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Lorsqu’un propriétaire-bailleur donne congé à son locataire en lui envoyant un préavis lorsqu’il vend son logement, il peut être obligé d’offrir au locataire un droit de préemption. Dans quel cas le droit de préemption est obligatoire ? Qu’est-ce que le droit de préemption ? Quelle est la procédure à suivre ? Matera vous explique.
Droit de préemption : quand est-il obligatoire ?
Le bénéfice du droit de préemption doit obligatoirement être offert au locataire en place (ou éventuellement à sa caution solidaire, le cas échéant) lorsque le propriétaire-bailleur donne congé au locataire :
- pour vendre son logement ;
- concernant un logement loué vide ;
- après la date anniversaire du contrat de bail.
Bon à savoir : le droit de préemption n’est pas obligatoire lorsque le propriétaire donne congé au locataire :
- pour y habiter ou loger un proche ;
- pour un motif légitime et sérieux ;
- lorsque le logement est en location meublée ;
- si le propriétaire-bailleur compte vendre le logement loué vide pendant le bail.
Qu’est-ce que le droit de préemption ?
Le droit de préemption est le droit prioritaire qui est offert au locataire d’acheter avant toute autre personne le logement mis en vente.
Juridiquement, le congé pour vendre envoyé au locataire vaut offre de vente. Le locataire pourra alors se porter acheteur du logement avant toute autre personne, s’il le souhaite.
Droit de préemption : quelle procédure ?
Les mentions obligatoires de la lettre de congé
Le propriétaire-bailleur doit envoyer une lettre de notification de congé au locataire. Cette lettre doit contenir les mentions obligatoires suivantes :
- Motif du congé : vente du logement ;
- Prix et conditions de vente du logement loué et ses éventuelles annexes (parking, etc.) ;
- Description détaillée du logement et de ses annexes ;
- La reproduction des 5 premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui encadrent les conditions de l’offre de vente par le propriétaire-bailleur et de l’exercice du droit de préemption par le locataire.
À qui envoyer la lettre de congé ?
La lettre doit être adressée à toutes les personnes titulaires du contrat de bail. Elle doit également être communiquée :
- à l’époux du titulaire du bail, si seul un des époux est signataire du bail, mais que le propriétaire-bailleur a été informé du mariage ;
- au partenaire de Pacs du titulaire du bail, si les deux partenaires ont demandé à ce que leur nom figure au bail, même si un seul des partenaires est signataire du bail.
Par quel moyen transmettre la lettre de congé ?
Le lettre de congé doit obligatoirement être communiquée par le propriétaire-bailleur à son locataire par l’un des moyens suivants par :
- lettre recommandée avec accusé réception ;
- acte de commissaire de justice (anciennement appelé huissier de justice) ;
- remise en main propre contre émargement ou récépissé signé.
En effet, le propriétaire-bailleur doit obligatoirement obtenir et conserver une preuve ayant une valeur juridique. Ainsi, un simple mail, coup de téléphone ou une information de vive voix ne sera pas considéré comme un congé juridiquement valable (et ce, même si le locataire a donné son accord pour la vente).
Quel délai respecter pour que le congé soit valable ?
Le propriétaire-bailleur doit s’assurer que le locataire reçoive la lettre de congé au minimum 6 mois avant la date d’échéance du bail. À défaut d’envoi dans les temps, la lettre de congé ne sera pas considérée comme juridiquement valable.
Le propriétaire-bailleur a tout intérêt à s’y prendre à l’avance pour envoyer sa lettre de congé. D’autant plus que le congé peut être donné de manière anticipée, sans que cela n’impacte la date d’effet du congé. Par exemple, si la date d’échéance du bail est le 20 septembre, mais que le locataire reçoit la lettre le 2 février, le délai de préavis ne courra qu'à compter du 20 mars et le congé ne débutera que le 20 septembre.
L’exercice du droit de préemption par le locataire
Le locataire est prioritaire pour acheter le logement. S’il y a plusieurs locataires, ils bénéficient tous d’un droit de préemption.
Le délai de préavis court à partir de 6 mois avant la date d’échéance du bail. C’est le point de départ du délai de préavis. L’offre de vente faite par l’envoi d’une lettre de congé au locataire est valable pendant 2 mois à compter du préavis.
Exemple :
Si le locataire accepte l’offre dans les deux mois de préavis, il doit :
- envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au propriétaire-bailleur pour l’en informer ;
- informer le propriétaire-bailleur s’il compte demander un prêt immobilier ou non.
L’acceptation de l’offre de vente par le locataire annule toute autre promesse de vente qu’aurait signée le bailleur auprès d’un autre acquéreur. À compter de la date d’envoi de son acceptation au propriétaire-bailleur, le locataire dispose d’un délai de :
- 2 mois pour signer l’acte de vente s’il ne contracte pas de prêt immobilier ;
- s’il demande un prêt immobilier, ce délai est porté à 4 mois.
Exemple :
Le délai de préavis est prolongé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente.
En cas de refus de l’offre de vente par le locataire, d’absence de réponse dans le délai de 2 mois du préavis ou de contre-proposition relative au prix d’achat du logement refusée par le propriétaire-bailleur, le locataire devra quitter les lieux. Il devra déménager au plus tard le dernier jour du préavis.
Exemple :
En résumé, si le locataire ne souhaite pas acheter le logement, cela lui laisse 8 mois pour organiser son déménagement. Il peut toutefois déménager plus tôt s’il le souhaite, pendant la durée du préavis. Il ne sera alors pas tenu de payer de loyer ni de charges après la date de remise des clés au propriétaire-bailleur.
Modèle de lettre gratuit en cas de congé pour vente avec droit de préemption
Le -- / -- / --
[Nom Prénom du locataire Adresse Complément d’adresse Ville - Code postal]
[Nom prénom du propriétaire Adresse Complément d’adresse Ville - Code postal]
Objet : Congé pour le locataire
Madame, Monsieur [Nom du ou des locataires ]
Je soussigné(e) [Madame /Monsieur Nom et Prénom du bailleur], vous informe que le bail prenant effet le [Date de prise d’effet du bail] pour une durée de [Durée du bail] arrive à échéance en date du [Date d’échéance du bail]. Je vous informe que je ne souhaite pas le renouveler. En effet, je souhaite vous donner congé pour pouvoir vendre mon bien.
Conformément à l’article 15 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, je vous informe que mon [Type et description du logement] sera vendu au prix de [Prix de vente du logement]. Les conditions de la vente sont les suivantes : [Conditions de vente].
Si vous souhaitez acheter mon bien, je vous remercie de revenir vers moi dans les deux prochains mois.
Cordialement, [Signature]
Bon à savoir : le propriétaire-bailleur ne doit pas oublier de joindre à ce courrier les 5 premiers alinéas de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.
