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Économie sur les dépenses de logement et convivialité pour les locataires, bonne rentabilité pour les bailleurs : la colocation a le vent en poupe en France. Depuis la loi ALUR de 2014, ce modèle de location est toutefois strictement encadré. Il faut donc veiller à respecter ses dispositions, qui varient selon si le propriétaire conclut un ou plusieurs baux avec les colocataires.
Qu’est-ce qu’une colocation ?
L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 pose la définition de la colocation. Il s’agit de la « location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. ».
La signature d’un contrat de location est obligatoire. En tant que propriétaire bailleur, vous avez le choix entre un bail unique ou un bail par colocataire. La distinction aura son importance pour la surface minimum du bien immobilier.
Le bail unique de colocation
Vous pouvez louer le bien en colocation nue ou meublée, en respectant le contrat type prévu par décret. La surface minimale du logement, qui constitue l’un des critères de décence à respecter, est fixée à :
- 16m2 pour deux colocataires ;
- 9m2 par locataire supplémentaire.
Plusieurs baux de colocation
Vous ne pouvez pas utiliser le modèle type. Cependant, dans le contrat de bail, vous devez préciser :
- Quelle chambre est attribuée à quel locataire ;
- Les parties qui sont à usage commun.
Au minimum, chaque chambre doit mesurer 9met disposer d’un volume de 20m3, hors pièces communes.
Avec un bail unique, vous devez respecter la durée applicable au type de location : 3 ans en location vide, 1 an en location meublée. Avec plusieurs baux, vous pouvez choisir différentes durées, par exemple 1 an en location meublée pour un jeune actif, 9 mois avec un étudiant.
Comment s’effectue le paiement des loyers et des charges en colocation ?
Tous les mois, chaque colocataire doit verser sa part de loyer et de charges locatives au propriétaire. Le mode de facturation dépend du type de location, vide ou meublée.
En location nue, vous pouvez seulement demander le paiement par provision de charges. Vous devez les régulariser une fois par an, en fonction des dépenses réellement engagées. Vous pouvez demander un complément de charges si celles-ci s’avèrent inférieures aux dépenses réelles. À l’inverse, vous devez restituer le trop-perçu au locataire le cas échéant
En location meublée, vous avez le choix entre la provision et le forfait, excepté pour le bail mobilité, où les charges se paient seulement au forfait. Vous pouvez réviser chaque année le montant des charges forfaitaires, dans les mêmes conditions que le loyer. Toutefois, le forfait ne donne pas lieu à une restitution ou à un complément.
Comment se protéger des impayés en location ?
Le risque d’impayés de loyers augmente logiquement avec le nombre de locataires ! Pour vous en prémunir, vous pouvez exiger une caution simple ou une caution solidaire, qui se porte garant du paiement des loyers, des charges locatives et des dégradations immobilières.
- Pour un bail unique : vous pouvez demander une caution par colocataire ou une caution pour plusieurs locataires. Dans cette seconde hypothèse, il faut mentionner le nom du colocataire dont le départ fera tomber la caution, sous peine de nullité de l’acte de cautionnement. En présence d’une clause de solidarité, celle-ci prend fin lorsque le locataire donne congé et qu’il est remplacé par un autre locataire. S’il n’est pas remplacé, la solidarité continue de produire ses effets pendant les 6 mois suivant la date d’effet du congé ;
- Pour plusieurs baux : la caution s’engage pour un seul colocataire, soit pour la durée prévue dans l’acte de cautionnement, soit jusqu’à la fin du délai de préavis du colocataire, si celui-ci quitte le logement avant l’échéance du bail.
Comment assurer un logement en colocation ?
Tout logement doit être assuré au minimum contre les dégâts des eaux, incendies et explosion. Dans le cadre d’un bail unique, il suffit qu’un seul colocataire soit assuré pour remplir cette obligation. Avec plusieurs baux, chaque colocataire doit fournir une attestation d’assurance.
Parce qu’il n’est pas simple de demander une attestation par colocataire, la loi vous autorise à souscrire une assurance pour le compte de chacun des locataires. Dans ce cas, vous devez diviser le montant total de la prime d’assurance par 12 mois et demander paiement de la prime d’assurance à chaque locataire, en même temps que le loyer et les charges.
La copropriété peut-elle interdire la colocation ?
La loi du 10 juillet 1965 prévoit que « chaque copropriétaire peut user et jouir librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble ».
En parallèle, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
Tant que la destination est bien l’habitation, le règlement de copropriété ne peut donc pas interdire la colocation. Mais peut-il l’interdire au motif du standing de l’immeuble ? D’anciennes jurisprudences ont en effet pu déclarer licite une clause d’interdiction de la location sur ce fondement !
