, un vote en assemblée générale doit s'effectuer afin d'obtenir l’accord des copropriétaires. Les dispositifs de vote en AG de copropriété relèvent de la  loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qui établit les règles de majorité.

Au niveau des surfaces extérieures du bâtiment

Si des travaux en extérieur doivent être envisagés - façade, toiture, etc. - il sera nécessaire de demander, en plus d'un vote en AG, toutes les autorisations d’urbanisme nécessaires (CU, DP, PC…) . Par ailleurs, d'autres autorisations externes pourront être sollicitées. Comme les pompiers pour les accès de sécurité, les voisins pour prévenir de nuisances sonores et même les architectes-conseil de la ville.

Directement dans les appartements 

Vous constatez des dégradations dans l’un des appartements de la copropriété ? Des travaux y sont nécessaires ? Pas de panique, vous pouvez réaliser librement des travaux dans les parties privatives si ceux-ci ne viennent pas impacter les parties communes. Ainsi, aucun vote en AG n’est nécessaire. Cependant, si les interventions viennent à toucher les murs porteurs, la charpente ou les planchers, l’accord des copropriétaires sera obligatoire. Il s’agit ici d’éléments structurels qui appartiennent non pas au copropriétaire en question, mais bien à l’ensemble de la copropriété !

Comment prendre à temps les premiers éléments de vieillissement dans une copropriété 

Les procédures pour traiter les éléments de vieillissement 

Si vous repérez des signes de vieillissement dans votre copropriété, vous pouvez être sûr que des travaux s'effectueront dans les mois à venir. Voici quelques conseils pour aborder ces problèmes de vieillissement dans votre copropriété :

• Effectuez un diagnostic complet de l'état général du bâtiment : il est essentiel d'évaluer avec précision les éléments nécessitant une rénovation. Ce bilan vous aidera à déterminer les interventions prioritaires et à élaborer une feuille de route claire ;
• Hiérarchisez les travaux par ordre de priorité : Il est primordial de les classer les interventions nécessaires par ordre de priorité. Cette hiérarchisation vous permettra d'établir un calendrier réaliste pour les travaux et de prévoir un budget adapté en conséquence ;
• Constituez un budget prévisionnel : estimer avec précision les coûts permet d'avoir une vision globale des ressources financières nécessaires. Assurez-vous d'inclure non seulement les dépenses directement liées aux travaux, mais aussi les frais d'études et de gestion ;
• Explorez les financements possibles : plusieurs possibilités de financement s'offrent aux copropriétés. Il existe notamment les subventions, les prêts bancaires, les aides publiques, les avances de trésorerie et même la vente d’une parcelle, ou ce que l’on appelle le droit à construire à un marchand de biens. En étudiant ces options, vous pourrez choisir la meilleure combinaison de financements pour réaliser efficacement les travaux nécessaires ;
• Réaliser une étude de faisabilité : pour traiter le vieillissement de la copropriété, une étude de faisabilité peut s’avérer précieuse. Celle-ci vous permettra d’établir un diagnostic complet à présenter en AG, avec les travaux à entreprendre et les coûts associés.

Avec qui ? 

Pour traiter ces éléments de vieillissement, faites appel à un architecte spécialisé dans les travaux en copropriété. Ils sont les plus à même de connaître sur le bout des doigts les démarches spécifiques aux copropriétés. Ils ont l’habitude de réaliser et de superviser ces types de travaux en conformité avec les règlements de copropriété : un vrai gage de confiance et de qualité pour effectuer des travaux en toute sérénité. 

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En syndic coopératif : créer une collaboration étroite entre les résidents 

1. Établir une collaboration étroite entre les résidents et la gestion de la copropriété c’est s’assurer d’identifier les problèmes en amont, pour les traiter rapidement ensemble et éviter qu’ils s’aggravent ;
2. Sensibiliser les copropriétaires à l'entretien des espaces communs et privatifs, c’est anticiper des problèmes éventuels et éviter les non-dits.

Anticiper le coût des travaux avec la gestion comptable de la copropriété

La gestion comptable d'une copropriété est un pilier essentiel pour maintenir sa santé financière. Face aux éléments de vieillissement, une comptabilité rigoureuse est indispensable pour anticiper les coûts des travaux de rénovation nécessaires.

En impliquant une planification financière minutieuse, elle vise à constituer des réserves pour des rénovations futures. Elle garantit alors non seulement la sécurité et le confort des résidents, mais aussi la pérennité de leur investissement immobilier.

Être aiguillé : se tourner vers un professionnel pour prévenir les premiers éléments de vieillissement dans une copro

Que vous soyez suivi par un syndicat de copropriété professionnel, ou que vous gériez en tant que syndicat bénévole votre immeuble, vous vous posez sans doute de nombreuses questions pour prévenir les dégradations de votre lieu de vie.  

Sur l’urgence de la situation ou non, les notions économiques liées, les éléments de vieillissement, les possibilités de remise en état, ou toute autre question liée au bâtiment : faites appel à un expert avec la visite-conseil d’un cabinet d’architecture spécialisé dans les copropriétés, ou étude de faisabilité réglementaire !

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