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Wenn es um Immobilienverwaltung geht, kann eine schnelle und effektive Krisenreaktion entscheidend sein. Am Beispiel eines Münchner Mehrfamilienhauses zeigt sich, wie eine professionelle Hausverwaltung eine größere Beschädigung des Gebäudes durch eine rechtzeitige Dachsanierung vermeiden konnte. Der folgende Bericht dokumentiert, wie die Hausverwaltung Matera Deutschland GmbH innerhalb weniger Wochen eine Notabdichtung des beschädigten Flachdachs organisierte.
Die Ausgangssituation - ein undichtes Dach kurz vor Wintereinbruch
In einem Mehrfamilienhaus in München mit sieben Wohneinheiten spitzte sich im Herbst 2024 eine bereits kritische Situation dramatisch zu: Das Flachdach, das jahrelang nur durch notdürftige Flickarbeiten repariert wurde, nahm durch Starkregen erheblichen Schaden und drohte dem kommenden Winter nicht standzuhalten.
"Eigentlich war eine Sanierung für den Sommer geplant, aber durch einen Eigentümerwechsel und Uneinigkeit zwischen den Eigentümern bezüglich der Kostenverteilung, wurde das eigentlich dringende Sanierungsprojekt nach hinten verschoben", erklärt Matera-Hausverwalter Burak Özdalyan die Ausgangslage.
Eine provisorische Holzkonstruktion diente als Überbrückung und gewährte vorübergehend Schutz vor den Elementen. Der Bauträger dieses Provisoriums machte von Anfang an deutlich, dass dies keine dauerhafte Lösung und bei Schneefall ein Sicherheitsrisiko darstelle.
"Die meisten Flachdächer werden mit Bitumen- oder Kunststoffbahnen abgedichtet. Ein solches Dach sollte idealerweise alle 20-30 Jahre renoviert werden. Hier waren es bereits über 60 Jahre, in denen lediglich Flickarbeiten und stellenweise Reparaturen durchgeführt wurden.", so Özdalyan.
Die Zeit drängte: Das provisorische Holzdach musste vor dem Winter entfernt werden, da es der im Alpenvorland zu erwartenden Schneelast nicht standhalten würde.
Die Hausverwaltung Matera Deutschland GmbH war zu diesem Zeitpunkt erst seit Kurzem für das Objekt verantwortlich. Innerhalb von wenigen Wochen musste eine Lösung gefunden werden.
"Wir waren bereits die dritte Hausverwaltung, die die Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahr 2024 bestellt hatte. Die vorherige hatte nach nur zwei Wochen aufgegeben.", berichtet Özdalyan.
2. Planung und Durchführung einer Dachabdichtung in Rekordzeit
2. 1. Vorbereitende Maßnahmen und Beschlussfassung zur Dachsanierung
Die Suche nach einem geeigneten Dachdecker gestaltete sich als erste große Hürde.
"Von 15 kontaktierten Dachdeckerbetrieben erhielten wir 14 Absagen", erinnert sich Özdalyan. “Deshalb habe ich eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen. Unter weniger Zeitdruck hätte ich mindestens 2 weitere Angebote zum Vergleich eingeholt.”
Die Finanzierung erfolgte über eine bereits beschlossene Sonderumlage, da die Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft nicht ausreichte.
2.2. Die Durchführung der Abdichtungsarbeiten unter den notwendigen Sicherungsmaßnahmen
Burak Özdalyan veranlasste nach der außerordentlichen Eigentümerversammlung erste Sicherungsmaßnahmen: "Bevor die Arbeiten am Dach begannen, haben wir einen Passantenschutz installieren lassen. Da wir jederzeit mit Schnee rechnen mussten, war es uns wichtig, die Sicherheit der Personen, die das Gebäude betreten oder verlassen, zu gewährleisten. Denn die Holzkonstruktion, die im Sommer zum Schutz des Daches errichtet wurde, wäre bei starkem Schneefall einsturzgefährdet gewesen.”
Der Abbau des provisorischen Holzdaches, sowie die eigentlichen Dachdeckerarbeiten zur Abdichtung konnten innerhalb der anvisierten zwei Wochen durchgeführt werden.
Gutes Wetter und eine effiziente Zusammenarbeit zwischen Handwerkern, Beirat und Hausverwaltung ermöglichten eine reibungslose Durchführung.
“Ich bin froh, dass die Bewohner vor den Weihnachtsfeiertagen ein dichtes Dach über den Köpfen hatten, auch wenn im Frühling noch ein paar abschließende Arbeiten ausstehen.", fasst Özdalyan zusammen.
Auch der Passantenschutz und das Gerüst konnten vor den Feiertagen abgebaut werden.
Die Dokumentation erfolgte fortlaufend durch Fotos und E-Mail-Korrespondenz.
3. Ausstehende Arbeiten
Während Dampfsperre und Flüssigkunststoffabdichtung bereits erfolgreich installiert wurden, muss die Schutzverblechung noch im Frühjahr 2025 angebracht werden. Die finale Abnahme steht daher noch aus.
Die Sanierung brachte aber jetzt schon erhebliche Verbesserungen mit sich.
"Die vorherige Abdichtung war nur 10 Zentimeter hoch, was bei Weitem nicht ausreichte. Jetzt haben wir eine vollständige Gesamtabdichtung, die modernen Standards entspricht", erläutert Özdalyan die technischen Fortschritte.
4. Fazit - Eine rechtzeitige Sanierung schützt vor Folgeschäden
Der Fall zeigt exemplarisch, wie wichtig regelmäßige Dachsanierungen sind. Ein undichtes Dach kann zu massiven Folgeschäden führen und im schlimmsten Fall die Bewohnbarkeit des gesamten Gebäudes gefährden. Die effiziente Verwaltung durch Matera ermöglichte hier eine schnelle Krisenbewältigung trotz schwieriger Ausgangsbedingungen.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften, die einen zuverlässigen Partner suchen, bietet Matera Hausverwaltung umfassende Unterstützung: von der Projektkoordination über rechtliche Beratung bis hin zur digitalen Dokumentation.
Wir bieten maßgeschneiderte Lösungen für WEGs aller Größen und stehen Ihnen auch bei der Bewältigung komplexer Sanierungen zur Seite.
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FAQ: häufig gestellte Fragen zur Sanierung des Daches in der WEG
Wer muss die Dachsanierung in einer Eigentümergemeinschaft beauftragen?
Der Verwalter der WEG ist für die Beauftragung der Dachsanierung verantwortlich, da das Dach zum Gemeinschaftseigentum gehört. Die Eigentümer müssen den Verwalter jedoch zunächst durch einen Beschluss bevollmächtigen, einen geeigneten Handwerker zu finden und im Anschluss zu beauftragen. Ein solcher Beschluss lässt sich entweder in der Eigentümerversammlung oder als Umlaufbeschluss fassen.
Wann sollte ein Dach saniert werden?
Eine Dachsanierung sollte bei Steildächern alle 40-50 Jahre erfolgen, bei Flachdächern bereits nach 20-30 Jahren aufgrund der höheren Belastung durch stehendes Wasser. Es gibt aber auch Gründe, das Dach schon früher sanieren zu lassen: Verschleißschäden wie undichte Dachfenster oder kaputte Ziegel, Erneuerung oder Modernisierung der Dämmung, Installation von Solar- und Photovoltaikanlagen, Beseitigung von wetterbedingten Schäden oder optische Aufwertung.
Ist eine Dachsanierung eine Instandhaltungsmaßnahme?
Die Einstufung hängt von Art und Umfang der Sanierung ab. Eine Instandhaltung umfasst laufende Maßnahmen zur Schadensprävention und Beseitigung normaler Abnutzung. Größere Reparaturen bereits entstandener Schäden gelten als Instandsetzung. Eine Dachsanierung kann je nach Zweck beide Kategorien betreffen.
Wer trägt in der WEG die Kosten für eine Dachsanierung?
Grundsätzlich werden die Kosten von allen Eigentümern nach ihren Miteigentumsanteilen getragen. Ausnahmen können in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung festgelegt werden.
Wird das Dach nicht nur saniert, sondern auch modernisiert, kann es sich lohnen, staatliche Förderungen zu beantragen. Ein Energieberater hilft Ihnen dabei, zu klären, ob Ihr Bauvorhaben förderberechtigt ist und unterstützt Sie zudem bei der Beantragung.
Gehört das Dach immer zum Gemeinschaftseigentum?
Ja, das Dach gehört laut § 5 Abs. 2 WEG zwingend zum Gemeinschaftseigentum, da es für Bestand und Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist. Dies gilt auch für den Dachbelag (Ziegel, Bitumen,...) und Dachfenster. Lediglich bei Dachterrassen kann durch die Teilungserklärung der Terrassenraum und der begehbare Bodenbelag als Sondereigentum festgelegt werden. Alle anderen Bestandteile wie Bodenplatte, Isolierungsschichten und Abdichtungen bleiben aber auch hier Gemeinschaftseigentum.
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