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L'état des lieux d'entrée est une étape incontournable aussi bien pour les locataires mais aussi pour les copropriétaires. Zoom sur les informations clés liées à ce document.
Si l’état des lieux d’entrée est une étape indispensable afin de protéger le bailleur comme le locataire, il demeure surtout un document obligatoire lors de la remise des clés. Joint au contrat d’habitation, il pourra aider à la réalisation de l’état des lieux de sortie ou à sa préparation.
Quelles sont les modalités de l’état des lieux d’entrée ? Quel doit être son contenu ? Peut-on y apporter des modifications après signature ?
Qu’est-ce qu’un état des lieux d’entrée ?
L’état des lieux d’entrée est un document qui rend compte de l’état du logement au moment de la signature du bail. Ce constat décrit également l’intégralité de l’équipement présent dans la location et sa condition.
La comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie constitue une preuve des altérations possibles imputables au locataire.
Son effet repose sur la protection du bailleur et du locataire, consigné par l’article 1730 du Code civil selon lequel « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »
Une date est décidée entre le bailleur et le locataire, pour rédiger le bail de location du bien immobilier, et l’état des lieux d’entrée qui sera réalisé par les deux parties ou un mandataire.
Comment effectuer son état des lieux d’entrée ?
Les modalités de réalisation de l’état des lieux sont précisées par la loi du 6 juillet 1989 :
- Le document doit être remis en autant d’exemplaires que de signataires, et donc au minimum en 2 exemplaires (un exemplaire pour le locataire, un exemplaire pour le propriétaire).
- Il peut être établi :
- à l’amiable : par les parties ou un tiers mandaté (un agent immobilier, une procuration, etc.) ;
- un commissaire de justice, à frais partagés entre le locataire et le bailleur.
- La forme du document peut être :
- un document unique qui sera utilisé à l’entrée et à la sortie du logement ;
- deux documents similaires correspondant aux deux états des lieux d’entrée et de sortie.
- Le support papier ou électronique est autorisé pour ce document, et il doit être remis en main propre ou par voie dématérialisée au moment de la signature du contrat de location.
Il existe de nombreuses plateformes qui permettent de télécharger des modèles PDF d’un état des lieux d’entrée. Les syndics de copropriété ou autres institutions de ce genre ont également ce type de document à leur disposition.
Est-il possible de faire un état des lieux sans le locataire ?
Il faut noter que l’état des lieux n’est pas une obligation, mais un droit du locataire.
En absence de l’état des lieux du fait du locataire, l’article 1731 du Code civil suppose que le locataire a reçu le logement dans un bon état et doit le restituer tel quel. À défaut, le bailleur peut retenir sur la caution les frais nécessaires aux réparations des détériorations.
Le locataire peut alors renoncer à son droit de la réalisation d’un état des lieux d’entrée, mais il sera tenu responsable de toutes dégradations éventuelles, sur les éléments fixes ou les meubles, en ce cas.
S’il ne peut se libérer pour un état des lieux d’entrée, un mandataire peut le représenter.
L’état des lieux d’entrée : quels sont les éléments contenus dans le document ?
Les éléments obligatoires dans l’état des lieux d’entrée
L’état des lieux d’entrée est un document précis qui regroupe les équipements compris dans le bien immobilier et constate son état de conservation. Il y figure les informations suivantes :
- Le type d’état des lieux (entrée ou sortie) ;
- La date de réalisation de l’état des lieux ;
- L’adresse du bien ;
- Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;
- Si besoin est, le nom ou la dénomination ainsi que l’adresse des mandataires accomplissant l’état des lieux ;
- La quantité de clés données et ce à quoi elles donnent accès, que ce soit privatif ou des locaux communs ;
- Si cela est nécessaire, le relevé des compteurs individuels de consommation d’eau et d’énergie ;
- La description détaillée pour chaque pièce du logement, des murs, du plafond, du sol, et de tous les équipements et meubles intégrés à la location. On peut y ajouter des photos, des constatations et des réserves telles que :
- Murs : traces noires de frottement, peinture écaillée aux coins ;
- Volets : mauvais état, à réparer ;
- Sol : Parquet fraîchement posé, état neuf.
- La signature des parties ou de leurs mandataires.
Ces éléments sont définis par l’article 2 du Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale.
Il est conseillé d’utiliser des termes minutieux, voire numéraires, afin d’éviter un potentiel litige lors de l’état des lieux de sortie. Recenser le nombre de traces sur un mur à l’entrée permettra d’identifier celles qui s’y sont ajoutées, en toute bonne foi.
La grille de vétusté
Pour éviter les désaccords entre le propriétaire-bailleur et le locataire, il peut être intéressant de joindre une grille de vétusté au document de l’état des lieux. Les détériorations liées à l’usure naturelle du logement sont à la charge du propriétaire, et parfois, mènent à des litiges. Choisir une grille de vétusté permet de se mettre d’accord sur l’usure naturelle et l’amortissement des éléments du logement, de manière objective. Elle peut être sélectionnée conjointement par le propriétaire et le locataire. De quoi entamer une bonne relation et engager une confiance mutuelle.
La révision d’un état des lieux d’entrée est-elle possible ?
La loi de 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (aussi appelée loi “ALUR”), dans sa volonté d’améliorer les rapports entre bailleur et locataire, vient souligner que :
- Avec accord du propriétaire : une modification de l’état des lieux est réalisable dans un délai de 10 jours après sa signature. Des précisions, des salissures ou des dégradations que le locataire a pu découvrir au cours de l’emménagement et qui ne lui sont pas apparues lors de l’état des lieux peuvent être ajoutées au document. Cette demande pour demeurer inviolable doit être soumise par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Avec refus du propriétaire : si le propriétaire n’est pas favorable à cette modification, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.
Une dernière modification existe : lors du premier mois de la période de chauffe, si le locataire remarque des dysfonctionnements liés au matériel de chauffage, il peut alors en faire la demande auprès de son bailleur.
État des lieux et remise des clés : ne perdez pas de temps
Il arrive que certaines agences immobilières ou bailleurs proposent deux dates différentes pour l’état des lieux et la remise des clés. Effectivement, un état des lieux demande parfois plusieurs heures pour sa réalisation en fonction de la taille du bien. Toutefois, la remise des clés suit généralement l’état des lieux d’entrée et signe le début du contrat et de la prise en charge des lieux par le locataire.
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