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Vous avez réalisé un investissement immobilier, il est à présent temps de mettre le bien en location. Deux choix s’offrent alors à vous : confier votre bien à une agence de gestion locative ou gérer le bien vous-même ! Sans intermédiaire, vous réalisez sans conteste des économies sur les frais d’agence et optimisez ainsi votre rendement locatif ! Des obligations qui pèsent sur chaque partie à l’entrée des lieux dans le logement, en passant par les documents à remettre au preneur, on vous explique comment réussir votre location entre particuliers.
Quelles sont les obligations du bailleur pour louer entre particuliers ?
En tant que propriétaire, vous ne pouvez pas agir comme vous l’entendez. Vous devez fournir au locataire un logement décent, un certain nombre de documents, les diagnostics immobiliers obligatoires et réaliser les travaux et réparations à votre charge.
Les critères de décence du logement
Vous devez louer un appartement ou une maison :
- D’au moins 9m2 et d’une hauteur sous plafond de 2,20m, ce qui représente un volume habitable de minimum 20m3 ;
- Qui garantit la sécurité et la santé du locataire ;
- Comportant un équipement minimal, qui varie en fonction du type de location : location vide ou location meublée. En location nue, il faut un système de chauffage, d’alimentation en eau potable, d’évacuation des eaux usées et une installation sanitaire. En location meublée, vous devez fournir un logement qui contient le mobilier prévu par décret permettant de rendre le logement directement habitable par le locataire.
Les documents pour louer entre particuliers
Le propriétaire bailleur doit rassembler des documents pour l’information du locataire :
- Le bail de location, à adapter en fonction du modèle de location ;
- Les diagnostics techniques ;
- La notice informative ;
- Si votre logement est situé dans un immeuble en copropriété, un extrait du règlement de copropriété mentionnant la quote-part de charges applicable au lot privatif et la destination de l’immeuble (usage d’habitation, usage mixte, etc.).
Les travaux pour la location entre particuliers
Le logement doit être en bon état. Pendant toute la durée de la location, vous avez à votre charge les gros travaux, dans les parties privatives comme dans les parties communes. Les menues réparations et l’entretien du logement relèvent du locataire.
Quelles sont les obligations du locataire en location directe ?
Si le locataire a des droits, il a aussi des devoirs.
Payer les loyers et les charges
Sauf si le logement est en zone tendue, avec encadrement des loyers, vous pouvez fixer librement le loyer. Pensez à inclure une clause de révision annuelle du loyer en cours de bail, pour améliorer la rentabilité de l’investissement immobilier.
Le locataire doit vous régler le loyer à la date d’échéance prévue dans le bail. À défaut, vous pouvez résilier le contrat de location pour motif légitime et sérieux.
S’agissant des charges, vous devez payer celles relatives à la copropriété. Certaines charges sont récupérables auprès du preneur : on parle de charges locatives. Elles comprennent par exemple les charges relatives à l’entretien et à la maintenance de l’ascenseur, l’eau chaude ou froide collective, etc.
Le bailleur a alors deux façons de le facturer au locataire :
- Demander une provision pour charges, avec régularisation annuelle (restitution du trop-perçu ou demande de complément) ;
- Au forfait, sans régularisation possible.
En location nue, vous êtes obligé de proposer le paiement des charges en provision avec régularisation annuelle. En location meublée, vous restez libre de choisir entre les deux formules. Seule exception : le bail mobilité, où vous pouvez seulement demander des charges forfaitaires.
Jouir paisiblement des lieux
La jouissance des lieux est entière, sous respect de ne pas causer de troubles du voisinage, ni d’enfreindre les dispositions du règlement de copropriété.
Quelles sont les étapes pour louer un logement entre particuliers ?
Voici toutes les étapes à suivre pour louer un logement entre particuliers !
Étape 1 : Réalisez des diagnostics obligatoires pour louer
Au minimum, vous devez réaliser le diagnostic de performance énergétique (DPE). Le cas échéant, vous devez aussi faire :
- Le diagnostic plomb, si le logement a été construit avant janvier 1949 ;
- Le diagnostic électricité et gaz, si les installations ont plus de 15 ans ;
- L’ERP, si le logement se trouve dans une zone à risque.
Étape 2 : Estimez le loyer pour la location
Le taux de rendement de votre investissement locatif dépend de deux facteurs : le prix d’achat du bien immobilier et son prix de location. Trop bas, il nuira à votre rentabilité. Trop haut, vous vous exposez à ne pas trouver de locataire !
Pour fixer le loyer, voici quelques bonnes pratiques :
- Intéressez-vous au prix de location moyen au mètre carré dans votre quartier ;
- Comparez les annonces de biens immobiliers similaires proches du vôtre ;
- Utilisez un simulateur de loyers pour affiner les résultats.
Étape 3 : Rédigez une annonce de location attractive
Votre bien va se retrouver en concurrence avec de nombreux autres. Il faut donc qu’il se démarque de la concurrence !
Premier réflexe à adopter : faire de belles photos pour mettre en valeur le logement. Privilégiez une belle luminosité naturelle, faites du rangement si le bien est loué meublé. Pour les petites pièces, vous pouvez surexposer la lumière, elles paraîtront plus grandes !
Deuxième point à soigner : la rédaction de l’annonce immobilière de location. Commencez par donner envie dès le titre, avec une accroche marquante, comme par exemple : T2 69en plein centre-ville.
Détaillez ensuite les caractéristiques essentielles du logement :
- La typologie : studio, maison T4, etc. ;
- La superficie du logement et la surface des extérieurs le cas échéant ;
- Le nombre de pièces et leur taille ;
- La présence d’équipements et dépendances annexes (cuisine incorporée, cave, parking, etc.).
Étape 4 : Choisissez votre locataire
Vous vous ferez une première idée du sérieux des candidats locataires lors de la visite. Vous pouvez par exemple retenir ceux qui ont déjà constitué leur dossier de location ! Ensuite, intéressez-vous :
- À la stabilité de leur situation professionnelle : sont-ils étudiants, en CDD, en CDI ?
- Au montant de leurs revenus : il est courant d’exiger de gagner au moins 3 fois le montant du loyer, ou de s’en rapprocher le plus possible. Demandez les bulletins de paie et le dernier avis d’imposition. Vous pouvez par ailleurs souscrire à une garantie loyers impayés (GLI) pour pallier tout risque d’impayés ;
- Au garant : vous proposent-ils une ou plusieurs cautions s’ils sont en couple ? Quelle est la solidité de la caution ?
Étape 5 : Réalisez l’état des lieux d’entrée
Après rédaction et signature du bail, il est temps de procéder à l’état des lieux. Prenez le temps d’inspecter chaque pièce et de décrire avec minutie les petits défauts, pour éviter tout litige à la fin du bail.
Étape 6 : Gérez la location
En cours de bail, vous devez :
- Procéder à l’appel des loyers et charges ;
- Envoyer une quittance de loyer lorsqu’ils ont été réglés ;
- Effectuer les travaux qui s’imposent ;
- Gérer les doléances entre les autres copropriétaires et votre locataire ;
- Réviser le loyer si cela est prévu dans le contrat de location.
Étape 7 : Réalisez l’état des lieux de sortie
Votre locataire s’en va ? Il doit respecter le délai de préavis mentionné sur le bail. En général, le délai de préavis en location vide est de 3 mois, sauf si le logement se situe en zone tendue. Dans ce cas, le délai est réduit à 1 mois. En location meublée, le délai de préavis est d’un mois.
Une fois que votre locataire vous a prévenu qu’il prenait congé, vous devez prendre rendez-vous au logement pour effectuer l’état des lieux de sortie.
Si le preneur a commis des dégradations locatives, vous pouvez retenir une partie ou l’intégralité du dépôt de garantie.
Location entre particuliers : comment sécuriser la location ?
Rassurez-vous : seuls 2 à 3% des propriétaires bailleurs font face à des impayés de loyers. Pour vous en prémunir, deux options s’offrent à vous : l’assurance loyer impayés et la garantie Visale.
L’assurance loyers impayés
Aussi appelée garantie des loyers impayés (GLI), elle propose une indemnisation pour les loyers impayés et les dégradations immobilières. Le montant des primes représente en moyenne entre 4 et 7% des loyers annuels.
La garantie Visale
Proposée par Action Logement, cette garantie est gratuite, et vous couvre aussi contre les risques locatifs. Elle est réservée à certaines catégories de locataires, qui doivent remplir l’une des conditions suivantes :
- Avoir entre 18 et 30 ans ;
- Être éligible au bail mobilité ;
- Être logé par un organisme d’intermédiation locative ;
- Avoir plus de 30 ans et être salarié. Il faut en outre avoir été embauché depuis moins de 6 mois ou être en mobilité professionnelle, ou gagner jusqu’à 1 500€ nets par mois ou être en possession d’une promesse d’embauche de moins de trois mois.
On espère qu’avec nos conseils pour louer entre particuliers, tout se passera bien pour vous.
