Un contrat de location est un document par lequel le bailleur et le locataire s’engagent mutuellement, l’un à louer son bien, et l’autre à payer son loyer. Encadré par la loi ALUR, il régit les relations entre les deux parties qui s’engagent à respecter un certain nombre de devoirs et à bénéficier d’un grand nombre de droits.
Définition d’un contrat de location
Le contrat de location, aussi appelé contrat de bail, est un contrat par lequel le bailleur loue son logement au locataire.
Un contrat de location est un document qui doit être rédigé de manière minutieuse et être adapté au type du bien immobilier. Généralement, il prend la forme écrite dans laquelle les deux parties définissent les conditions de location du bien à respecter tout en rentrant dans le cadre des normes législatives et réglementaires.
Le bail a pour but premier de définir les droits ainsi que les obligations du bailleur et du locataire au cours de la période de location.
Tout savoir sur le contrat de location
Peut-on imposer une durée pour le contrat de location ?
Le contrat de bail doit obligatoirement indiquer sa durée. Cette durée ne peut pas être inférieure à trois ans pour les particuliers ou six ans pour les professionnels (dans le cas d’une SCI par exemple).
Dans certains cas, le bailleur peut imposer une durée plus courte au contrat de location, d’un an au minimum. Toutefois, il doit impérativement faire figurer le motif (départ à la retraite, raisons familiales, etc.) dans le contrat de bail.
Une fois le contrat de bail arrivé à échéance, il est renouvelé automatiquement si le propriétaire ou le bailleur n’ont pas donné congé.
Contrat de location : le bailleur peut-il augmenter le loyer ?
Pour augmenter le loyer chaque année, le bailleur doit prévoir initialement une clause de revalorisation dans le contrat de bail.
La date de revalorisation est celle mentionnée sur le bail. Autrement, le propriétaire peut retenir la date de signature du bail. L’augmentation du loyer est calculée en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) définie par l’INSEE tous les trois mois.
Dépôt de garantie en contrat de location
Le dépôt de garantie, également appelé improprement « caution », doit être prévu dans le contrat de bail. Ce dernier définit notamment son montant, qui doit rester dans la limite du plafond défini par la loi. Le montant du dépôt de garantie ne doit pas excéder un mois de loyer hors charges. Par ailleurs, il ne peut pas être révisé en cours de bail. Si le propriétaire prévoit une clause prévoyant une augmentation de la caution, elle doit être alors réputée non-écrite.
Résiliation du contrat de location
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 encadre les conditions de résiliation d’un contrat de location. Le locataire peut résilier le contrat de bail avec un délai de préavis de trois mois. Au cas où le logement serait situé en zone tendue, le délai est d’un mois. Pendant cette durée, le locataire peut rester dans le logement le temps de trouver leur future habitation.Une zone tendue correspond à une zone géographique où l’offre immobilière ne répond pas à la demande qui est beaucoup plus importante. À titre d’exemple, nous pouvons citer : Paris, Lyon, Marseille, Nantes, Lille, Toulouse, Nice.
En zone tendue, le propriétaire doit faire face à une réglementation vis-à-vis des loyers et entraîne des répercussions lors de l'élaboration du contrat de bail. En cas de modification de loyer, le bailleur doit prévenir son locataire et cette augmentation ne peut avoir lieu qu'en cas de plus-value ajouter sur la valeur de l'habitation.
Un contrat de bail peut être cédé, mais il faut que le locataire et le bailleur se soient entretenus à l'avance et que tout soit mentionné dans le contrat de bail signé par les deux parties.
Contrat de location : Contenu et documents annexés
Contenu d’un contrat de location de bail
Lors de sa rédaction, le contrat de bail doit mentionner les informations ci-dessous sur le bailleur et le locataire :
- Nom et domicile du propriétaire
- Si le propriétaire ne gère pas directement la copropriété, il faut mentionner le nom et le siège social du gestionnaire
- Nom du locataire
- Date de prise d’effet et durée du bail
En ce qui concerne le logement, le contrat de bail doit préciser les informations suivantes :
- Consistance du logement c'est-à-dire référencer toutes les informations. liées aux équipements (appartement meublé ou non meublé
- Sa destination (bail d’habitation, bail professionnel libéral)
- Description du lieu (maison, appartement, superficie, nombre de pièces, etc.)
- Nature et montant des travaux effectués dans le bien depuis le dernier bail
- Surface du bien. Si elle n’est pas mentionnée ou est erronée, le locataire peut demander une diminution de loyer.
Obligation du locataire
Lors de la signature d'un contrat de bail, le locataire s'engage à respecter plusieurs règles :
- Il s'engage à user raisonnablement de l'habitation. Cela implique de ne pas créer de problèmes vis-à-vis du bien loué.
- Il s'engage à payer les prix du bail (loyer et charges)
- Accepter les travaux demandés par le propriétaire.
- Assurer les charges de travaux locatifs.
- De respecter les règles d'urbanisme et de ne pas altérer le visuel du bien
- Il doit aussi souscrire à une assurance pour couvrir le bien en cas de problème.
Obligation du propriétaire-bailleur
De son côté le bailleur possède aussi des obligation vis-à-vis du contrat de location telle que :
- Fournir un logement décent à son locataire en respectant une surface habitable minimale, avec un confort qui permet au logement d'être habitable avec des équipements fonctionnels tout en n'étant pas énergivore et assuré la santé et la sécurité de son locataire.
- Il doit garantir un usage paisible à son locataire, c'est-à-dire assurer la jouissance paisible de son logement loué.
- Transmettre tous les documents nécessaires en n'oubliant pas de les soumettre.
- Enfin il doit assurer la réalisation de travaux qui permettent à son locataire de vivre dans les meilleures conditions dans son logement. Il peut insérer dans le bail des clauses permettant la réalisation de travaux comme la liste de travaux que le locataire devra effectuer lui-même effectuer, la façon dont les travaux vont impacter le loyer qui peut entraîner une baisse ou une augmentation future et les modalités de remboursement en cas de départ du locataire.
Plus généralement, le contrat de location doit comporter les informations relatives au loyer :
- Montant du loyer mensuel et les modalités de paiement pour le bien loué
- Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire
- Modalités de paiement des charges locatives
- Montant du dépôt de garantie
- Montant des dépenses liées au chauffage
Il est important pour le locataire de vérifier toutes les clauses du bail mentionnées ci-dessus. Toute information non mentionnée peut entraîner des litiges vis-à-vis du locataire et peut entraîner l’annulation du contrat de bail.
Si ces informations sont toutes présentes, l’état de lieux peut être fait et la signature du bail effectué.
Listes des documents annexés au contrat de location
Le contrat de location doit contenir la liste des documents suivants
- Les diagnostics immobiliers obligatoires, à l’image du diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic amiante, diagnostic gaz, etc.
- Une notice d’information, détaillant les droits et les obligations du locataire et du bailleur
- Un état des lieux d’entrée
- Une photocopie de la grille de vétusté si les deux parties se sont mis d’accord sur ce point
- L’attestation d’assurance du oucataire pour se prémunir contre les risques locatifs
- Un extrait du règlement de copropriété si le bien est situé dans une copropriété
- Une autorisation de mise en location si le bien est situé dans un secteur d’habitat dégradé
- L’acte de cautionnement au cas où le locataire fait appel à un garant
- Un inventaire détaillé de l’ensemble des appareils électroménagers au cas où le bien mis en location est meublé.
Contrat de location : les clauses
Les clauses obligatoires
Le contrat de location doit contenir dix éléments obligatoires listés ci-dessous. Si le bail est incomplet, il peut comporter des risques pour le bailleur, qui s’expose à des sanctions diverses, et des problèmes pour le locataire
- Coordonnés du propriétaire (du bailleur)
- Le nom du ou des locataires
- Durée du bail
- La destination, la description et la consistance du bien
- La description du logement et des équipements
- Raccordement
- Modalité de paiement du loyer
- Plafonnement du loyer
- Date du versement du dernier loyer par le dernier locataire
- Travaux réalisés par le propriétaire avant la signature du nouveau bail
Quelles sont les clauses abusives pour un bail d’habitation ?
Certaines clauses peuvent être considérées comme abusives si elles restreignent la liberté du locataire. Parmi ces clauses, nous pouvons citer :
- Imposer au locataire de procéder au prélèvement automatique pour le paiement du loyer
- Obliger le locataire à s’assurer par un assureur imposé par le bailleur
- Interdir le locataire de détenir un animal de compagnie, à l’exception des chiens de 1ère et 2e catégories
- Facturer des frais supplémentaires pour l’envoi des quittances
- Facturer l’état des lieux de sortie. S’il a été réalisé par un huissier, le propriétaire peut alors le faire
- Clause ayant pour but de faciliter la résiliation du contrat
- Clause qui interdit au locataire l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle
Les réglementations encadrant le contrat de location ?
La loi ALUR (2014)
Aussi appelée loi Duflot II, la loi Alur est un texte qui encadre les relations entre le locataire et le propriétaire. Elle a pour objectif premier de protéger les locataires vulnérables. Au-delà de cet aspect, elle vise à :
- Clarifier les baux de location ;
- Lutter contre les logements indignes et donc permet à un locataire d'avoir accès à logement décent ;
- Contribuer au développement de l’urbanisme ;
- Favoriser l’accès au logement ;
- Lutter contre la précarité immobilière ;
- Instaurer une garantie universelle des loyers.
La loi ELAN (2018)
Cette loi ELAN a pour ambition de faire évoluer le logement et de l’inscrire dans l’évolution numérique. Plusieurs dispositifs ont été mis en place :
- Le bail électronique qui permet de dématérialiser la procédure grâce à une signature électronique par exemple
- Le bail mobilité : contrat de location non renouvelable allant d’un à 10 mois
- La garantie Visale : destinée aux locataires ayant des difficultés à trouver un garant, notamment les étudiants étrangers.
Loi climat et résilience (2020)
Cette loi a été mise en place dans le but d’améliorer la performance énergétique des bâtiments loués. Les deux documents suivants doivent être assortis au contrat de bail, comme cité précédemment :
- L’étiquette de performance énergétique
- Le montant total annuel des dépenses d’énergies.
Le bail commercial
Le bail commercial diffère du bail d’habitation. Ce contrat ne dispose pas des mêmes clauses. Tout d’abord, le bail commercial n’est pas obligé d’être écrit, il ne doit concerner que les activités commerciales comme l’industrie ou l’artisanat. Ce contrat de bail est d’une durée minimale de 9 ans contrairement aux 6 mois du bail d’habitation.
Pour le renouvellement, le locataire doit faire la demande 6 mois avant la fin du bail. Dans certains cas, un refus de renouvellement sans indemnité peut exister.
Il est important de noter que le dépôt de garantie n'est pas obligatoire dans un bail commercial. Dans ce cas, les locataires et le bailleur peuvent se mettre d'accord sur le montant de ce dépôt et peuvent aller jusqu'à des intérêts en lien avec l'activité commerciale. En ce qui concerne les travaux et les charges de copropriété, c'est à la charge du locataire de s'occuper du montant des charges.
C'est au locataire que revient le soin d'effectuer les dépenses de travaux qui peuvent être récurrentes.
L’essentiel à retenir sur le contrat de location
- Le contrat de location est un contrat signé entre le propriétaire et le locataire. Il s’agit d’une résidence principale pour le locataire et ne doit pas y exercer une activité professionnelle. Cela peut concerner une maison, un appartement ou un studio.
- Durée : trois ans pour un particulier et six ans pour un professionnel
- Loyer : Dépend principalement de la zone dans laquelle se situe le logement.
- Renouvellement : le contrat de bail est reconduit tacitement si le locataire ou le bailleur ne donne pas son préavis.
Le contrat de location avec Matera
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Il est important de noter que nous vous aidons dans la rédaction du contrat de bail et vous n'aurez aucun problème quant à la sélection du votre futur locataire.
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