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Le bailleur, lors de la mise en location, doit mettre à disposition un logement décent, c’est-à-dire un logement ne comportant pas de risque pour la sécurité, la santé ou l’intégrité physique du locataire. Le logement doit également comporter des équipements et des éléments de confort. Cependant, il est normal qu’un bien immobilier nécessite des travaux d’entretien tout au long du bail pour rester en conformité. La prise en charge de ces travaux est répartie entre le locataire et le propriétaire. Zoom sur qui paie quels travaux en location.
Les travaux à la charge du bailleur
Quels travaux concernent le bailleur ?
Le bailleur effectue à sa charge tous les travaux qui ne relèvent pas de petites réparations et de l’entretien courant du logement. Il s’agit :
- Des travaux de mise aux normes : Le propriétaire doit s’assurer que son logement continue d’être en bon état d’usage pendant toute la durée du bail. Ainsi, les travaux de mise aux normes tels que les réparations de l'alimentation en eau potable ou les travaux sur les réseaux de gaz et d’électricité sont à la charge du propriétaire ;
- Des travaux de rénovation énergétique : Le propriétaire peut effectuer des travaux de rénovation énergétique dans son logement. Ces travaux peuvent concerner, par exemple, une meilleure isolation thermique ou l’installation d’une chaudière plus performante ;
- Des travaux d’amélioration dans les parties communes : Ce sont des travaux qui apportent un élément de confort à l’immeuble. Les travaux de copropriété sont votés à la majorité absolue de l’article 25 durant l’assemblée générale. Il peut s’agir par exemple de l’installation d’un digicode ou d’un ravalement de façade.
- Des travaux d’amélioration dans les parties privatives : Ce sont des travaux qui apportent un élément de confort au logement ou une valeur ajoutée. Il peut s’agir, par exemple, de l’installation de fenêtres double-vitrage.
- Des réparations dû au vieillissement naturel : Un logement, même bien entretenu par son locataire et son propriétaire, est amené à vieillir et à devenir vétuste. Dans ce cas, c’est au propriétaire d’effectuer les travaux de rénovation. Ils peuvent concerner, par exemple, le remplacement du revêtement du sol, l’entretien de la toiture ou la réparation du chauffe-eau en cas de panne.
Le locataire est-il en droit de refuser que des travaux soient effectués dans son logement ?
Le locataire n’est pas en droit de refuser la réalisation de travaux dans son logement, et cela, même s’il s’agit de travaux non urgents.
Toutefois, le bailleur est dans l’obligation d’informer le locataire des travaux par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en mains propres contre récépissé. Le courrier devra contenir des informations sur la nature des travaux et préciser les conditions d’exécution en mentionnant la date de début et de fin de travaux, les parties privatives auxquelles le locataire n’aura plus accès le cas échéant, etc.
À quels types de dédommagement le locataire peut-il prétendre ?
Dans le cas de travaux durant plus de 21 jours, la loi ALUR prévoit l’obligation pour le propriétaire d'indemniser son locataire en lui accordant une diminution du loyer.
Le nouveau loyer, mis en place le temps de l’exécution des travaux, se calcule en ne prenant en compte que la surface habitable.
Exemple :
Un logement de 50 mètres carrés a un loyer de 1000€. Cela représente 20€ par mètre carré. Des travaux empêchent le locataire d’accéder à 10 mètres carrés de son logement. Le nouveau loyer sera donc de 800 €.
Le locataire ne peut s’opposer directement aux travaux pour simple nuisance. Néanmoins, il peut saisir le juge des contentieux dans trois cas de figure :
- Si les travaux présentent un caractère abusif : c’est le cas par exemple si la bailleur multiplie des travaux injustifiés, occasionnant une gêne trop importante ;
- Si le logement est devenu dangereux ou inhabitable ;
- Si les travaux effectués ne sont pas conformes aux travaux prévus.
Le juge pourra trancher en faveur du locataire et interrompre, voire interdire, les travaux ou résilier le bail dans le cas où le logement n’est plus utilisable dans l’état.
Le bailleur peut-il augmenter le loyer après des travaux ?
Si les travaux effectués représentent une vraie plus-value dans le logement, alors le bailleur est en droit d’augmenter le loyer une fois les travaux terminés. Toutefois, pour ce faire, une réelle amélioration du logement et du confort du locataire doit être notable. Le changement d’une chaudière pour un modèle plus performant ou l'amélioration de l’isolation thermique constituent par exemple des améliorations du cadre de vie du locataire suffisantes pour justifier une majoration du loyer.
Le bailleur peut obtenir une majoration de son loyer en cours de bail lors de la révision du loyer annuelle. Pour cela quelques conditions doivent être respectées.
Tout d’abord, les travaux effectués et le montant du loyer majoré doivent être inscrits dans le bail ou dans un avenant. Le contrat doit également mentionner la date de révision du loyer. Le locataire peut s’opposer à cette augmentation en refusant de signer le contrat ou l’avenant. Dans ce cas, le bailleur peut effectuer les travaux mais ne pourra pas majorer son loyer à l’achèvement des travaux ou résilier le contrat en cours. Cependant, lors du renouvellement du bail, il pourra appliquer un nouveau loyer, s’il respecte certaines conditions.
Ensuite, il est à noter que le loyer majoré se calcule de manière précise. Pour justifier une augmentation, le montant des travaux effectués doit représenter au moins 50% du montant d’une année de loyer hors charges pour une relocation ou d’une année pour un renouvellement de bail.
Si c’est le cas, alors le montant du loyer pourra être augmenté d’un montant maximum de 15% du coût total des travaux TTC. Le loyer majoré s’applique à l’achèvement des travaux.
Les travaux à la charge du locataire
Quels travaux de réparation concernent le locataire ?
Le locataire doit prendre en charge ce qu’on appelle les réparations locatives. Il s’agit de toutes les petites réparations qui touchent l’entretien courant des équipements mis à sa disposition. Le rôle du locataire est généralement d’entretenir le logement pour éviter une dégradation.
Le décret n°87-712 du 26 août 1987 dresse une liste exhaustive des travaux à la charge du locataire. On peut citer par exemple :
- Le remplacement des ampoules, des joints ou des prises ;
- Le rebouchage des trous dans les murs ;
- Le maintien en état de propreté des murs, sols et plafonds ;
L’entretien des espaces verts dans le cas d’un jardin privatif.
Le propriétaire peut-il refuser des travaux d'aménagement à l’origine du locataire ?
Le locataire a le droit de procéder à des travaux d’aménagement. Cependant, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit obligatoirement demander l’accord écrit du propriétaire pour des travaux de transformation. Pour cela, il suffit d’envoyer un courrier par lettre recommandée avec accusé de réception et d’attendre la réponse avant d’effectuer des travaux. En effet, le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire dans le cas de travaux de transformation non autorisés et obtenir :
- La remise en état aux frais du locataire en cours ou en fin de bail ;
- La résiliation du bail ;
- Un dédommagement de la part du locataire.
Même si l’autorisation du bailleur n’est obligatoire que pour des travaux de transformation, nous vous conseillons de demander l’autorisation de votre bailleur pour n’importe quels types de travaux. En effet, la distinction entre travaux d'aménagement et travaux de transformation n’est pas spécifiée dans un texte de loi. En cas de litige, c’est un juge qui tranchera en appréciant la nature des travaux. De manière générale, les deux types de travaux se définissent comme suit :
- Les travaux d’aménagement : Ce sont des travaux d'embellissement. La remise en état du logement est très facile. Il peut s’agir de la pose de cadres ou de la pose de papier peint par exemple.
- Les travaux de transformation : Ce sont des travaux irréversibles. La remise en état demande d’effectuer de nouveaux travaux. Il peut s’agir de l'abattage d’une cloison ou d’une cheminée.
Le locataire peut-il prendre en charge des travaux à l’origine du propriétaire ?
Certains travaux peuvent apporter une véritable plus-value à l’appartement et être bénéfique pour le propriétaire. Nous avons vu, par exemple, que les travaux d’améliorations sont à la charge du propriétaire. Cependant, le locataire peut négocier avec son bailleur pour effectuer certains de ces travaux à sa place. En retour, le montant des travaux est imputé sur le loyer. Ce dispositif doit être prévu dans le bail. Celui-ci fera mention :
- D’une description détaillée des travaux à effectuer ;
- Des modalités d’imputation sur le loyer.
Comment faire la différence entre mauvais entretien et vétusté ?
Comme dit précédemment, le locataire prend en charge les petites réparations et l’entretien courant visant à empêcher la dégradation prématurée du logement. De son côté, le propriétaire effectue les gros travaux, notamment les travaux de réparation de la vétusté. Toutefois, si des gros travaux sont nécessaires mais qu’ils sont dus à un mauvais entretien du locataire, alors les travaux sont à la charge de ce dernier.
Différencier un mauvais entretien du locataire d’une vétusté est donc très important dans deux cas de figure :
- En cours de bail : Cela permet de décider qui du bailleur ou du locataire doit effectuer les travaux de réparation.
- Pendant l’état des lieux de sortie : Le bailleur, s’il considère que le locataire a mal entretenu son logement peut décider de ne pas restituer l’intégralité du dépôt de garantie et d’utiliser les fonds nécessaires pour réparer les dégradations observées. Or, le décret n°2016_382 du 30 mars 2016, dispose que l’état des lieux doit bien prendre en compte la vétusté d’un logement.
Il est donc conseillé aux parties de mettre en place une grille de vétusté lors de la signature du bail. Il s’agit d’un document qui détermine une durée de vie et un taux d’usure théorique pour les éléments d’un logement.
