Dans quels cas la taxe ordure ménagère doit-elle être payée ?
La taxe ordures ménagères porte sur toutes les propriétés redevables de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Elle figure sur l'avis de taxe foncière que reçoivent chaque année les propriétaires de biens immobiliers.
Elle concerne les :
- Propriétaires ;
- Usufruitiers d’un logement ;
- Simples propriétaires de cave ou d’emplacement de stationnement dans un immeuble.
Pour qu'une propriété soit soumise à la taxe, elle doit se trouver dans une zone où les déchets ménagers sont pris en charge par la collecte. En revanche, si les camions chargés de la collecte des ordures ménagères ne peuvent pas accéder à la propriété, l'occupant concerné n'est pas obligé de s'acquitter de cette taxe.
Qui doit payer la taxe ordure ménagère : locataire ou propriétaire ?
C'est le propriétaire du logement au 1er janvier de l’année d’imposition qui est redevable de la TEOM vis-à-vis des impôts. Toutefois, la loi permet aux propriétaires qui louent un logement d'inclure la taxe ordures ménagères dans les charges récupérables, qui sont payées chaque mois par les locataires en supplément de leur loyer.
Bon à savoir : La manière dont la TEOM est récupérée auprès du locataire dépend entièrement du type de charges convenues entre le propriétaire et le locataire, selon le type de location :
- Location vide : les charges sont toujours basées sur le montant réel ;
- Location meublée : le bail peut prévoir librement des charges basées sur le montant réel ou un forfait ;
- Colocation : lors de la signature du bail, il est possible de choisir un forfait de charges.
Taxe ordure ménagère payée par le locataire : comment faire ?
Le paiement par le locataire et les charges récupérables
La TEOM fait partie des charges récupérables par le propriétaire. Le propriétaire peut donc répercuter le montant de la taxe sur les charges payées par le locataire, en plus du loyer. Il convient de noter que seule la taxe elle-même est récupérable auprès du locataire, et non les frais d'établissement des rôles (frais de gestion) qui l'accompagnent.
La régularisation annuelle des charges
Si les charges sont payées au réel, le propriétaire peut demander une régularisation annuelle qui lui permet de réclamer un complément au locataire si jamais les charges locatives (incluant la TEOM) s'avèrent plus élevées que prévu. Si le bailleur tarde trop à faire cette régularisation, le locataire peut étaler les éventuelles sommes en retard sur 12 mois. Le propriétaire-bailleur dispose d’un délai de prescription de 3 ans pour régulariser les charges impayées. La date de début de la prescription correspond, selon la jurisprudence, à la date de transmission de l’exercice définitif par le syndic de copropriété.
Si les charges sont forfaitaires, le propriétaire ne peut demander aucun paiement supplémentaire pour la taxe des ordures ménagères, sauf si une clause particulière dans le contrat de bail prévoit le remboursement de la quote-part de taxe d'enlèvement des ordures ménagères par le locataire.
Comment calculer la taxe ordure ménagère payée par le locataire ?
La base de calcul de la taxe ordure ménagère du locataire
La TEOM est calculée en se basant sur la moitié de la valeur locative cadastrale, comme pour la taxe foncière. La taxe ordure ménagère est donc proportionnelle à la valeur locative cadastrale du bien loué, ce qui signifie que les locataires de biens immobiliers ayant une valeur locative plus élevée paieront généralement une TEOM plus chère.
Le paiement au prorata temporis de la taxe ordure ménagère du locataire
Un locataire qui quitte son logement en cours d'année ne devra payer au bailleur que la quote-part de TEOM qui lui incombe au prorata du nombre de jours d'occupation dans l'année, selon la formule :
([montant TEOM]/365) x [nombre de jours d'occupation dans l'année]
Par exemple : le congé du locataire prend effet le 16 août. Sa taxe ordure ménagère s’élève cette année-là à 277 €. Pour calculer la quote-part de la TEOM que le locataire devra payer, nous devons déterminer le nombre de jours d'occupation dans l'année. Du 1er janvier au 16 août, il y a 227 jours. Ensuite, il faut appliquer la formule vue précédemment. Dans cet exemple : (277/365) x 227 ≈ 172,43 €. Le locataire ne devra payer qu'à hauteur de 227 jours, donc 172,43 €.
