Comment gérer efficacement le volet comptable et financier d'une SCI ?

La transformation numérique a notablement impacté l’ensemble des entreprises, qui, avec plus ou moins de facilités, se sont embarquées dans l’aventure. Elles se sont informées, équipées et ont entraîné avec elles leurs partenaires et fournisseurs de services. Nul n'ignore que l’un des postes névralgiques de toute économie est sa comptabilité. Les cabinets d’experts-comptables se sont donc massivement digitalisés, incitant aussi massivement les réticents de leur propre clientèle à en faire autant. Il faut dire que tout comptable y trouve son compte (qu’il soit de l’entreprise ou du cabinet d’expert) et que la finance automatisée y gagne en performance et rentabilité. Les SCI qui possèdent des biens en copropriété ont intérêt à s’intéresser à la digitalisation de leur gestion, en raison de son efficacité dans les domaines comptables et financiers.

Les besoins et obligations des SCI

Comme dans toute autre société, l'associé gérant doit veiller à l’exactitude de ses comptes et à la bonne répartition des bénéfices entre ses associés, en fonction de leurs parts du capital social. Il est bien entendu que seule la gestion rigoureuse de ce volet financier peut garantir la pérennité de la société. Si pour sa part le volet comptable semble plus souple, il s’avère au bout du compte qu’il convient raisonnablement de lui appliquer la même rigueur.

Le régime de l’impôt sur les revenus (IR)

Une Société Civile Immobilière, qui peut exister à partir d’une association de deux personnes, est en principe soumise à l’impôt sur le revenu. De ce fait, elle n’est légalement tenue qu’à une comptabilité de trésorerie du type recettes-dépenses. Néanmoins, à chaque fin d’exercice, elle présente ses résultats aux associés par le biais du gérant. Les associés déclarent des revenus qui doivent correspondre au solde du compte bancaire. Le gérant a donc tout de même intérêt à tenir une comptabilité, ne serait-ce que pour répondre convenablement tant aux demandes du fisc qu’à celles des associés.

Le régime de l’impôt sur les sociétés (IS)

À leur création, certaines SCI choisissent le régime d’imposition sur les sociétés (IS) plutôt que sur le revenu (IR). Cela implique la taxation sur les bénéfices, la déduction de plus de frais et d’amortissements. Mais dans ce cas la société doit tenir une comptabilité complète, semblable à celle des entreprises commerciales. Il s’agit de tenir à jour : les comptes annuels (bilan, compte de résultat et annexe), un livre journal (crédits débits) et un grand-livre (organisé par compte comptable). Dans ce cadre exigeant, l’associé-gérant doit avoir de solides connaissances en comptabilité. Il peut aussi s’en remettre à un expert-comptable ou encore avoir un logiciel de comptabilité performant.

La gestion digitalisée

La numérisation s’exprime en données. Or, dans les domaines de la comptabilité et des finances, les données ne manquent pas. Tout l’intérêt de la digitalisation réside dans sa capacité de traitement et d’analyse ainsi que dans la simplicité de renseignement des outils mis à disposition. Elle est, de fait, une opportunité pour tous les acteurs économiques, et notamment pour les entreprises et les sociétés, leurs gestionnaires et leurs comptables.

Les avantages spécifiques pour la SCI

Une société civile immobilière peut devenir une entreprise de taille conséquente, nécessitant une grande rigueur dans sa gestion locative. Sa fonction initiale est par nature le contrôle des revenus et du bon fonctionnement général, finalisé par la répartition des bénéfices. Au-delà de cette logique, l’intérêt de la société est aussi de comprendre ses propres rouages, leurs adéquations au marché et finalement sa propre capacité d’investissement. La digitalisation permet facilement les anticipations et simulations, par exemple dans le cadre de modification du capital social, de perte de bénéfices, ou encore dans celui d’investissements dans la rénovation.

En pratique, la numérisation fait gagner beaucoup de temps et de clarté. L’enregistrement des écritures est simultané dans tous les volets de la comptabilité en partie double. De plus, les plateformes et les logiciels qu’elles utilisent (ou que le gérant utilise directement) signalent ou empêchent la validation des comptes déséquilibrés.

Les modalités de fonctionnement

Pour la société civile immobilière, le grand saut dans la digitalisation peut prendre la forme d’une réponse logique aux exigences du cabinet comptable déjà partenaire. Dans un climat de confiance et de collaboration réussie, pourquoi en effet ne pas entendre ses arguments, qui de toute manière s’imposent. D’autre part, l’on observe que de nombreuses SCI, récentes ou de taille « petite » ou « moyenne », adhèrent à une plateforme digitale.

Il s’agit initialement, dans les deux cas, de déposer des documents, de générer des quittances de loyers ou des rappels, et de s’organiser pour obtenir de la manière la plus simple les bilans annuels. Ceci s’inscrit dans le cadre d’une pré-comptabilité qui selon l’envergure de la SCI peut s’avérer suffisante. Cependant, la plateforme digitale ne saurait remplacer le conseil du cabinet d’expertise-comptable auprès des « grandes » sociétés immobilières. Son avis (juridique, comptable, fiscal…) est des plus précieux dans tous les actes de la vie de la SCI que ce soit à la création, l’élargissement ou la liquidation. Enfin, sa capacité à télédéclarer la liasse fiscale et au cas échéant à gérer la TVA ôte véritablement une charge aux gestionnaires.

Mais, dans le cadre d’une société de taille petite ou moyenne, ou dans celui, classique, de l'imposition sur le revenu, la plateforme digitale présente de nombreuses facilitations de gestion et de contrôle pour un coût bien inférieur à celui d’un cabinet d’expert-comptable. Permettant tout à la fois les écritures, leur coordination instantanée et la consultation de la trésorerie à jour (par le rapprochement bancaire), les plateformes répondent à l’essentiel des besoins de la grande majorité des SCI. Ainsi, cela vaut très certainement la peine de s’inspirer de l’outil iPaidThat pour adopter une plateforme digitale et réussir la transition numérique de la société civile immobilière.


24 septembre 2021
ÉCRIT PAR
Yasmine Khaldi
Juriste