1. Was sind Sanierungsmaßnahmen in einer WEG?

Wenn von Sanierungsmaßnahmen die Rede ist, denken viele an einen Austausch der Fenster oder der Heizung. Auch Arbeiten an der Fassade werden von der Allgemeinheit unter den Begriff der Sanierung gefasst. Aber nicht alle Maßnahmen, welche allgemein als Sanierung in einer WEG verstanden werden, sind es auch im gesetzlichen Sinne. Nach der Reform des WEG-Gesetzes wird zwischen Erhaltungsmaßnahmen und baulichen Veränderungen unterschieden. Nachfolgend erläutern wir Ihnen, wo der Unterschied liegt. 

1.1. Erhaltungsmaßnahmen

Als Erhaltungsmaßnahme gelten alle Maßnahmen, welche zur Instandhaltung oder Instandsetzung ergriffen werden. Ziel ist, den Zustand der Immobilie wiederherzustellen oder zu erhalten. Dies kann entweder durch eine Reparatur oder eine Ersatzbeschaffung erreicht werden. Typische Erhaltungsmaßnahmen sind beispielsweise der Austausch von defekten Fenstern oder die Reparatur des Daches nach Sturmschäden. Sowohl die Instandsetzung als auch die Instandhaltung gehören zu den Pflichten einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Die Eigentümergemeinschaft entscheidet über die Durchführung derartiger Maßnahmen mit einer einfachen Mehrheit. Jeder Eigentümer hat dabei die Möglichkeit, die Durchführung einer notwendigen Reparatur zu verlangen.  

Instandhaltung

Als Instandhaltung gelten alle Maßnahmen, die darauf abzielen, die Funktionstüchtigkeit der Immobilie oder der in ihr verbauten Technik zu erhalten. Vereinfacht erklärt: im Rahmen der Instandhaltung werden vorbeugende Maßnahmen getroffen, damit es im besten Fall gar nicht erst zu Schäden am Gebäude kommt. 

Instandsetzung

Der Instandhaltung gegenüber steht die Instandsetzung. Hierunter fallen alle Maßnahmen, welche dazu dienen, einen entstandenen Schaden zu beseitigen. Hierzu werden beispielsweise defekte Teile ausgetauscht. Durch die Reparatur wird die Funktionalität oder der Sollzustand wiederhergestellt. 

1.2. Bauliche Veränderungen

§ 20 Abs. 1 Satz 1 WEG definiert bauliche Veränderung als: “Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen [...]”. Demnach sind bauliche Veränderungen sozusagen alle Vorhaben, welche nicht als Erhaltungsmaßnahmen gelten, sondern darüber hinausgehen. Anders als bei den Erhaltungsmaßnahmen wird durch bauliche Veränderungen ein neuer Zustand hergestellt. Allerdings dürfen keine baulichen Veränderungen beschlossen oder zur Beschlussfassung eingebracht werden, welche die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder zur ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führen. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn die WEG beabsichtigt, den Gemeinschaftsgarten vollständig zu betonieren, um die Kosten für die Grünpflege zu reduzieren. In § 20 Absatz 2 WEG sind vier Kategorien baulicher Veränderung verankert, deren Umsetzung jeder Eigentümer fordern kann, wenn sie angemessen sind. Hierzu gehören:

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• Veränderung zum Vorteil von behinderten Menschen 
• Installation von Ladeinfrastruktur für E-Autos
• Schutz vor Einbrüchen
• Maßnahmen zur Verbesserung der Internetkapazität

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Sollte in der Eigentümerversammlung ein Beschluss zu solch einem Vorhaben abgelehnt werden, so kann die Zustimmung eingeklagt werden. 

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Die wichtigsten baulichen Veränderungen in Wohnungseigentumsgemeinschaften lassen sich in zwei Kategorien unterteilen:

Modernisierende Instandhaltung (inkl. energetische Sanierung)

Unter dem Begriff der modernisierenden Instandhaltung werden alle Sanierungen gefasst, bei denen es zu einer Verbesserung des Istzustandes kommt. Beispielsweise fällt hierunter der Austausch der Beleuchtung im Treppenhaus zu energiesparenden Lampen. Für den Beschluss wird eine einfache Mehrheit der in der Eigentümerversammlung anwesenden Miteigentümer benötigt.

Die modernisierende Instandhaltung umfasst auch die energetische Sanierung der Gemeinschaftsimmobilie. Dies bedeutet, dass die WEG beispielsweise die alte Ölheizung gegen eine energieeffizientere Heizungsanlage tauscht oder Solarpaneele auf dem Dach installiert werden. Auch eine neue Dämmung der Fassade gilt als energetische Sanierung. Ziel derartiger Vorhaben ist es, den Energieverbrauch des Hauses zu senken. Hierdurch können nicht nur Kosten, sondern auch CO2 eingespart werden. Anders als für andere Vorhaben der modernisierenden Instandhaltung wird für die Beschlussfassung solcher Maßnahmen eine zwei Drittel Mehrheit der abgegebenen Stimmen benötigt. 

Zudem muss diese Mehrheit zusammen auch mehr als die Hälfte aller Eigentumsanteile besitzen. Es empfiehlt sich vor der Umsetzung einer solchen Sanierung zunächst zu berechnen, ab wann sich die Maßnahme amortisiert. Hierdurch kann die Wirtschaftlichkeit der konkreten Sanierungsmaßnahme festgestellt werden, bevor sie zur Entscheidung in die Eigentümerversammlung eingebracht wird. 

Modernisierung

Bei der Modernisierung geht es nicht um die Verbesserung eines bereits vorhandenen Bauteils, sondern um die Erweiterung. So gilt beispielsweise der Einbau eines Aufzugs in eine Bestandsimmobilie als Modernisierungsmaßnahme. Für die Umsetzung eines solchen Vorhabens ist das Erlangen einer einfachen Mehrheit während der Beschlussfassung ausreichend. 

2. Wer beauftragt die Sanierungsarbeiten in einer Eigentümergemeinschaft?

Wenn in der Versammlung ein Beschluss oder mehrere Beschlüsse für Erhaltungsmaßnahmen oder bauliche Veränderungen beschlossen wurden, geht es darum, die Beschlüsse umzusetzen. Es besteht die Möglichkeit, die Hausverwaltung mit der Durchführung der Sanierungsarbeiten zu beauftragen. Für die Planung, Durchführung und Kontrolle kann ein Sonderhonorar fällig werden. Hierfür ist es notwendig, dass der konkrete Beschluss die Beauftragung der Arbeiten durch den Verwalter umfasst. 

3. Wer trägt die Kosten von Sanierungsmaßnahmen?

Sanierungsarbeiten führen zwangsweise zu Kosten, welche durch die WEG oder einzelne Miteigentümer zu tragen sind. Wer wie viel zahlt, ist davon abhängig, ob die Maßnahme im Bereich des Gemeinschaftseigentums oder des Sondereigentums vorgenommen und was in der Gemeinschaftsordnung vereinbart wurde. Darüber hinaus gibt es seit der WEG-Reform eine erweiterte Regelung, wie die Eigentümer die Kosten tragen können. 

Gemeinschaftseigentum

Damit die Kosten für die Erhaltung immer gezahlt werden können, kann die Eigentümergemeinschaft Rücklagen bilden. Dies ist die Erhaltungsrücklage. Dabei variiert die Höhe der Einzahlung nach dem Anteil des einzelnen Eigentümers am Gemeinschaftseigentum. Ziel dieser Rücklage ist es, die Eigentümer vor plötzlichen Zahlungen für die Erhaltung zu schützen. Welche unterschiedlichen Arten von Kosten der Gemeinschaft für die Sanierung davon getragen werden können, ist nicht abschließend geklärt. Sollte die Erhaltungsrücklage nicht ausreichen, dann kann die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage beschließen. 

Hierbei wird die Kostenverteilung grundsätzlich mittels der Teilungserklärung geregelt. Diese beinhaltet in der Regel die Vereinbarung, dass aufkommende Kosten durch alle Eigentümer in Abhängigkeit ihrer Eigentumsanteile getragen werden. 

Mit der WEG-Reform im Jahr 2020 hat der Gesetzgeber zusätzlich die Möglichkeit geschaffen, dass die WEG für einzelne Maßnahmen eine andere Kostenverteilung beschließt. Hier können einzelne Miteigentümer auch gänzlich von anfallenden Kosten für die Sanierungsmaßnahme befreit werden. Voraussetzung für diese Verteilungsschlüssel ist, dass die Kostenverteilung den tatsächlichen Gebrauch beziehungsweise dessen Möglichkeit adäquat berücksichtigt. Als konkretes Beispiel lässt sich hier der Austausch der Dachfenster anführen. In diesem Fall ist es rechtens, dass ausschließlich die Eigentümer in den Dachgeschosswohnungen die Kosten tragen, da die übrigen Eigentümer nicht direkt von der Maßnahme profitieren. Eine solch abweichende Kostenverteilung ist dabei keine Grundsatzentscheidung. Es ist bei zukünftigen Maßnahmen trotzdem möglich, wieder auf die Erhaltungsrücklage zurückzugreifen.

Sondereigentum

Müssen Sanierungen am Sondereigentum vorgenommen werden, damit es zum vereinbarten Zweck genutzt werden kann, so sind die Kosten durch die Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragen. Konkret sieht der BGH die WEG in der Pflicht, die Behebung gravierender baulicher Mängel des Gemeinschaftseigentums zu veranlassen, wenn andernfalls die Nutzung des Sondereigentums beeinträchtigt oder unmöglich wäre. Diese Verpflichtung kann auch nicht durch die Verhängung eines dauerhaften Nutzungsverbotes aufgehoben werden. 

In dem vor dem BGH verhandelten Fall wurde die ausgesprochene dauerhafte Nutzungsuntersagung für ungültig erklärt. Lediglich in Fällen, in denen das Sondereigentum durch ein punktuelles Ereignis, wie einen Brand, eine Explosion oder eine Überflutung zerstört worden sei, besteht seitens der Eigentümergemeinschaft keine Sanierungs- und damit verbundene Kostenübernahmepflicht. 

Gut zu wissen:

Jeder Miteigentümer hat die Möglichkeit, diese Sanierungspflicht durch die Einbringung einer Beschlussvorlage in der Versammlung einzufordern. Sollte sich keine Mehrheit für die Sanierung finden, dann besteht die Möglichkeit, den Beschluss einzuklagen.

Besteht keine Sanierungspflicht aufgrund erheblicher baulicher Mängel, so trägt der Sondereigentümer alleine die Kosten für die Sanierung. 

Sind Sanierungskosten in der WEG umlagefähig?

Ob Sanierungskosten umlagefähig sind, ist davon abhängig, ob der Wert der Immobilie und der Komfort der Mieter durch die durchgeführte Maßnahme steigt. Kommt es zu einem Schaden an der Gemeinschaftsimmobilie, welcher im Rahmen einer Instandsetzungsmaßnahme beseitigt werden muss, so sind die Kosten nicht umlagefähig. Bei einigen Modernisierungsmaßnahmen ist es seit Anfang 2019 möglich, bis zu 8 % der entstandenen Kosten auf die Jahresmiete umzulegen. Gleichzeitig muss die Mieterhöhung über einen Zeitraum von sechs Jahren auf einen bestimmten Betrag begrenzt werden. Konkret: Über einen Zeitraum von drei Jahren darf der Preis pro Quadratmeter nicht um mehr als 3 Euro ansteigen. Liegt die Miete vor der Erhöhung bei unter 7 Euro pro Quadratmeter, darf die Erhöhung sogar nur 2 Euro betragen. 

4. Gesetzlicher Rahmen - Rechte und Pflichten der Eigentümer für Sanierungsarbeiten in der WEG

Sind Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum Pflicht?

Das WEG-Gesetz ist an dieser Stelle eindeutig: Die Eigentümergemeinschaft ist gesetzlich verpflichtet, das gemeinschaftliche Eigentum und seine Einrichtungen in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten. Dies umfasst nicht nur die turnusmäßige Wartung, sondern auch die Vornahme notwendiger Sanierungsarbeiten. 

Welche Rolle spielt die Hausverwaltung bei Sanierungsarbeiten

Der Verwalter übernimmt bei der Durchführung von Sanierungen eine zentrale Rolle. Er übernimmt eine Vielzahl von Aufgaben, von der Planung der Arbeiten bis hin zur Bezahlung. Seine Aufgaben umfassen:

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• Die Planung und Organisation der Sanierungsarbeiten

Das ist die Kernaufgabe des Hausverwalters. Er achtet darauf, dass alle Interessen der Miteigentümer angemessen berücksichtigt werden. Dies beinhaltet bei Bedarf auch die Einholung von externem Fachwissen, um alle offenen Fragen und vorhandenen Bedenken abschließend zu klären. Darüber hinaus koordiniert er die erforderlichen Maßnahmen. Konkret kümmert er sich um die Beauftragung von Fachfirmen, die Terminfindung sowie die Überwachung der durchgeführten Arbeiten. 

Sollte es sich um eine komplexe Sanierung mit einem hohen Organisationsaufwand handeln, kann ihm ein Sonderhonorar zustehen. 

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• Eine transparente Kommunikation mit den WEG-Mitgliedern

Der Hausverwalter hat eine Informationspflicht gegenüber den Eigentümern. Er muss sie auch außerhalb der Eigentümerversammlung stetig über den Fortschritt der Sanierungsarbeiten informieren. Darüber hinaus nimmt er die Rolle als Vermittler und Kommunikationspartner zwischen den einzelnen Eigentümern ein. Hierdurch entsteht für die WEG-Mitglieder ein transparenter Einblick in die Sanierungsarbeiten. 

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• Die Abrechnung der entstandenen Kosten 

Der Hausverwalter ist ebenfalls für die Abrechnung der Sanierungskosten zuständig. Diese Aufgabe beginnt damit, dass er zunächst mehrere Angebote einholt, über welche die Eigentümer dann entscheiden können. Des Weiteren kümmert er sich darum, dass die Kosten unter den Mitgliedern entsprechend des vereinbarten Kostenschlüssels verteilt werden. Er ist zudem dafür zuständig, mögliche Fördermittel oder benötigte Darlehen zu beantragen. Schließlich bezahlt er auch die beauftragten Firmen. Da der Hausverwalter auch für die Erstellung der Jahresabrechnung zuständig ist, stellt er sicher, dass alle Ausgaben bezüglich der Sanierung korrekt verbucht werden. Sollte er als Verwalter ausscheiden, behält er das Recht, auf die Verwaltungsdokumente zuzugreifen und die Jahresabrechnung zu vollenden. 

Gut zu wissen:

Für die Übernahme dieser Aufgabe hat er keinen Anspruch auf ein Sonderhonorar. Dies begründet sich darin, dass die Verwaltung der Finanzen zu seinen regulären Aufgaben gehört. 

Förderungen für Eigentümergemeinschaften

Insbesondere bei baulichen Veränderungen, speziell bei der energetischen Sanierung, besteht häufig die Möglichkeit, eine Förderung der Maßnahme zu beantragen. Dies können sowohl staatliche Zuschüsse als auch Förderprogramme sein. Auch die Vergabe von Darlehen an Wohnungseigentümergemeinschaften ist möglich. Sie helfen dabei, die finanzielle Belastung der Eigentümer für die Maßnahme zu verringern. Bei einer energetischen Sanierung kann hierzu ein Energieberater zur Unterstützung beauftragt werden. Er analysiert den Energieverbrauch der Immobilie und gibt auf dieser Basis Empfehlungen, welche Modernisierungsmaßnahmen sich lohnen. In diesem Zusammenhang teilt er der WEG auch mit, welche Fördermittel für die konkreten Maßnahmen beantragt werden können. Die Beantragung der Förderung oder eines WEG-Kredits wird vom Hausverwalter übernommen. 

5. Fazit

Sanierungsarbeiten betreffen WEGs nicht nur im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen, sondern auch, wenn etwas am Sonder- oder Gemeinschaftseigentum kaputt geht. In Abhängigkeit der konkreten Maßnahme sind zur Bewilligung des Beschlusses verschiedene Mehrheiten notwendig. Dabei ist zu beachten, dass die Umsetzung einzelner Sanierungsmaßnahmen eingeklagt werden kann. Die Finanzierung der Sanierung kann zum einen aus der Instandhaltungsrücklage oder aus einer Sonderumlage erfolgen. Zudem besteht seit der WEG-Reform die Möglichkeit, die Kosten nur auf die Eigentümer zu verteilen, welche von der Sanierung tatsächlich profitieren. Darüber hinaus besteht für Vermieter, die Möglichkeit, bis zu 8 Prozent der entstandenen Kosten einer Modernisierungsmaßnahme auf ihre Mieter umzulegen. Allerdings ist zu beachten, dass bei der Kostenfrage zunächst zu klären ist, ob es sich um Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum handelt und ob die Sanierung aufgrund eines erheblichen baulichen Mangels notwendig ist.

Während der Sanierung wird ein Großteil der anfallenden Aufgaben durch den Verwalter übernommen. Dies umfasst auch die Beantragung von Fördermitteln. 

Bei Matera Hausverwaltung erhalten Sie und Ihre Gemeinschaft in Sanierungsfragen die benötigte Unterstützung. Nicht nur von Ihrem Hausverwalter, sondern bei Bedarf auch von unseren festangestellten Spezialisten in baulichen, juristischen und buchhalterischen Bereichen. Ihr Verwalter stellt dabei sicher, dass Ihrer WEG genau die Experten zur Seite stehen, die es für die Sanierung benötigt. Darüber hinaus übernehmen wir bei Bedarf auch die Beantragung der Fördermittel für Sie! Das klingt gut? Dann fordern Sie noch heute Ihr persönliches Angebot an. Wir freuen uns auf Sie!

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