Travaux extérieurs déductibles des revenus fonciers : ce que tout propriétaire doit savoir

Qu’est-ce que les travaux extérieurs ?

Les travaux extérieurs sont ceux effectués sur votre bien immobilier, hors de l'intérieur du logement. Cela peut concerner la réalisation d’une véranda ou d’une terrasse, la pose de panneaux photovoltaïques, l'installation d’une piscine, etc. Il peut s'agir de travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration. 

En tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez déduire certains de ces travaux de vos revenus fonciers si votre logement est loué vide. Les frais peuvent être déduits avant le paiement de l’impôt. 

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Déduire les travaux extérieurs des revenus fonciers : régime réel ou micro-foncier ?

Pour un logement mis en location, il est possible de déduire certains travaux extérieurs, à condition que vous soyez sous le régime réel. Ce régime d’imposition est le seul qui peut vous permettre de déduire vos travaux extérieurs. 

Si les revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € par an, le propriétaire-bailleur est, par défaut, placé sous le régime micro-foncier. Ce régime offre un abattement forfaitaire de 30% censé couvrir ses charges (frais de gestion, assurance, etc.). 

Le régime réel est applicable dans deux cas : 

• Le propriétaire a choisi d’opter pour le régime réel. 
• Ses revenus dépassent les 15 000 € annuels. Dans ce cas, il sera automatiquement soumis au régime réel. 

Bon à savoir :

Si vous savez que vous allez avoir des frais très importants dans les années qui viennent, prenez le temps de réfléchir au choix de votre régime fiscal. Par exemple, si vous prévoyez d'engager de gros travaux dans un futur proche, opter pour le régime réel pourrait être une stratégie judicieuse. Cela vous permettrait de déduire les coûts réellement engagés pour réaliser les travaux.

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Quels sont les travaux extérieurs déductibles des revenus fonciers ?

Trouver ce qui est déductible ou non peut être difficile à trouver. Le fisc accepte généralement la déduction des travaux de réparation et d'amélioration, mais refuse celle des travaux de reconstruction.

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Selon le bulletin officiel des finances publiques, « pour être admises en déduction, les dépenses correspondant à des travaux déductibles doivent répondre aux conditions générales de déduction des charges exposées au BOI-RFPI-BASE-20 ». Ainsi, les dépenses doivent être en lien avec :

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• L’acquisition ou la conservation du revenu foncier,
• Des dépenses réellement payées par le propriétaire.

Travaux d'amélioration

Les dépenses d’amélioration concernent les travaux qui ajoutent à un logement un équipement ou un élément de confort nouveau, ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans toutefois modifier la structure de l'immeuble.

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L'installation initiale ou le remplacement d'un équipement par un autre plus adapté aux conditions modernes de vie sont considérés comme répondant à ces critères. Cela peut, par exemple, inclure l'installation ou le remplacement du chauffage central, d'une salle de bain, d'une cuisine, du raccordement au tout-à-l'égout, d'un ascenseur ou d'une antenne collective de télévision.

Bon à savoir :

Depuis l’adoption de la loi Climat et Résilience, de nombreux logements qui ont un mauvais classement DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) doivent être améliorés sous peine de diverses conséquences (gel des loyers, interdiction de louer, etc.). Les travaux de rénovation énergétique font généralement partie des travaux d’amélioration déductibles. De plus, des aides publiques permettent également d’en réduire les coûts.

Attention :

Les dépenses d'amélioration effectuées dans un local à usage professionnel ou commercial ne sont généralement pas déductibles, à l'exception de celles destinées à faciliter l'accueil des personnes handicapées ou à protéger les locaux de l'amiante.

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Travaux de réparation et d'entretien

Ces dépenses concernent les travaux qui ont pour but de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial.

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Les dépenses d'entretien correspondent généralement aux dépenses destinées à maintenir l'immeuble en l'état, tandis que les dépenses de réparation concernent les travaux qui vont au-delà des opérations courantes d'entretien et qui consistent en la remise en état, la réfection ou le remplacement d'équipements essentiels pour que l'immeuble puisse être utilisé conformément à sa destination. Par exemple, réfection de la façade, entretien de l’installation électrique, travaux de plomberie, remplacement de chaudière, etc.

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Certaines dépenses d'entretien et de réparation peuvent être à la charge des locataires, y compris pour certaines charges de copropriété. Ces dépenses ne sont généralement pas déductibles des revenus fonciers, même si le propriétaire-bailleur n'en demande pas le remboursement à son locataire.

Bon à savoir :

Les dépenses locatives de réparation et d'entretien sont celles qui incombent au locataire.

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Travaux de construction, reconstruction ou d'agrandissement

Ces dépenses ne sont jamais déductibles. Elles comprennent notamment :

• Celles qui apportent une modification importante au gros-œuvre d’un logement existant (c’est le cas généralement de gros travaux nécessitant d'abattre ou de construire des murs porteurs), 
• Les travaux d'aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction (par exemple, si vous rénovez entièrement l'intérieur d'un immeuble, changez tous les sols, refaites toutes les installations électriques et sanitaires, ces travaux peuvent être considérés comme une reconstruction). 
• Ou encore ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable de logements existants (par exemple, la construction d’un étage supplémentaire).

Bon à savoir :

Dans le cadre du prélèvement à la source, l'impôt sur le revenu relatif aux revenus fonciers du propriétaire-bailleur de 2023 est prélevé à la source chaque mois via un acompte prélevé sur son compte bancaire.