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La toiture est en première ligne dans la conservation et l’étanchéité de l’immeuble en copropriétés. Sa réfection obéit à des règles spécifiques en copropriété. Découvrez comment mener à bien une rénovation de toiture ou de couverture, quand faut-il s’y plier, quels sont les tarifs et les aides, ainsi que toutes les autres questions indispensables !
Définition de la réfection de toiture
La toiture comprend la charpente et la couverture d’un bâtiment. Elle inclut aussi l’isolation, plus ou moins performante selon la date de construction de l’immeuble ou de la maison.
La réfection de toiture peut aller de travaux superficiels à une véritable rénovation. Voici quelques exemples de travaux possibles sur la toiture d'un immeuble ;
- Remplacer certaines tuiles ;
- Réparer superficiellement la couverture ;
- Remplacer l'intégralité de la couverture à l’identique ;
- Changer de matériau de couverture ;
- Poser un écran sous toiture ;
- Refaire l'isolation ;
- Changer entièrement la toiture ;
- Installer une toiture végétalisée.
En fonction des types de travaux, il existe des aides à la réfection de toiture. Nous vous détaillerons toutes les aides disponibles pour rénover votre toiture en fin d'article.
Copropriétés : comment solliciter une réfection de la toiture au syndic ?
Un copropriétaire ou le conseil syndical peut solliciter une réfection de toiture directement à son syndic de copropriété.
Entretien, réparation ou rénovation en profondeur : pour faire sa demande, un copropriétaire doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic. Ce dernier doit ensuite inscrire les travaux pour réfection de toiture à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Réfection de toiture en copropriété : la procédure à suivre
La toiture d'un immeuble est forcément une partie commune (y compris si elle est surmontée d’un toit-terrasse en jouissance privative). C’est donc au syndic que revient la responsabilité d’exécuter les travaux de réfection de toiture en copropriété.
L’entretien courant de la toiture est placé sous la responsabilité du syndic. Il peut être réalisé sans l’aval du syndicat des copropriétaires.
En revanche, pour les travaux de type réfection ou rénovation de toiture, l’aval des copropriétaires est indispensable et doit être obtenu en assemblée générale. Après avoir porté les travaux à l’ordre du jour, le syndic doit présenter au syndicat de copropriétaires une liste de 3 devis et les plans des travaux. On procède ensuite au vote, en appliquant les règles de majorité suivantes :
- Pour une réfection de toiture à l'identique, les copropriétaires devront voter à la majorité simple conformément à l'article 24 de la loi de 1965, c'est-à-dire la majorité des seuls copropriétaires présents à l'assemblée pendant laquelle on procède au vote ;
- Pour une rénovation de toiture avec amélioration, les travaux devront être votés à la majorité absolue conformément à l'article 25 de la loi de 1965, c'est-à-dire que le total des voix "pour" devra représenter au moins 501/1000 du total des voix de la copropriété. À noter que si la rénovation consiste en une amélioration des performances énergétiques, un vote à la majorité simple suffit.
Le cas particulier de la réfection de toiture en urgence
Lorsque la toiture est endommagée, elle peut provoquer d’importantes fuites à l’intérieur de l’immeuble. On est alors en situation d’urgence. Dans ce cas, le syndic est autorisé à exécuter la réfection de toiture immédiatement, sans attendre le vote en assemblée générale.
Le syndic bénévole, coopératif ou professionnel informe alors les copropriétaires par les moyens habituels, puis met en œuvre les travaux. Dès qu’ils sont terminés, il doit convoquer une assemblée générale de copropriétaires pour ratifier a posteriori les travaux et les dépenses engagées. Ils seront votés à la majorité simple conformément à l'article 24 de la loi de 1965.
L’assemblée générale est en droit de rejeter les travaux lors du vote. Si c’est le cas, le syndic peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble pour tenter de faire constater un refus abusif, et faire assumer les frais par le syndicat de copropriétaires.
Quelles autorisations pour une réfection de toiture ?
Dans le cas d’une réfection de toiture à l’identique, aucune déclaration préalable de travaux ni permis de construire n’est nécessaire. En revanche, lorsque les travaux transforment la toiture, des autorisations administratives peuvent être requises, comme expliqué ci-dessous.
Réfection de toiture et permis de construire
Une réfection de toit peut nécessiter un permis de construire si elle implique un changement technique significatif sur le bâtiment. C'est le cas si la pente de toit est modifiée par exemple.
Le permis de construire peut être sollicité par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires. Parfois, un syndic peut aussi mandater par écrit l'entreprise en charge des travaux ou le maître d'oeuvre, qui se chargera de solliciter l'autorisation administrative. La demande peut être déposée en mairie ou envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception.
Réfection de toiture et déclaration préalable de travaux
Dans les cas où la rénovation de toiture modifie son aspect esthétique, sans changement profond de la structure, il faut réaliser une déclaration de travaux préalable en mairie. C’est le cas si on s’apprête à changer de couleur ou de matériau de couverture. Dans ce cas, il faut s’assurer que les modifications esthétiques soient conformes aux normes de construction de la localité, telles qu’elles sont définies dans le PLU (Plan Local d’Urbanisme). Pour ce faire, renseignez-vous auprès du service urbanisme de votre mairie.
Comme le permis de construire, la déclaration préalable de travaux peut être effectuée par un syndic, une entreprise en charge des travaux mandatée pour cela, ou un maître d'oeuvre.
Combien coûte une réfection de toiture ?
La réfection de toiture est souvent un ouvrage coûteux, qui nécessite l’accès sécurisé au toit. En tant que partie commune, les travaux sont payés par les copropriétaires à hauteur de leurs tantièmes de copropriété.
Prix moyen au m2 d’une réfection de toiture
Le prix moyen d’une réfection de toiture varie énormément en fonction de plusieurs critères :
- La main d’œuvre (avec des différences notables en fonction des zones d’habitation) ;
- Les matériaux utilisés ;
- La superficie totale ;
- Le type de travaux.
En moyenne, on estime que le coût pour refaire une toiture en immeuble peut aller de 40€ à 300€ du m2.
Pour une simple réparation ou remise en état, le prix peut aller de 40€ à 100€ par m2.
Pour une rénovation complète avec amélioration de l’isolation, il faut compter de 100€ à 300€ par m2.
Les aides pour la réfection de toiture
Réfection de toiture : déduction fiscale et crédit d’impôt
Les travaux d’entretien, de rénovation ou de réfection de toiture n’entraînent pas de déductions ou de crédits d’impôt spécifiques. Tout au plus, pour les copropriétaires bailleurs, il est possible de déduire des revenus fonciers les charges de copropriété.
Toutefois, vous pouvez également faire appel au dispositif Ma Prime Rénov'. Il s'agit d'une éco-prime accessible à tous les ménages, à hauteur de leurs revenus, permettant de réduire le coût des travaux d'amélioration énergétique (dont la réfection d'isolation de toit). Ma Prime Renov' peut être sollicitée une fois le devis signé, en créant un compte sur le site dédié (maprimerenov.gouv).
Réfection de toiture, Ma Prime Rénov’ et CEE
La rénovation de toiture améliore souvent l’efficacité énergétique du bâtiment. Si c’est le cas, les travaux peuvent donner droit au dispositif Ma Prime Renov’ et à son principal bonus cumulable, les CEE (Certificats d’Économie d’Énergie).
Pour l’isolation de combles perdus, Ma Prime Renov’ et le CEE peuvent aller de 11€ à 22€ par m2, en fonction de votre catégorie Ma Prime Renov’.
Pour l’isolation de toit-terrasse, le cumul Ma Prime Renov’ + CEE peut aller de 26€ à 96€ par m2.
Pour l’isolation des rampants de toiture et des plafonds de combles, le cumul Ma Prime Renov’ + CEE peut aller de 18€ à 47€ par m2.
Aide de l’Anah pour la réfection de toiture
L’Anah offre des subventions spéciales pour aider les revenus modestes à refaire leur toiture. Elles sont cumulables avec les dispositifs précédents. Vous pouvez contacter votre antenne départementale pour savoir comment en bénéficier.
Autres aides cumulables
Si la réfection de toiture participe à l’amélioration énergétique du bâtiment, elle peut donner lieu aux aides suivantes, cumulables avec les dispositifs précédents :
- TVA à taux réduit ;
- Eco prêt à taux zéro ;
- Chèque énergie.
