Syndic bénévole : définition et rôle
Tout d’abord, il est important de rappeler qu’une copropriété ne peut pas se passer d’un syndic. En effet, la loi de 1965 régissant le statut de la copropriété des immeubles bâtis rend obligatoire le syndic de copropriété pour tous les immeubles. Néanmoins, ce dernier ne doit pas nécessairement être professionnel, c’est-à-dire géré par une société, assurant la gestion de la copropriété en échange d’honoraires.
Le syndic peut être organisé différemment et assurer ses fonctions à titre bénévole. Le syndic bénévole peut se faire rémunérer, mais cela restera toujours moindre par rapport aux honoraires à payer à un syndic professionnel. Le fait que le syndic ne soit ni professionnel ni (ou peu) rémunéré n’impacte pas le rôle qui lui revient. Le syndic bénévole se doit d’assumer les mêmes fonctions et de respecter les mêmes obligations qu’un syndic professionnel (notamment, assurer certaines missions administratives et comptables, veiller au bon entretien du bâti).
L’organisation et le fonctionnement du syndic bénévole sont basés sur l’autogestion. Par conséquent, la gestion de la copropriété est assurée par un copropriétaire, qui doit être élu en qualité de syndic de copropriété lors d’une assemblée générale.
Quels sont les avantages d’un syndic bénévole ?
1er avantage du syndic bénévole : la baisse des charges de copropriété
Recourir à un syndic bénévole permet de réduire considérablement les charges d’une copropriété. En effet, la copropriété est auto-gérée à titre bénévole ou à moindre coût. Il n’y a donc pas d’honoraires à payer en échange de la gestion de la copropriété, contrairement à une gestion réalisée par un syndic professionnel.
Sachez qu’il est toutefois possible de prévoir de rémunérer le syndic bénévole lors d’une assemblée générale à la majorité absolue ou simplement de le défrayer.
2ème avantage du syndic bénévole : transparence, réactivité et implication dans la gestion
En plus de cet avantage économique non-négligeable, le syndic bénévole offre une transparence, une souplesse et une rapidité de gestion beaucoup plus grande que le syndic traditionnel. En effet, comme c’est le copropriétaire élu qui assure lui-même la gestion de la copropriété, il est directement concerné par les décisions à prendre. Cela offre ainsi une plus grande implication et réactivité concernant les prises de décision. Cela peut s’avérer précieux dans certaines circonstances (par exemple, lors de travaux pour faire des économies d’énergie, de fuite d’eau urgente à faire réparer, pour renégocier régulièrement les contrats fournisseurs, etc.).
3ème avantage du syndic bénévole : la proximité avec les habitants et copropriétaires
De plus, le syndic bénévole connaît bien les autres membres de la copropriété. Cela lui permet de prendre des décisions plus adaptées et au plus proche des besoins des autres copropriétaires.
En définitive, le syndic bénévole est adapté aux petites copropriétés (mais pas que !)
Pour toutes les raisons qui viennent d’être évoquées, le syndic bénévole est particulièrement adapté aux copropriétés de petite taille. En effet, la charge de travail est moins élevée que dans une grande copropriété où de nombreux services sont souvent fournis (par exemple, gardien, piscine, salle de sport, etc.), rendant la charge de travail souvent trop importante pour un syndic bénévole. Pour les plus grandes copropriétés, on privilégiera le modèle du syndic coopératif, où le conseil syndical gère de façon collégiale la copropriété.
Quels sont les inconvénients d’un syndic bénévole ?
Dans certaines situations, il peut être plus adapté d’avoir recours à un syndic professionnel ou de passer en syndic coopératif pour gérer une copropriété.
Voici une liste des principaux cas pour lesquels il est généralement recommandé d’opter plutôt pour un syndic professionnel ou un syndic coopératif :
- Lorsque la copropriété est de grande taille, les tâches peuvent être trop nombreuses et conséquentes pour être accomplies par un syndic bénévole ;
- En cas de mauvaise entente au sein de la copropriété, le syndic étant formé par un seul copropriétaire, ce dernier n’est pas neutre. Ainsi, des conflits d’intérêts peuvent naître. Il est possible que des décisions favorisent certains copropriétaires au détriment des autres ;
- Légalement, rien n’oblige le syndic bénévole à souscrire une assurance responsabilité civile, même s’il est fortement conseillé de le faire afin de se protéger d'éventuelles fautes ou erreurs inhérentes à la gestion de la copropriété. À noter toutefois qu’en cas de faute de gestion, la justice est beaucoup plus clémente envers les syndics bénévoles et coopératifs qu’envers des syndics professionnels.
- Une plateforme en ligne qui automatise la gestion courante de la copropriété : comptabilité, convocations, appels de fonds, etc ;
- Une équipe d’experts qui prend le relais sur les sujets techniques comme la comptabilité, le juridique ou encore les travaux et la rénovation énergétique.
Tableau comparatif : avantages et inconvénients du syndic bénévole
Pour vous donner une vision synthétique et vous aider à déterminer si un syndic bénévole serait une forme adaptée à votre copropriété, nous vous avons résumé les principaux avantages et inconvénients sous la forme d’un tableau comparatif :
