Comment créer une ASL ?

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Création d'une ASL : Consentement écrit et rédaction de statuts

Une association syndicale libre se constitue après l’obtention du consentement unanime des propriétaires constatée par écrit et de la rédaction de ses statuts.

L’obtention du consentement par écrit

Il est bon de rappeler que dans le cas d’un lotissement “privé” avec des parties communes, la création d’une ASL est obligatoire. On considère que par la signature de l’acte d’achat, le futur propriétaire a implicitement donné son consentement et adhère donc automatiquement à l’ASL et à son cahier des charges.

Dans les autres cas, le consentement peut être réalisé par la signature des actes d’acquisition des immeubles concernés, pour autant que ceux-ci prévoient la constitution de l’association syndicale, et cela même si les statuts ne sont pas encore adoptés.

Attention !

La future création de l’ASL doit être expressément prévue dans l’acte de vente.

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L'établissement des statuts

Les statuts déterminent les règles auxquelles devra se soumettre l’association syndicale libre. Ils doivent impérativement contenir les mentions suivantes :

• Le nom, objet et l’adresse du siège de l’ASL
• Ses règles de fonctionnement
• Ses modalités de financement et son mode de recouvrement des cotisations
• Les biens entrant dans son périmètre et les modalités de retrait de ceux-ci
• Ses modalités de représentation à l’égard des tiers ;
• Ses modalités de modification des statuts
• Ses modalités de dissolution

Attention !

Dans le cas d’un lotissement neuf, avec un espace partagé, la création d’une ASL est obligatoire. Chaque propriétaire adhère à celle-ci au moment de la signature de l’acte de vente. Les statuts des ASL peuvent alors être déjà rédigés par le lotisseur.

Bon à savoir :

Le lotisseur est un professionnel de l'immobilier, qui achète et qui aménage des terrains pour en faire des lotissements. Votre promoteur et votre lotisseur peuvent être une seule et même personne. En effet, il s’agit souvent plus d’une fonction, que d’un métier à part entière. Si les statuts ne sont pas rédigés par le lotisseur, il est fortement conseillé de passer par un notaire ou un avocat pour s’assurer que les statuts soient bien conformes à la loi.

Bien sûr, les propriétaires ont un droit de modification sur les statuts existants. Une grande liberté est laissée aux associations syndicales libres qui sont peu encadrées par la loi. Les rédacteurs des statuts ont ainsi une grande liberté pour organiser l’association et son fonctionnement, ce qui leur permet de tenir compte de toutes les particularités inhérentes à leur ensemble immobilier.

Après la vente d’au moins deux biens, et l’obtention implicite du consentement des propriétaires, l’ASL est officiellement constituée. Il faut maintenant déclarer celle-ci aux autorités compétentes.

Bon à savoir :

Il existe une différence entre une ASL constituée et une ASL déclarée. Une association syndicale ayant obtenu un consentement unanime et établi des statuts peut fonctionner selon ses propres statuts. Par contre, selon l’article 5 de l’ordonnance du 1er juillet 2004, tant qu’une ASL n’a pas été déclarée, elle n'a aucune capacité juridique.

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Création d'une ASL : la déclaration auprès de la préfecture

Une fois les statuts définis, la déclaration de l’ASL se fait par l’un des colotis à la préfecture ou sous-préfecture compétente selon l’adresse ou se trouve le siège. Le siège n’a pas l’obligation de se trouver dans le périmètre de l’ASL. Mais généralement, il s’agit de l’adresse du président de l’association syndicale libre.

Bon à savoir :

Le président est le représentant légal de l’ASL. Son rôle est de faire appliquer les décisions prises en assemblée générale. Il est élu lors d’une assemblée générale par le syndicat, c'est-à-dire l’ensemble des colotis.

Le dossier de déclaration doit comporter les éléments suivants :

• Les statuts de l’ASL en double exemplaire
• Le plan parcellaire de tous les biens entrant dans son périmètre
• La déclaration de chaque adhérent précisant les désignations cadastrales

Bon à savoir :

Il s’agit d’un plan qui illustre la position relative d’un lot privatif par rapport à un autre. Il permet ainsi de fixer les limites de chaque lot et de les identifier avec un numéro.

• Un formulaire de déclaration en vue de la future publication dans le Journal Officiel des Associations et Fondations d’Entreprise (JOAFE)

Bon à savoir :

Le JOAFE est un journal publié par la Direction de l’Information Légale et Administrative. Il a pour objectif de rendre public et accessible au plus grand nombre, les créations, modifications et dissolutions des fondations d’entreprise, fonds de dotation, associations et associations syndicales de propriétaires. Cinq jours après la réception du dossier complet de déclaration de l’ASL, un récépissé daté et signé sera renvoyé par la préfecture ou sous-préfecture. Dans un délai d’un mois suivant la date de délivrance du récipissé, un extrait des statuts de l’ASL sera publié dans le JOAFE. C’est la parution de cette annonce qui sert de preuve de la création de l’ASL, et justifie donc de sa capacité juridique. Il est conseillé de télécharger ce document et de le conserver précieusement.

Attention !

La capacité juridique donne le pouvoir à l’ASL d’engager des actions contre un colotis ne payant pas ses cotisations. Même si l’ASL peut techniquement se contenter de fonctionner sur la base de ses statuts, ne pas la déclarer peut devenir handicapant sur le long terme.