Qu’est-ce qu’un dégât des eaux ?
Le dégât des eaux désigne les dommages causés aux biens (mobiliers et immobiliers) par l'action de l'eau. Il peut avoir pour origine une partie privative (un logement individuel, une place de parking, un box, etc.), mais aussi une partie commune (les escaliers, les couloirs, les corridors, etc.).
Concrètement, il peut s’agir :
- D’une fuite d’eau provenant d’une canalisation ;
- D’une fuite ou d’un débordement provenant d’un radiateur, d’un appareil électroménager, d’une baignoire, d’un lavabo ou d’un évier ;
- D’un engorgement ou un débordement des gouttières ;
- D’une infiltration d’eau sous le toit.
Dans cet article, nous nous pencherons sur les missions et obligations du syndic de copropriété lors de l’apparition d’un dégât des eaux provenant ou ayant affecté les parties communes.
Quelle est la responsabilité du syndic lors d’un dégât des eaux ?
Lorsque le dégât des eaux affecte ou provient des parties communes, le syndic doit mettre en place des mesures conservatoires afin de faire réparer la fuite.
Dégât des eaux : les obligations du syndic
De par son contrat, le syndic est chargé de la gestion des sinistres, que ce soit un syndic professionnel, bénévole ou coopératif.
Lorsqu’une fuite d’eau provient des parties communes de la copropriété, le syndic doit faire office d’intermédiaire entre l’assureur et le syndicat des copropriétaires.
Voici les obligations que le syndic est tenu de respecter dès l’apparition du sinistre :
- Transmettre tous les justificatifs nécessaires à l’assureur ;
- Rassembler les photos et vidéos du sinistre et d’éventuels témoignages ;
- Réunir des attestations ou devis chiffrés de prestataires ;
- Obtenir un état estimatif des dégâts occasionnés ;
- Accompagner ou assister l’expert missionné par l’assureur pour évaluer le sinistre.
Dégât des eaux : quelles sanctions en cas de non-respect des obligations du syndic ?
Si le syndic ne respecte pas ses obligations et que sa faute génère un préjudice pour le syndicat des copropriétaires, sa responsabilité civile peut être engagée.
Par exemple, si le syndic tarde à déclarer le sinistre à l’assurance de la copropriété et dépasse le délai de prescription biennale, l’assureur est en droit de refuser toute indemnisation.
Si vous êtes confronté à cette situation, nous vous conseillons de trouver dans un premier temps une solution à l’amiable, en envoyant un courrier recommandé avec accusé de réception, puis de procéder une mise en demeure si nécessaire.
Sans réaction de la part du syndic, les copropriétaires peuvent l’assigner en justice via deux types de procédures judiciaires :
- La procédure individuelle : n’importe quel copropriétaire peut assigner en justice le syndic en faisant appel à la garantie protection juridique de son assurance habitation, qui prendra en charge les frais de procédures. C’est le cas, par exemple, si le syndic a eu connaissance du dégât des eaux mais qu’il n’intervient pas pour réparer le sinistre qui provient des parties communes et endommage le logement personnel d’un copropriétaire ;
- La procédure collective : dans cette situation, le syndicat des copropriétaires va se partager les frais de justice. C’est le cas, par exemple, si les parties communes de la copropriété sont inondées à cause du dégât des eaux, ce qui affecte la sécurité de l’ensemble des copropriétaires, et que le syndic n’entreprend aucune démarche pour intervenir.
Quelle assurance doit souscrire le syndic en cas de dégât des eaux ?
Le syndic de copropriété, au nom du syndicat des copropriétaires, a l’obligation de souscrire une Assurance Multirisque Immeuble (MRI) afin d’indemniser les occupants, locataires comme propriétaires, en cas de fuite qui affecte les parties communes de la copropriété.
Par ailleurs, le syndic a aussi pour obligation de souscrire à une assurance couvrant la responsabilité civile de la copropriété.
Que doit faire le syndic en cas de dégât des eaux en cas de copropriété ?
Le syndic doit suivre différentes procédures pour rétablir le sinistre lors de l’apparition de la fuite d’eau. Nous les détaillons ci-dessous.
Étape n°1 : La recherche de la fuite
Si la fuite provient des parties communes, le sinistre doit être déclaré par le syndic, ainsi, c’est l’assurance de la copropriété qui prendra en charge la recherche d’un prestataire pour identifier l’origine de la fuite.
Si la fuite provient des parties privatives, le sinistre doit être déclaré par le copropriétaire, et c’est l’assureur du copropriétaire sinistré qui doit se charger de contacter un prestataire pour déterminer l’origine de la fuite.
Étape n°2 : La déclaration à l’assurance
Une fois la recherche de la fuite effectuée, le syndic se chargera d’effectuer la déclaration auprès de la compagnie d’assurance de la copropriété. Pour ce faire, le syndic doit envoyer l’email suivant à l’assureur.
Il devra joindre à cet email le constat amiable de dégât des eaux si les parties privatives ont été touchées, ainsi que la facture de réparation du prestataire et le devis estimatif des travaux nécessaires pour réparer les dommages causés.
Comme le syndic fait la déclaration du sinistre au nom du syndicat des copropriétaires, c’est également lui qui obtient le versement de l’indemnité par l’assurance. Cette indemnité servira à réaliser les travaux de remise en état et de payer les différents prestataires.
Etape n°3 : La décision des travaux
L’assurance multirisque immeuble prend en charge les dommages causés par le dégât des eaux, mais pas les travaux nécessaires pour réparer le sinistre. De ce fait, le syndic a le choix entre plusieurs solutions :
- Dans le cas de petits travaux d’entretien, de travaux conservatoires ou de travaux urgents, le syndic pourra les réaliser de sa propre initiative, et ce, si et seulement s’il y a un seuil de consultation qui a été voté en AG au préalable. Ce seuil permet au conseil syndical d’entreprendre ces travaux en respectant un certain montant. S’il n’y a pas de seuil, le conseil syndical doit obligatoirement consulter l’AG des copropriétaires pour le moindre petit travaux. Les travaux sont financés selon le plan de financement de la copropriété, par une avance de trésorerie ou par le fonds de travaux par exemple ;
Dans les autres cas, la réalisation des travaux devra être approuvée en assemblée générale des copropriétaires et la majorité à laquelle seront votés les travaux dépendra de leur nature.
