Le calcul la rentabilité locative : une étape clé pour déterminer le rendement de votre investissement locatif
Calculer la rentabilité locative (ou cash flow immobilier) a pour but de déterminer si :
- un achat immobilier génère plus de revenus locatifs qu’il n’engendre de frais ;
- et la différence entre les deux ;
- sur une période de temps d’une année.
En somme, cela permet au propriétaire bailleur de savoir si son placement immobilier lui rapportera plus que ce qu’il ne lui coûtera.
Il est donc très important de calculer la rentabilité locative pour choisir son placement de façon éclairée.
Le calcul se base sur trois principaux éléments à prendre en compte :
- Le prix d’achat du logement ;
- Le montant du loyer auquel vous pourrez louer le logement ;
- Les charges générées par le logement (exemple : frais d’entretien, charges de copropriété, taxe foncière, assurance loyers impayés, etc.).
Faire ce calcul a pour but de vous permettre de savoir :
- En premier lieu, si le bien que vous envisagez d’acheter s’autofinancera;
- En second lieu, de comparer sa rentabilité locative avec d’autres biens immobiliers similaires pour être certain de faire le placement le plus judicieux.
Quel calcul pour déterminer la rentabilité locative d'un bien immobilier ?
Calcul de la rentabilité locative brute
Le calcul de la rentabilité locative brute ne comprend pas les charges locatives payées par le propriétaire. Ce qui n’en fait pas un indicateur assez performant pour évaluer la rentabilité de votre investissement, car il ne reflétera pas le revenu réel que l’investissement locatif rapportera.
C’est néanmoins le calcul le plus simple à réaliser, qui peut vous aider lors de vos recherches d’un bien immobilier. Mais nous vous conseillons fortement, par la suite, d’aller plus loin dans vos calculs.
Pour calculer la rentabilité locative brute, la formule est la suivante :
(Loyer annuel / le prix d’achat) x 100
Exemple : l’investisseur souhaite acheter un bien dont le loyer hors charges est de 450€. Le prix d’achat est de 90 000€. Les frais de notaire sont de 4 000€, les frais d’agence de 3 000€ et les frais de dossier bancaire de 900€.
La rentabilité locative brute se calcul comme suit :
- Loyer annuel : 450€ x 12 = 5 400€
- Prix de revient : 90 000€ + 4 000€ + 3 000€ + 900€ = 97 900€
- Rentabilité locative : 5 400€ / 97 900€ x 100 = 5,5%
Calcul de la rentabilité locative nette
Le calcul de la rentabilité locative nette comprend quant à lui les charges locatives. Il est donc bien plus précis que le calcul brut.
Les frais et charges à prendre en compte en plus pour le calcul sont notamment les suivants :
- La taxe foncière ;
- Les charges non-récupérables sur le locataire comme :
- Les dépenses de travaux et d’entretien ;
- Les éventuels frais de gestion locative (si la gestion locative est assurée par une agence immobilière) ;
- Les éventuels frais de la garantie de loyers impayés (GLI).
À ces coûts, s’ajoute celui du crédit immobilier contracté pour acheter le bien immobilier.
Pour calculer la rentabilité locative nette, la formule est la suivante :
((Le loyer annuel – les frais et charges) / (le prix d'achat + le coût du crédit immobilier)) x 100
Calcul de la rentabilité locative “nette-nette”
Le calcul de la rentabilité locative “nette-nette” comprend, en plus des charges locatives, le montant annuel de l’impôt à payer. Il est donc encore plus précis que le calcul net et vous permet de déterminer avec plus de clarté les bénéfices annuels que vous tirerez de votre investissement.
Le montant de l’impôt varie en fonction des revenus de l’investisseur (autres que ceux liés au placement envisagé) et du choix de son régime fiscal (meublé, nu, Pinel, LMNP…).
C’est la partie la plus dure à déterminer si vous n’avez pas de connaissances en fiscalité. Il est souvent judicieux de se faire aider par un fiscaliste pour choisir le régime le plus adapté à sa situation.
Voici les impôts et prélèvements sociaux à prendre en compte pour le calcul :
- Le montant des impôts varie selon le régime d’imposition choisi, lui-même impacter en fonction de si le logement est une location meublée ou nue. Il existe plusieurs régimes d’imposition : régime réel, micro-foncier, micro-BIC, etc. ;
- Les éventuels abattements ou autres avantages fiscaux qui viennent réduire le montant des impôts grâce à certains dispositifs de défiscalisation. Par exemple, le dispositif Pinel ou encore le régime LMNP ;
- Les prélèvements sociaux d’un montant cumulé de 17,2 % (CSG de 9,2 %, CRDS de 0,5 % et prélèvement de solidarité de 7,5 %).
Pour calculer la rentabilité locative “nette-nette”, la formule est la suivante :
((Le loyer annuel perçu - toutes les charges liées au logement - tous les impôts liés au logement) / (prix d’acquisition)) x 100
La rentabilité locative est un indicateur clé à calculer par tout investisseur consciencieux. Néanmoins, il faut savoir qu’elle se calcule annuellement. Cet indicateur ne permet donc pas d’avoir une vision d’ensemble, en évaluant la rentabilité d’un investissement de l’achat à la revente.
Votre projet d’investissement locatif concerne un bien en copropriété ?
Découvrez les avantages de ce type d’investissement !
- C’est le syndic qui gère l’entretien de la copropriété, mandate les intervenants et détermine le budget prévisionnel chaque année. Pour le propriétaire, cela représente un gain de temps important !
- Chaque dépense engagée contribue à optimiser le confort des propriétaires et à apporter une valeur ajoutée à l’ensemble de la copropriété. En outre, les frais sont partagés entre les différents copropriétaires.
Un règlement de copropriété fixe les règles concernant toutes les parties privatives et communes. Chaque copropriétaire est dans l’obligation d’en prendre connaissance.
