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Les immeubles divisés en plusieurs appartements sont gérés sous le régime de la copropriété, notamment appelé copropriété verticale. En parallèle, il existe aussi la copropriété horizontale qui désigne la gestion des maisons individuelles sur un terrain commun. Quelles sont les différences entre la copropriété verticale et la copropriété horizontale ? On fait le point dans cet article.
La copropriété verticale pour les immeubles
Lorsque les appartements d’un même immeuble appartiennent à plusieurs personnes, l’immeuble est géré en copropriété verticale. Les propriétaires sont ainsi appelés copropriétaires.
Chaque copropriétaire possède au minimum un lot dans la copropriété verticale, qui inclut :
- Une partie privative : l’appartement du copropriétaire est une partie privative, ainsi que les dépendances comme une cave ou un garage. Le copropriétaire possède l’usage exclusif de ses parties privatives ;
- Une quote-part des parties communes : chaque copropriétaire est propriétaire d’une partie des parties communes, exprimée en tantièmes. C’est le règlement de copropriété qui définit les tantièmes de chaque copropriétaire, plus précisément dans l’état descriptif de division.
La copropriété horizontale pour les maisons individuelles
La copropriété horizontale concerne la gestion de plusieurs maisons individuelles construites sur un même terrain. Dans les faits, la copropriété horizontale est une adaptation de la copropriété verticale.
Dans une copropriété horizontale, les parties privatives sont les maisons individuelles, tandis que les parties communes sont le terrain et les constructions partagées (local à poubelles, abri vélo, piscine, etc.). Ainsi, une personne est propriétaire de sa maison mais uniquement copropriétaire du sol sur lequel la maison est construite. La voirie, l’éclairage et les équipements pour entretenir le terrain de la copropriété horizontale constituent également les parties communes.
Quelles sont les particularités de la copropriété verticale et de la copropriété horizontale ?
La copropriété verticale et la copropriété horizontale possèdent chacune leurs différences et leurs particularités au niveau de la gestion de la copropriété. Nous vous détaillons ci-dessous leurs spécificités.
Une méthode de gestion commune avec un syndic de copropriété
La loi du 10 juillet 1965 régit à la fois la copropriété verticale et la copropriété horizontale. Ainsi, que vous viviez dans un appartement ou dans une maison individuelle en copropriété, les mêmes règles de gestion s’appliquent.
D’après l’article 3 de la loi de 1965, une copropriété est gérée par un syndic de copropriété élu en assemblée générale à la majorité absolue. Pour rappel, la majorité absolue comptabilise les voix des copropriétaires présents, représentés et absents. Le syndic a pour obligation légale d’assurer la gestion administrative et financière de la copropriété, ainsi que la bonne tenue de l’immeuble, c’est-à-dire notamment :
- Immatriculer la copropriété auprès du Registre National des Copropriétés (RNC) ;
- Éditer et mettre à jour le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ;
- Convoquer une assemblée générale au minimum une fois par an ;
- Établir le budget prévisionnel de la copropriété et tenir à jour la comptabilité ;
- Etc.
Pour rappel, il existe trois différents modèles de gestion de la copropriété : le syndic professionnel, le syndic bénévole et le syndic coopératif. Toutes les décisions qui concernent la copropriété horizontale ou la copropriété verticale sont votées en assemblée générale par les copropriétaires. Les règles de majorité utilisées pour le vote varient en fonction de la nature des résolutions.
La mise en pratique du règlement de copropriété
La principale différence entre la copropriété verticale et la copropriété horizontale réside dans la mise en pratique du règlement de copropriété.
En effet, dans une copropriété verticale, un copropriétaire peut réaliser sans autorisation au préalable des travaux dans son logement, à condition qu’ils n’affectent pas les parties communes.
A contrario, bien qu’un copropriétaire profite de l’usage exclusif de son jardin dans une copropriété horizontale, l’aménagement du jardin est considéré comme une modification des parties communes de la copropriété. Ainsi, pour installer un abri de jardin par exemple, le copropriétaire doit obtenir l’autorisation du syndicat des copropriétaires en assemblée générale. Le régime de la copropriété horizontale est donc plus contraignant pour les propriétaires.
Des acheteurs différents en fonction de la copropriété
Un bien immobilier en copropriété verticale et en copropriété horizontale n’attire pas la même typologie d’acquéreurs. En effet, la copropriété verticale est plus adaptée aux propriétaires qui souhaitent garder une indépendance totale dans leur logement. Comme expliqué précédemment, bien qu’un copropriétaire puisse avoir le sentiment d’être libre de faire ce qu’il souhaite sur son terrain en copropriété horizontale ; dans les faits, ce n’est pas le cas.
Ainsi, les personnes qui veulent acquérir une maison individuelle s’orientent majoritairement vers l’achat d’un bien immobilier en lotissement plutôt qu’en copropriété horizontale.
- Le droit de scission d’un lot : lorsque la maison individuelle se situe sur une extrémité du terrain, le copropriétaire peut demander une procédure de scission auprès des autres copropriétaires au cours d’une assemblée générale pour sortir de la copropriété horizontale ;
- La création de plusieurs lotissements : l’ensemble des copropriétaires peut décider de dissoudre la copropriété horizontale pour créer des lotissements. Dans ce cas, il sera nécessaire de réaliser en amont un plan de partage des parcelles à l’aide d’un expert-géomètre.
