Qu’est-ce que la garantie de parfait achèvement ?
Vous envisagez des travaux dans votre copropriété ? Qu'il s'agisse de travaux de rénovation énergétique ou d'autres types de travaux vous pourriez être intéressés par cette garantie.
La garantie de parfait achèvement (GPA) est prévue à l'article 1792-6 du Code civil. Selon cet article, cette garantie a pour effet :
- D’obliger l'entrepreneur qui a réalisé les travaux à réparer tous les désordres signalés par le maître d'ouvrage (celui qui initie et finance les travaux, soit un copropriétaire, soit le syndicat de copropriété) ;
- Dans l'année qui suit la réception des travaux ;
- Le signalement des désordres apparents se fait à travers des réserves au procès-verbal de réception de travaux ou par notification écrite pour ceux qui apparaissent après la réception.
La GPA intervient fréquemment dans des cas de ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA). Elle est applicable dès que le bien est remis à son nouveau propriétaire.
Quand la garantie de parfait achèvement peut-elle jouer ?
Les différents types de désordres couverts par la GPA
La garantie de parfait achèvement couvre de nombreux désordres qui peuvent survenir après la réalisation de travaux dans une copropriété, notamment:
- Fissures et dommages structurels : Cela inclut les fissures apparues sur les murs ou le plafond, qui peuvent indiquer des problèmes de structure ou de fondation ;
- Problèmes de plomberie : La garantie couvre les fuites d'eau et les dysfonctionnements des installations sanitaires, comme les problèmes de tuyauterie ou de robinetterie ;
- Défauts d'isolation thermique et étanchéité : Les problèmes liés à une mauvaise isolation thermique entraînant des pertes de chaleur, ou des problèmes d'étanchéité provoquant des infiltrations d'eau sont également pris en charge ;
- Malfaçons électriques : Cela concerne les défauts dans le système électrique, tels que des prises ou des interrupteurs défectueux ;
- Problèmes de menuiserie : Cela inclut les défauts d'installation ou de fonctionnement des éléments de menuiserie, comme les portes ou les fenêtres qui ne s'ouvrent ou ne se ferment pas correctement ;
- Défauts de finition : Cela comprend les finitions mal réalisées ou les matériaux de mauvaise qualité, comme des peintures qui s'écaillent ou des carrelages qui se décollent.
Les désordres non couverts par la GPA
Il est important de noter que la GPA ne couvre pas :
- L'usure normale : Les dommages dus à l'usage normal et au vieillissement des matériaux ne sont pas couverts ;
- La mauvaise utilisation : Les problèmes résultant d'une utilisation inappropriée ou d'une maintenance négligée de la part des occupants ne sont pas pris en charge.
Garantie de parfait achèvement : quel est le rôle du syndic de copropriété ?
Le syndic de copropriété a un rôle central pour faire jouer la garantie de parfait achèvement en cas de désordres constatés lors de travaux dans les parties communes. Il doit notamment :
- Inspecter les parties communes et les éléments qui auraient été affectés par les travaux récents pour identifier tout désordre ou défaut ;
- Lorsque des malfaçons ou défauts sont identifiés, le syndic doit les notifier à l'entrepreneur. Cette notification doit être précise, documentée (photos, descriptions détaillées) et envoyée dans les délais légaux ;
- Après la notification, le syndic doit s'assurer que l'entrepreneur prend les mesures nécessaires pour réparer les désordres dans le délai imparti.
- Le syndic doit tenir les copropriétaires informés de l'évolution des réparations, des éventuels retards et des solutions proposées.
Garantie de parfait achèvement : durée et mise en œuvre
L’importance du respect de la durée de la GPA
La GPA est valable pendant une année complète à compter de la date de réception des travaux. Cette période est cruciale, car c'est durant ce temps que tous les désordres doivent être identifiés et signalés.
Il est essentiel de signaler les désordres dès leur découverte. Toute notification tardive, après la période d'un an, risque de ne pas être couverte par la garantie.
Le processus de mise en œuvre de la GPA
Lors de travaux dans les parties communes de la copropriété :
- Le syndic doit informer l'entrepreneur des désordres observés. Cette communication doit être faite par écrit, de manière claire et détaillée ;
- Il est recommandé de joindre des preuves telles que des photographies ou des rapports d'expertise pour étayer la réclamation.
- Une fois les désordres signalés, l'entrepreneur est tenu légalement de les réparer dans un délai raisonnable.
- Le syndic doit suivre de près ces réparations pour s'assurer de leur conformité.
Si les réparations effectuées ne sont pas satisfaisantes ou si l'entrepreneur ne répond pas, le syndic peut engager des démarches supplémentaires, y compris des recours légaux.
Qui finance la garantie de parfait achèvement ?
En cas de désordres couverts par la GPA, la responsabilité de financer les réparations sous la GPA incombe à l'entrepreneur qui a réalisé les travaux. Cela signifie que tous les coûts associés à la réparation des désordres signalés dans le cadre de la GPA doivent être supportés par l'entrepreneur, sans frais supplémentaires pour le maître d'ouvrage ou les copropriétaires. C’est une obligation légale qui dure un an, et qui s’applique même si elle n’est pas prévue par un contrat.
Quels recours en cas de non-respect de la garantie de parfait achèvement ?
Lorsque l'entrepreneur ne respecte pas la garantie de parfait achèvement (GPA), les copropriétaires et le syndic ont plusieurs options :
- Mise en demeure : Envoyer une mise en demeure écrite à l'entrepreneur pour exiger la réparation des désordres. Cette étape est cruciale pour formaliser la demande et mettre en garde l'entrepreneur de votre intention d’aller en justice s’il n’y fait pas droit.
- Procédures judiciaires : Si l'entrepreneur ne répond pas ou refuse de procéder aux réparations, le syndic peut engager des actions en justice.
- Rôle du syndic : Le syndic représente les copropriétaires dans ces démarches, s'occupant de la gestion des procédures et de la communication avec les résidents.
- Durée et coûts : Les procédures judiciaires peuvent être longues et impliquer des coûts. Une assurance protection juridique peut aider à couvrir ces frais.
