Définition d’un contrat de location

Le contrat de location, aussi appelé contrat de bail, est un contrat par lequel le bailleur loue son logement au locataire.

Un contrat de location est un document qui doit être rédigé de manière minutieuse et être adapté au type du bien immobilier. Généralement, il prend la forme écrite dans laquelle les deux parties définissent les conditions de location du bien à respecter tout en rentrant dans le cadre des normes législatives et réglementaires. 

Le contrat de location a pour but premier de définir les droits ainsi que les obligations du bailleur et du locataire au cours de la période de location.

Bon à savoir :

Quelle est la différence entre un contrat de bail et un contrat de location ? Les deux termes sont utilisés de manière interchangeable pour faire référence au contrat liant le propriétaire et le locataire d’un logement en détaillant leurs droits et obligations. 

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Tout savoir sur le contrat de location

Peut-on imposer une durée pour le contrat de location ? 

Le contrat de location doit obligatoirement indiquer sa durée. Cette durée ne peut pas être inférieure à trois ans pour les particuliers ou six ans pour les professionnels (dans le cas d’une SCI par exemple).

Dans certains cas, le bailleur peut imposer une durée plus courte, d’un an au minimum. Toutefois, il doit impérativement faire figurer le motif (départ à la retraite, raisons familiales, etc.) dans le contrat de bail.

Une fois le contrat de bail arrivé à échéance, il est renouvelé automatiquement si le propriétaire ou le bailleur n’ont pas donné congé. 

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Contrat de location : le bailleur peut-il augmenter le loyer ?

Pour augmenter le loyer chaque année, le bailleur doit prévoir initialement une clause de revalorisation dans le contrat de bail. 

La date de revalorisation est celle mentionnée sur le contrat. Autrement, le propriétaire peut retenir la date de signature du bail. L’augmentation du loyer est calculée en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) définie par l’INSEE tous les trois mois.

Bon à savoir :

Le propriétaire peut également augmenter le prix de son loyer s’il procède à des travaux d’amélioration (équipements nouveaux, sécurisation de l’immeuble, etc.). Autrement dit, si ces rénovations apportent une valeur ajoutée au logement et à ses occupants, le bailleur peut procéder à l’augmentation exceptionnelle de loyer en cours de bail.

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Dépôt de garantie en contrat de location

Le dépôt de garantie, également appelé improprement  « caution », doit être prévu dans le contrat de location. Ce dernier définit notamment son montant, qui doit rester dans la limite du plafond défini par la loi. Le montant du dépôt de garantie ne doit pas excéder un mois de loyer hors charges. Par ailleurs, il ne peut pas être révisé en cours de bail. Si le propriétaire prévoit une clause prévoyant une augmentation de la caution, elle doit être alors réputée non-écrite.

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Résiliation du contrat de location

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 encadre les conditions de résiliation d’un contrat de location. Le locataire peut résilier le contrat avec un délai de préavis de trois mois. Au cas où le logement est situé en zone tendue, le délai est d’un mois.

Une zone tendue correspond à une zone géographique où l’offre immobilière ne répond pas à la demande qui est beaucoup plus importante. À titre d’exemple, nous pouvons citer : Paris, Lyon, Marseille, Nantes, Lille, Toulouse, Nice.

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Contrat de location : Contenu et documents annexés 

Contenu d’un contrat de location

Lors de sa rédaction, le contrat de bail doit mentionner les informations ci-dessous sur le propriétaire et le locataire :

-   Nom et domicile du propriétaire

-   Si le propriétaire ne gère pas directement la copropriété, il faut mentionner le nom et le siège social du gestionnaire

-   Nom du locataire

-   Date de prise d’effet et durée du bail

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En ce qui concerne le logement, le contrat de bail doit préciser les informations suivantes :

-   Consistance du logement

-   Sa destination (bail d’habitation, bail professionnel libéral)

-   Description du lieu (maison, appartement, superficie, nombre de pièces, etc.)

-   Nature et montant des travaux effectués dans le bien depuis le dernier bail

-   Surface du bien. Si elle n’est pas mentionnée ou est erronée, le locataire peut demander une diminution de loyer.

Bon à savoir :

Si le bail ne mentionne pas la surface habitable du bien loué, ou si elle est erronée, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire et demander une diminution de loyer. Il a un mois de délai suivant la date du bail pour le faire. Le propriétaire dispose du même délai pour apporter des précisions à cette information.

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Plus généralement, le contrat de location doit comporter les informations relatives au loyer : 

• Montant du loyer mensuel et les modalités de paiement 
• Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire 
• Modalités de paiement des charges locatives
• Montant du dépôt de garantie 
• Montant des dépenses liées au chauffage 

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Listes des document annexés au contrat de location 

Le contrat de location doit contenir la liste des documents suivants 

• Les diagnostics immobiliers obligatoires, à l’image du diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic amiante, diagnostic gaz, etc.
• Une notice d’information, détaillant les droits et les obligations du locataire et du bailleur 
• Un état des lieux d’entrée 
• Une photocopie de la grille de vétusté si les deux parties se sont mis d’accord sur ce point 
• L’attestation d’assurance du oucataire pour se prémunir contre les risques locatifs 
• Un extrait du règlement de copropriété si le bien est situé dans une copropriété 
• Une autorisation de mise en location si le bien est situé dans un secteur d’habitat dégradé 
• L’acte de cautionnement au cas où le locataire fait appel à un garant 
• Un inventaire détaillé de l’ensemble des appareils électroménagers au cas où le bien mis en location est meublé.

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Contrat de location : les clauses 

Les clauses obligatoires  

Le contrat de location doit contenir dix éléments obligatoires listés ci-dessous. S’il est le bail est incomplet, il peut comporter des risques pour le bailleur, qui s’expose à des sanctions diverses.

• Coordonnés du propriétaire ou bailleur 
• Le nom du ou des locataires 
• Durée du bail
• La destination, la description et la consistance du bien 
• La description du logement et des équipements 
• Raccordement
• Modalité de paiement du loyer 
• Plafonnement du loyer 
• Date du versement du dernier loyer par le dernier locataire
• Travaux réalisés par le propriétaire avant la signature du nouveau bail

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Quelles sont les clauses abusives pour un bail d’habitation ?

Certaines clauses peuvent être considérées comme abusives si elles restreignent la liberté du locataire. Parmi ces clauses, nous pouvons citer : 

• Imposer au locataire de procéder au prélèvement automatique pour le paiement du loyer 
• Obliger le locataire à s’assurer par un assureur imposé par le bailleur 
• Interdir le locataire de détenir un animal de compagnie, à l’exception des chiens de 1ère et 2e catégories 
• Facturer des frais supplémentaire pour l’envoi des quittances 
• Facturer l’état des lieux de sortie. S’il a été réalisé par un huissier, le propriétaire peut alors le faire 
• Clause ayant pour but de faciliter la résiliation du contrat 
• Clause qui interdit au locataire l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle

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Les réglementations encadrant le contrat de location ?

La loi ALUR (2014)

Aussi appelée loi Duflot II, la loi Alur est un texte qui encadre les relations entre le locataire et le propriétaire. Elle a pour objectif premier de protéger les locataires vulnérables. Au-delà de cet aspect, elle vise à :

• Clarifier les baux de location ;
• Lutter contre les logements indignes ;
• Contribuer au développement de l’urbanisme ;
• Favoriser l’accès au logement ;
• Lutter contre la précarité immobilière ;
• Instaurer une garantie universelle des loyers.

La loi ELAN (2018)

Cette loi ELAN a pour ambition de faire évoluer le logement et de l’inscrire dans l’évolution numérique. Plusieurs dispositifs ont été mis en place : 

• Le bail électronique qui permet de dématérialiser la procédure grâce à une signature électronique par exemple 
• Le bail mobilité : contrat de location non renouvelable allant d’un à 10 mois 
• La garantie Visale : destinée aux locataires ayant des difficultés à trouver un garant, notamment les étudiants étrangers.

Loi climat et résilience (2020)

Cette loi a été mise en place dans le but d’améliorer la performance énergétique des bâtiments loués. Les deux documents suivants doivent être assortis au contrat de bail, comme cité précédemment :

• L’étiquette de performance énergétique
• Le montant total annuel des dépenses d’énergies.

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L’essentiel à retenir sur le contrat de location 

• Le contrat de location est un contrat signé entre le propriétaire et le locataire. Il s’agit d’une résidence principale pour le locataire et ne doit pas y exercer une activité professionnelle. Cela peut concerner une maison, un appartement ou un studio.
• Durée : trois ans pour un particulier et six ans pour un professionnel 
• Loyer : Dépend principalement de la zone dans laquelle se situe le logement. 
• Renouvellement : le contrat de bail est reconduit tacitement si le locataire ou le bailleur ne donne pas son préavis.

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