Rappel sur la copropriété et le rachat des parties communes
L’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 définit la copropriété comme un immeuble ou un ensemble d'immeubles dont la propriété est répartie entre plusieurs copropriétaires. Chacun d’eux possède une partie privative, son logement, et une quote-part des parties communes exprimée en tantièmes.
La quote-part des parties communes de chaque copropriétaire est très importante car elle fixe le nombre de voix dont il dispose lors des votes en assemblée générale mais aussi le montant des charges de copropriété dont il est redevable.
La répartition des quotes-parts des parties communes est fixée dans l’état descriptif de division, généralement annexé au règlement de copropriété. Pour rappel, le règlement de copropriété est un document établi dès la naissance de la copropriété qui fixe les règles à respecter dans l’immeuble. Il détaille également les parties communes et les parties privatives. Voici quelques exemples de parties communes :
- Le hall d’entrée ;
- Les escaliers ;
- Les paliers ;
- La cave ;
- La loge du gardien ;
- Les espaces verts ;
- Les balcons et terrasses ;
- etc.
Conformément à l’article 16 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires peut vendre une partie commune à l’un de ses membres lors d’une assemblée générale. On parle alors de rachat d’une partie commune par un copropriétaire.
Quels sont les avantages de racheter une partie commune en copropriété ?
En tant que copropriétaire, le rachat d’une partie commune peut présenter plusieurs avantages pour vous mais aussi pour le syndicat des copropriétaires :
Le rachat d’une partie commune présente un seul inconvénient : il s’agit d’un investissement non négligeable pour le copropriétaire acquéreur. Par ailleurs, il convient de noter qu’en cas de rachat d’une partie commune, vous augmentez le nombre de tantièmes que vous possédez. Cela signifie que votre voix en assemblée générale va peser plus lourd, certes, mais que vos charges de copropriété vont également augmenter.
Comment racheter une partie commune dans une copropriété ?
Étape n°1 : Montez un dossier le plus complet possible
C’est l’étape la plus importante d’un rachat de parties communes car un bon dossier saura convaincre les copropriétaires les plus récalcitrants. Il doit contenir plusieurs éléments :
- Le descriptif des travaux : Dans le cas où l’achat s’accompagne de la réalisation de travaux, nous vous recommandons de rassembler dans votre dossier des plans, des schémas ainsi que des photos des travaux envisagés ;
- Le montant envisagé pour le rachat : Il n’existe aucune obligation légale à respecter en ce qui concerne le prix de rachat. C’est donc à vous de fixer un montant que vous jugez juste. Cependant, il est conseillé de choisir un prix qui saura convaincre les copropriétaires de vendre une partie commune. Pour cela, vous pouvez consulter un professionnel de l’immobilier ou vous baser sur les prix du marché ainsi que sur l’état de la partie commune que vous souhaitez acquérir ;
- Le projet de modification ou de création d’un lot : Contactez un géomètre qui fera tous les calculs et réalisera un projet de modification de l’état descriptif de division. Pour rappel, ce document sert à identifier chaque lot et à lui attribuer une quote-part des parties communes. Le rachat d’une partie commune par l’un des copropriétaires impacte toute la répartition des quotes-parts des parties communes. Il faudra donc modifier l’état descriptif de division qui fixera la nouvelle répartition des tantièmes et, de facto, effectuera le nouveau calcul des charges de copropriété dues par chaque copropriétaire.
Étape n° 2 : Ajoutez la résolution de rachat des parties communes à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale et remportez le vote des copropriétaires
Le rachat des parties communes doit être ajouté à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Pour cela, contactez votre syndic de copropriété par lettre recommandée avec accusé de réception. N’oubliez pas de joindre le dossier complet à votre demande.
Pour informer les copropriétaires avant le vote, la convocation à l’assemblée générale sera accompagnée de tous les éléments que vous aurez fourni au syndic de copropriété.
Le rachat d’une partie commune nécessite plusieurs résolutions. Si vous êtes syndic de votre copropriété, il vous faudra donc penser à ajouter les points suivants à l’ordre du jour de l’assemblée générale :
- L’achat de la partie commune : Le syndicat des copropriétaires vote cette résolution à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire la majorité des copropriétaires détenant au moins deux tiers des tantièmes de la copropriété, si la vente n’impacte pas la destination de l’immeuble. En revanche, dans le cas contraire, l’achat de la partie commune se vote à l’unanimité ;
- Les travaux de gros œuvre : Si les travaux envisagés à la suite de l’achat affectent la stabilité, la solidité ou l’aspect extérieur du bâtiment, les copropriétaires doivent les autoriser en assemblée générale. Ce vote fera l’objet d’une résolution distincte qui se vote selon la majorité qui s’applique pour ce type de travaux ;
- La validation du nouvel état descriptif de division : Les copropriétaires votent à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 les nouvelles clés de répartition conformément à l’état descriptif de division fourni par le géomètre. Les nouvelles clés de répartition serviront à calculer le montant des charges de copropriété dues par chaque copropriétaire. Ce vote entraînera la modification du règlement de copropriété par un notaire aux frais de l’acheteur.
Étape n°3 : Validez le rachat de la partie commune auprès d’un notaire
Une fois la décision approuvée en assemblée générale, le rachat de la partie commune doit être validé auprès d’un notaire. En effet, c’est lui qui a le pouvoir de rédiger l’acte de vente et de modifier le règlement de copropriété conformément au nouvel état descriptif de division.
Cependant, pendant une période de deux mois à compter de l’envoi du procès-verbal de l’assemblée générale, les copropriétaires sont en droit de contester l’assemblée générale et, de facto, la décision de vendre la partie commune. En tant qu’acheteur, vous devez donc attendre l’expiration de ce délai avant d’entamer les démarches et notamment la validation de la vente par le notaire.
Une fois le délai passé, vous pouvez transmettre à votre notaire les documents suivants :
- Le procès-verbal de l’assemblée générale ;
- Le certificat de non-recours délivré par le syndic de copropriété : il s’agit d’un document qui atteste qu’aucune action judiciaire en vue d'annuler une décision de l’assemblée générale n’est en cours ;
- Le nouvel état descriptif de division établi par le géomètre.
Etape n°4 : Effectuez le paiement du prix fixé en assemblée générale
L’acquéreur verse la somme fixée lors de l’assemblée générale au syndicat des copropriétaires. Comme le syndic est le représentant légal du syndicat, c’est lui qui va être chargé de reverser le montant de la vente à tous les copropriétaires à la hauteur de leurs quotes-parts de parties communes.
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