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Hydraulischer Abgleich in der WEG: Alles Wichtige im Überblick (2024)

Hydraulischer Abgleich in der WEG: Alles Wichtige im Überblick (2024)

Aktualisiert am:
12.7.2024
Autor:
Darleen Mokosek
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Energiekosten sparen und Ressourcen schonen - das verspricht der hydraulische Abgleich. Doch worum handelt es sich dabei genau und was muss eine WEG bei der Beschlussfassung hierzu beachten?

1. Was ist ein hydraulischer Abgleich? 

Die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung durch mittelfristig wirksame Maßnahmen (kurz: EnSimiMaV) verpflichtet Eigentümer unter anderem dazu, einen sog. hydraulischen Abgleich durchzuführen. Sinn der Verordnung ist es, Energie und somit auch Kosten einzusparen.

Der hydraulische Abgleich soll das folgende, allseits bekannte Problem lösen: Die Thermostatventile sind voll aufgedreht, die Heizkörper der oberen Stockwerke werden jedoch nicht wirklich warm und heiß schon gar nicht. Untermauert wird dies noch von merkwürdigen Geräuschen der Heizung

Dieses Phänomen kommt daher, dass die Leistung der Heizpumpe nicht mit der Menge des Heizungswassers sowie der Einstellung der Thermostatventile übereinstimmt. Dadurch enthalten manche Heizkörper zu wenig, manche wiederum zu viel Wasser. 

Befinden sich die Heizkörper in der Nähe der Pumpe, wird ein Übermaß an Wärme erzeugt, wohingegen solche, die eine größere Distanz zur Pumpe aufweisen, nicht warm genug werden. 

Würde man dem Heizsystem nun einfach mehr heißes Wasser zuführen und die Vorlauftemperatur erhöhen, so würden die Heizkörper der oberen Stockwerke zwar wärmer werden - alle übrigen aber auch. Neben der fehlenden Temperaturkontrolle in den einzelnen Wohneinheiten würde das einen hohen Energieverlust bedeuten. 

Hier kommt der hydraulische Abgleich ins Spiel:
Die Pumpleistung und der Durchlauf der Ventile werden neu justiert und aufeinander abgestimmt: Der Zufluss von Wasser und Wärme, die die Heizkörper erzeugen, werden mithilfe eines speziellen Schlüssels am Ventil eingestellt. Jeder Heizkörper erhält dann die Menge an Wasser, die es bedarf, um die Wohnräume gleichmäßig mit Heizwärme zu versorgen. Es gelangt schnell und zielgenau an die Stellen, an denen es benötigt wird. 

Ein hydraulischer Abgleich kann - und soll - hierdurch vor allem Energie einsparen und den CO2-Ausstoß senken. 

2. Ist der hydraulische Abgleich für WEGs verpflichtend?

Ja, ein hydraulischer Abgleich ist für alle Eigentümer von Gebäuden mit einer zentralen Wärmeversorgung, also regelmäßig auch Wohnhäuser, seit dem 01. Oktober 2022 verpflichtend. Zu den Verpflichteten gehören demnach auch Wohnungseigentümergemeinschaften

Es gibt aber folgende Ausnahmen:

  • Gebäude mit Heizsystemen, die bereits hydraulisch abgeglichen wurden.
  • Immobilien mit Heizsysteme, die innerhalb von sechs Monaten nach dem jeweiligen Fristende ausgetauscht werden oder bei denen eine Wärmedämmung von mindestens 50 Prozent der wärmeübertragenden Umfassungsfläche bevorsteht.
  • Gebäude, die innerhalb von sechs Monaten nach dem Stichtag umgenutzt oder stillgelegt werden sollen.

3. Welche Fristen muss die Wohnungseigentümergemeinschaft beim hydraulischen Abgleich beachten?

Für die Pflicht zur Durchführung eines hydraulischen Abgleichs gelten folgende Fristen:

In Gebäuden ab 1.000 Quadratmetern beheizter Fläche ODER in Wohngebäuden mit mindestens zehn Wohneinheiten gilt die Frist bis zum 30. September 2023.

Bis zum 15. September 2024 haben hingegen Eigentümer von Wohngebäuden Zeit, die mindestens sechs, aber weniger als zehn Wohneinheiten haben. 

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Gut zu wissen:
Die Durchführung eines hydraulischen Abgleichs sollte rechtzeitig geplant werden. Leider fehlt es häufig an Fachkräften, weshalb die Handwerksfirmen alle Hände voll zu tun und kaum Kapazitäten für kurzfristige Einsätze haben.

4. Wie wird der hydraulische Abgleich beschlossen?

Die Eigentümergemeinschaft muss über den hydraulischen Abgleich beschließen. Wie bereits erwähnt, besteht eine hohe Nachfrage nach Handwerkern, weshalb das Thema zur Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung genommen werden sollte.

Zunächst fasst die WEG einen Beschluss über die Durchführung der Maßnahme. Für die Beschlussfassung reicht eine einfache Mehrheit aus. 

Im Anschluss werden durch den Verwalter drei Vergleichsangebote eingeholt.

Die Beauftragung des Heizungsinstallateurs ist dann wiederum Gegenstand der folgenden Eigentümerversammlung.
Alternativ lässt sich die Entscheidung auch durch einen Umlaufbeschluss treffen: Da bereits (mehrheitliche) Einigung über die Durchführung des hydraulischen Abgleichs besteht, ist die Wahl der passenden Fachfirma meist unkompliziert, wodurch sich ein Umlaufverfahren anbietet. 

Auch die Kostentragung muss im Beschluss erläutert werden: Hier besteht die Möglichkeit, die Kosten gemäß der Miteigentumsanteile oder nach der Anzahl der Heizkörper in den jeweiligen Wohnungen der Eigentümer zu verteilen. 

Das Umlegen der Kosten auf Mieter ist in der gesetzlichen Verordnung nicht vorgesehen. 

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Gut zu wissen:
Bei dem hydraulischen Abgleich handelt es sich um eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung, weshalb jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf die Umsetzung dessen hat. 

Anders als die zentrale Heizanlage, welche im Gemeinschaftseigentum steht, kommt es bei der Eigentumszuordnung der einzelnen Heizkörper maßgeblich auf die Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung an.
Hierin können sie dem Sondereigentum zugeordnet werden. Ist dies der Fall und muss im Wege des hydraulischen Abgleichs ein Thermostatventil ausgetauscht werden, dann handelt es sich hierbei regelmäßig um eine bauliche Veränderung am Sondereigentum, über welche die WEG wiederum nicht beschließen darf. 

Diese rechtlichen Tatsachen sollten auch aus der Formulierung des Beschlusses hervorgehen, um keinen rechtswidrigen Eingriff ins Sondereigentum zu riskieren. 
Aber auch wenn die Heizkörper im Sondereigentum stehen, ist es dennoch sinnvoll, dass alle Wohnungseigentümer als Gemeinschaft den hydraulischen Abgleich durchführen. Außerdem sollte das Einverständnis aller Wohnungseigentümer eingeholt werden, dass auch die in ihrem Sondereigentum stehenden Heizkörper vom Abgleich betroffen sind. 

Achten Sie beim Einholen der Angebote darauf, dass die jeweiligen Kosten, die auf den Abgleich jedes einzelnen Heizkörpers anfallen, separat ausgewiesen werden, um sie dann den jeweiligen Eigentümern in Rechnung zu stellen. 

5. Wer führt hydraulische Abgleiche durch? 

Ein hydraulischer Abgleich sollte stets von einem Fachbetrieb übernommen werden.

Zwar finden sich im Internet diverse Anleitungen, allerdings ist der Abgleich kein Do-it-yourself-Projekt, welches von jedem durchgeführt werden kann. 

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Gut zu wissen:
Eigentümergemeinschaften sollten sich von der ausführenden Fachfirma nicht nur die Bestätigung, dass die Optimierung der Heizung durchgeführt wurde, aushändigen lassen, sondern auch die gesamten Berechnungsgrundlagen. Dazu gehören auch die Dokumentation der Wärmeleistung pro Heizkörper, der Einstellung jedes Ventils und der Vorlauftemperatur sowie die Pumpeneinstellung.

Der Heizungscheck ganze läuft wie folgt ab: Der Heizungsspezialist nimmt die Bestandsdaten der Immobilie auf, hierzu gehören etwa die Raumfläche, die Außenwände sowie die Fenstergrößen. 

Anschließend wirft der Installateur einen Blick auf die gesamte Heizungsanlage und überprüft die Heizkörper dahingehend, ob sie für die entsprechenden Räume richtig dimensioniert sind. Auch die Heizungspumpe und ihre Leistung werden kontrolliert.

Auf Basis dieser Daten wird durch ein bestimmtes Programm die genaue Heizlast für jeden Raum berechnet. Diese Software gibt letztlich an, wie viel Wasser durch die einzelnen Heizkörper fließen muss. 

Sobald das Ergebnis vorliegt, wird die gesamte Heizungsanlage neu justiert, hierzu gehören auch die Leistung der Pumpe sowie der Durchfluss der Ventile. 

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Gut zu wissen:
Um den hydraulischen Abgleich vornehmen und die zugehörigen Einzelteile individuell einstellen zu können, werden voreinstellbare Thermostatventile an den Heizkörpern benötigt, welche bei manchen älteren Heizkörpern fehlen. Ist dies der Fall, müssen alle Ventileinsätze ausgetauscht werden.

6. Wie viel kostet ein hydraulischer Abgleich? 

Vorab: Einen einheitlichen Preis gibt es nicht, da die Kosten für einen hydraulischen Abgleich stark von den jeweiligen Gegebenheiten der Immobilie abhängen. 

Folgende Faktoren sollten berücksichtigt werden:

  • Wie viele Thermostatventile sind verbaut? Sind diese voreinstellbar oder müssen sie ausgetauscht werden?
  • Wie viele Heizkörper gibt es?
  • Wie groß ist das Gebäude?
  • Wie alt ist die Heizungsanlage?
  • In welchem Zustand befindet sich die Pumpe?

Folgende Erfahrungswerte auf Grundlage von Berechnungen von CO2Online (einer vom Bundesumweltministerium gegründeten Initiative) können zur Einschätzung der Gesamtkosten herangezogen werden:

Bei einem Mehrparteienhaus mit vielen Heizkörpern und einer Wohnfläche von beispielsweise 750 Quadratmetern belaufen sich die Kosten auf etwa 2.660 Euro.

Der Austausch der alten Ventile zu ihrem voreinstellbaren Äquivalent kostet in der Regel pro Heizkörper zusätzlich 30 Euro.

Es ist nicht selten, dass auch die Heizungspumpe ausgetauscht werden muss, wenn sie überdimensioniert und/oder veraltet ist. Dies kostet etwa 500 Euro.

Für ein Wohngebäude mit sieben Wohneinheiten werden etwa 4.000 Euro einkalkuliert.

Für Wohnungseigentümer besteht allerdings die Möglichkeit, einen Zuschuss von 15 Prozent bei einem Mindestinvestitionsvolumen von 300 Euro im Rahmen des Programms “Bundesförderung effiziente Gebäude” zu erhalten. Der Antrag muss beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) erfolgen. 

Ein kurzer Blick in den Antragsprozess:

Zunächst müssen Angebote von Fachunternehmen eingeholt werden. Eine Auftragsvergabe darf jedoch noch nicht stattfinden, da diese vor der eigentlichen Antragstellung die Förderung verhindert. 

Der Antrag kann digital gestellt werden; das Online-Antragsformular findet sich unter “Informationen zur Antragstellung" auf der BAFA-Website.
Wurde der Antrag gestellt, kann nun ein Unternehmen beauftragt werden. Es bietet sich jedoch an, hiermit bis zum positiven Ergebnis der Antragsprüfung zu warten.
Geht bei der Wohnungseigentümergemeinschaft ein positiver Bescheid ein, wurde der Antrag also bewilligt, nennt dieser auch die maximale Zuwendung auf die für die Maßnahme geplanten und im Antrag genannten Ausgaben.
Nach der Durchführung des hydraulischen Abgleichs zahlt zunächst der Antragsteller, also die WEG, die Rechnung, welche dann online im BAFA-Portal eingereicht werden kann. Im letzten Schritt wird der Verwendungsnachweis geprüft und der Zuschuss ausgezahlt.

7. Welche Einsparpotentiale können durch einen hydraulischen Abgleich erzielt werden? 

Der hydraulische Abgleich kann dafür sorgen, effektiv Energie, CO2 und damit auch Geld zu sparen. 

Nach Angaben der Initiative CO2Online beläuft sich die Energieersparnis bei einem Mehrfamilienhaus mit 440 Quadratmetern Wohnfläche und sechs Einheiten auf rund sechs Prozent. 

Das konkrete Einsparpotenzial ist jedoch kaum pauschal zu beziffern, da es von vielen individuellen Faktoren wie der Dämmung des Hauses und des Heizungssystems abhängt. Oft wird ein Einsparpotenzial von bis zu 15 Prozent genannt.

8. FAZIT: Hydraulischer Abgleich in einer WEG

Der hydraulische Abgleich in einer Eigentümergemeinschaft ist nicht nur verpflichtend, sondern auch sinnvoll und kann perspektivisch zur Einsparung von Kosten und Energie führen. 

Die einzelnen Komponenten des Heizsystems werden so aufeinander abgestimmt, dass die Wärme effizient dorthin gelangt, wo sie gebraucht wird und hierdurch eine gleichmäßige Zufuhr gewährleistet wird. 

Eigentümergemeinschaften müssen über diese Maßnahme beschließen und sollten sich hierfür nicht zu viel Zeit lassen, da die Fachbetriebe aufgrund der hohen Nachfrage oft bereits ausgelastet sind. Außerdem sollten die Fristen, namentlich bis zum 15. September 2024, nicht aus den Augen gelassen werden. 

Wir hoffen, Sie finden unseren Beitrag hilfreich und wollen an dieser Stelle auf Matera verweisen, der effizienten und modernen Art der Verwaltung!

Neben der klassischen Hausverwaltung durch einen unserer Verwalter bieten wir auch unterstützte Selbstverwaltung an. Unsere persönliche Betreuung wird durch ein Online-Portal ergänzt, auf das alle Eigentümer Zugriff haben und auf welchem auch das integrierte WEG-Bankkonto jederzeit eingesehen werden kann. Hier sind alle wichtigen Dokumente archiviert und die Wohnungseigentümer können sich über die E-Mail Funktion oder über das Forum organisieren und austauschen.

Finden Sie heraus, wie Matera auch Ihre WEG unterstützen kann und kommen Sie bei Fragen jederzeit auf uns zu. 

Wir freuen uns auf Sie!