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Qu’est-ce que la trêve hivernale ?
La trêve hivernale correspond à une période pendant laquelle toutes les procédures d’expulsion locatives en cours sont reportées. En théorie, elle court du 1er novembre de l’année en cours au 31 mars de l’année suivante. Son but est de protéger tous les locataires durant les cinq mois de saison froide.
Historiquement, la première trêve hivernale voit le jour en 1956. Elle dure du 1er décembre au 15 mars. Au fil du temps, de nouveaux textes de loi sont venus prolonger la durée de cette trêve. La plus récente, la loi ALUR, promulguée en mars 2014, fixe la fin de la trêve hivernale au 31 mars.
Ce dispositif accorde un sursis à un locataire ayant une procédure d’expulsion locative à son encontre. À noter que l’expulsion est l’ultime recours d’un propriétaire-bailleur face à des impayés de loyers ou des nuisances sonores.
Qui est concerné par la trêve hivernale ?
En tant que bailleur, durant la période de trêve hivernale, vous conservez tous vos droits. Cela signifie que tous les loyers continuent de vous être dus. En cas d’impayés durant cette période, vous pourrez donc entamer une procédure d’expulsion. Voici les différentes étapes d’une procédure d’expulsion :
Étape n°1 : Faites appel à la caution solidaire ou à l'assurance bailleur
Avant de pouvoir entamer une procédure judiciaire, faites appel à la caution solidaire par huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception.
Si vous avez souscrit à une assurance contre les loyers impayés (GLI), contactez celle-ci dès le premier impayé.
Étape n°2 : Obtenez la résiliation du bail
En cas de présence d’une clause résolutoire dans le contrat, contactez un huissier de justice pour qu’il envoie un commandement de payer au locataire. Si la dette locative subsiste, il sera temps de saisir le tribunal judiciaire pour qu’un juge constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion du locataire.
Dans le cas où le contrat ne fait pas mention de clause résolutoire, on parle alors de résiliation judiciaire. Contactez un huissier de justice pour qu’il assigne le locataire en justice. Le juge pourra alors ordonner la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
Étape n°3 : L’ordre d’expulsion est mis en application par un huissier de justice
En théorie, s’ensuit la mise en application de l’ordre d’expulsion par un huissier de justice. Néanmoins, vous ne pourrez pas l’obtenir pendant la période de trêve hivernale.
Même après l’obtention de l’ordre d’expulsion, vous devrez attendre la fin de cette période pour expulser votre locataire.
Quelles sont les exceptions à la trêve hivernale ?
Dans certains cas, la trêve hivernale ne s’applique pas et le propriétaire-bailleur peut tout de même procéder à l’expulsion de son locataire. Il s’agit des cas suivants :
- Un relogement possible correspondant aux besoins de ou des locataires : Dans ce cas, le logement proposé doit contenir autant de pièces que de locataires, doit être salubre et situé dans un rayon de 5 km du premier logement. Le nouveau loyer devra par ailleurs être cohérent avec les ressources des locataires ;
- De squatteurs occupent une résidence principale ou secondaire : Dans ce cas, le propriétaire peut entamer une procédure d’expulsion des squatteurs qui est différente d’une procédure d’expulsion de locataire ;
- Un époux ou une épouse coupable de violences conjugales : Le juge aux affaires familiales peut ordonner une expulsion dans le cadre d’une ordonnance de protection ;
- Un divorce : Le juge des affaires familiales peut accompagner le jugement du divorce d’une expulsion du domicile familial.
La prolongation exceptionnelle de la trêve hivernale 2021
Emmanuelle Wargon, ministre du Logement, a annoncé le lundi 1er février 2021 la prolongation de la trêve hivernale jusqu’au 31 mai. Cette mesure vise à protéger les locataires en période de crise sanitaire.
Ce n’est pas la première fois que le gouvernement met en place une mesure d’urgence pour maintenir les locataires dans leurs logements. En effet, l’année dernière, les expulsions locatives avaient déjà été reportées jusqu’au 10 juillet 2020.
La prolongation de la trêve hivernale s’inscrit dans une série d’autres mesures, inspirées du député Nicolas Démoulin, qui a publié un rapport sur la manière de prévenir les expulsions locatives pendant la période de la crise sanitaire.
Parmi elles, on peut noter que les coupures de gaz et d’électricité sont désormais interdites pendant la durée de la trêve hivernale. L’accès au chauffage et au courant est en effet considéré comme un droit qui ne peut être révoqué, même en cas d’impayés.
Mais bien sûr, le gouvernement n'oublie pas les bailleurs. C’est pourquoi, aucune mesure d’allègement des loyers pour les baux à usage d’habitation n’a été mise en place. Or, la crise a diminué les revenus de bien des foyers.
Pour éviter de mettre à mal les bailleurs confrontés à des situations d’impayés, la ministre du Logement a révélé son intention d’augmenter le fonds d’indemnisation des propriétaires-bailleurs.
La fin de la trêve hivernale
La Ministre du Logement travaille d’ores et déjà à la mise en place de solutions pour préparer la fin de la trêve hivernale. Le but du gouvernement est d’éviter des expulsions locatives en masse dès le 1er juin 2021. Pour cela, elle souhaite échelonner les expulsions pour protéger les plus fragiles. Elle a également annoncé son intention d’interdire les expulsions sans qu’une solution de relogement ou d’hébergement n'ait été trouvée.
Par ailleurs, la ministre a annoncé un projet de construction de 250 000 logements sociaux en collaboration avec Action logement, la Caisse des Dépôts et le mouvement HLM.
Comment pouvez-vous lutter contre les impayés des locataires ?
L’expulsion locative est une procédure longue et fastidieuse. C’est également le dernier recours pour les propriétaires bailleurs confrontés à des situations d’impayés. Pour éviter d’en arriver là, il existe des moyens pour se prémunir contre les impayés :
- Le choix du locataire et de la caution solidaire
Tout d’abord, il convient d’apporter un soin tout particulier au choix du locataire et de la caution solidaire. Lorsque vous proposez un logement à la location, vous avez le droit d’exiger la présentation de divers documents comme le contrat de travail, un avis d’imposition ou encore les trois derniers bulletins de salaire de votre futur locataire. Si la coutume veut que le locataire ou la caution puissent justifier d’un salaire représentant trois fois le montant du loyer, ce n’est pas une obligation.
Par ailleurs, pour vous prémunir contre le risque d’impayés, vous pouvez demander à votre futur locataire une caution solidaire, c’est-à-dire une personne qui se porte garante en cas d’impayés. Cela peut être les parents du locataire par exemple.
- Les garanties
Il existe des assurances et des dispositifs auxquels le bailleur peut souscrire au moment de la mise à disposition de son logement. En cas d’impayés, ceux-ci prennent le relais et s’acquittent des dettes locatives. Voici quelques exemples de garanties auxquelles vous pouvez souscrire :
La Garantie Loyers Impayés (GLI) : C’est une assurance privée. Le montant de la souscription dépend du loyer du logement assuré ;
La Garantie Visale : Cette assurance est un dispositif mis en place par Action Logement. Dans ce cas, la garantie Visale se porte caution solidaire pour le locataire.
Le dispositif FSL : Le dispositif Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) est un dispositif mis en place par le Gouvernement. Il prend la forme d’un prêt ou d’une subvention accordé à un locataire ou à un copropriétaire pour apporter une aide financière en cas de défaillance.
- L’étalement des échéances et la réduction des créances
Si votre locataire fait face à des difficultés financières ponctuelles, vous pouvez mettre en place un échéancier des paiements. Cela permettra d’éviter à votre locataire d’accumuler des dettes et de se retrouver en incapacité totale de vous payer.
Autre solution : vous pouvez décider de réduire le montant de la dette de votre locataire pour lui permettre de rester dans le logement et de s’acquitter du montant du loyer dans la limite de ses ressources.
Nous vous recommandons de mettre en place l’une des deux solutions avant d’engager des poursuites contre votre locataire, souvent coûteuses et épuisantes.
- Le congé du locataire
Le meilleur moyen d’éviter une accumulation de dettes et une procédure judiciaire est bien sûr un accord à l’amiable. Un locataire a le droit de donner son congé en cours de bail et de quitter le logement. Nous rappelons que le délai de préavis est de trois mois en location vide et d’un mois en location meublée ou lorsque le logement se trouve en zone tendue.
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