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1. Wie funktioniert die Kostenverteilung in der WEG
In jeder WEG fallen verschiedene Kosten an, welche durch alle Eigentümer zu decken sind, weil sie entweder das Gemeinschaftseigentum betreffen oder die WEG als Vertragspartner eine Leistung bezieht.
Zu diesen Kosten gehören:
- Kosten für die Instandhaltung
- Kosten für die Instandsetzung
- Verwaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum
- Kosten für bauliche Veränderungen
- Betriebskosten
- Kosten für Modernisierungen am Gemeinschaftseigentum
Die verschiedenen Posten gehören wiederum zum sogenannten Hausgeld.
Damit die Eigentümer durch die Zahlung gerecht belastet werden, wurde im WEG-Gesetz die Aufteilung der Kosten auf die Eigentümer in § 16 Abs. 2 WEG wie folgt geregelt:
„Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen.“
Konkret bedeutet dies, dass die Höhe des Hausgeldes jedes Eigentümers abhängig ist von seinem Miteigentumsanteil (MEA).
Es obliegt jedoch jeder Eigentümergemeinschaft selbst, ob sie sich an diese gesetzliche Vorgabe halten oder einen individuellen Kostenverteilungsschlüssel für die WEG aufstellen.
2. Was ist ein Kostenverteilungsschlüssel?
Der Kostenverteilungsschlüssel ist die Aufteilung der anfallenden Gesamtkosten einer WEG für ihren Betrieb und die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums auf die Eigentümer.
Der gesetzlich vorgegebene Kostenverteilungsschlüssel ist, wie bereits erwähnt, in § 16 Abs. 2 WEG geregelt und sieht die Aufschlüsselung der Kosten auf Basis des Miteigentumsanteils vor.
Aber dieser Kostenverteilungsschlüssel ist nicht verpflichtend, sodass jede WEG einen anderen Schlüssel festlegen kann. Diese Möglichkeit ist in § 16 Abs. 2 S.2 WEG festgeschrieben.
Denkbar ist zum Beispiel ein Kostenverteilungsschlüssel nach:
- Wohn- und Nutzfläche
- Anzahl der Wohneinheiten
- Verbrauch und Verursachung
- Personenanzahl
- In einer Mehrhausanlage Kostenverteilung nach einzelnen Häusern
3. Änderung des Kostenverteilungsschlüssels
Um den Kostenverteilungsschlüssel zu ändern, sind verschiedene Schritte notwendig. Dabei kann die Änderung ausschließlich durch die Eigentümergemeinschaft vorgenommen werden. Eine Änderung durch den Verwalter ist rechtlich nicht möglich.
Folgende Punkte sind für die Änderung einzuhalten:
- Die Änderung darf nur die Verwaltungs- und Betriebskosten betreffen. Eine Änderung des Kostenschlüssels für Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen ist nicht möglich.
- Die Änderung erfolgt im Rahmen eines gesonderten Beschlusses während der Eigentümerversammlung. Für die Verabschiedung ist eine einfache Mehrheit notwendig.
- Die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels ist nur dann legal, wenn die Änderung zu einer gerechteren Kostenverteilung führt. Dabei sind Kostenerhöhungen für einzelne Eigentümer hinnehmbar, wenn diese nicht unzumutbar hoch ausfallen.
- Der Kostenverteilungsschlüssel muss dem Grundsatz der ordentlichen Verwaltung entsprechen.
Doch wie schaut es nun im konkreten Einzelfall aus? Und welche Mehrheiten sind für eine Änderung der Kostenverteilungsschlüssel notwendig? Hierzu finden Sie im hier eine Auflistung mit allen Kostenarten (z.B. Betriebskosten- und Verwaltungkosten).
Betriebs- und Verwaltungskosten
Zunächst einmal müssen Betriebs- und Verwaltungskosten unterschieden werden:
- Betriebskosten: Grundsätzlich werden Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen bezahlt. Davon ausgenommen sind jedoch all jene Betriebskosten, welche durch die Nutzung eines Zählers erfasst werden. Dies sind in der Regel die Wasser-, Strom- und Heizkosten. Für die Abrechnung der Warmwasser- und Heizkosten sind die Grundsätze der Heizkostenverordnung anzuwenden.
- Verwaltungskosten: Unter den Posten der Verwaltungskosten sind die Kosten für die Eigentümerversammlung, das Honorar für den Verwalter sowie die Kontoführungsgebühren aufzuführen. Obwohl diese Kosten nach der gesetzlichen Regelung ebenfalls nach dem Anteil des Miteigentums umgelegt werden, ist es in der Praxis gebräuchlicher, die Kosten nach der Anzahl der Wohneinheiten aufzusplitten, da der Kosten-Nutzen-Faktor für alle Eigentümer gleich ist.
Doch wie kann der Kostenverteilungsschlüssel für die Betriebs- und Verwaltungkosten angepasst werden? Hierzu ist ein Beschluss mit einfacher Mehrheit bei einer Eigentümerversammlung erforderlich.
Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
Die Instandhaltungs- und Instandsetzungkosten werden in der Regel ebenfalls über die Miteigentumsanteile auf die Eigentümer verteilt. Dies hat den Vorteil, dass für die tatsächliche Maßnahme nur noch eine einfache Mehrheit benötigt wird.
Für die Abweichung von dem im Gesetz vorgesehenen Kostenverteilungsschlüssel für die Instandsetzung ist jedoch eine doppelt qualifizierte Mehrheit notwendig!
Voraussetzung für die Änderung des Schlüssels ist, dass durch die Änderung dem Gebrauch durch den Eigentümer Rechnung trägt. Außerdem gilt die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nur für den konkreten Einzelfall.
Eine grundsätzliche Änderung für alle in der Zukunft anfallenden Instandhaltungsmaßnahmen kann durch den Entschluss nicht hergeleitet werden. Allerdings dürfen bei ähnlichen Beschlüssen in der Zukunft keine Entscheidungen hinsichtlich der Kostenverteilung getroffen werden, die ohne guten Grund von der alten Regelung abweichen.
Beispielhaft kann durch die WEG festgelegt werden, dass der Kostenverteilungsschlüssel für den Austausch von Fenstern nur diejenigen Eigentümer berücksichtigt, in deren Wohnung die Fenster ausgetauscht werden.
Andernfalls kann eine Eigentümergemeinschaft bei der Kostenverteilung für eine Dachsanierung im Kostenverteilungsschlüssel nicht nur die Eigentümer berücksichtigen, die ihre Wohnung direkt unter dem Dach haben.
Grund dafür ist, dass die Fenster zwar als Gemeinschaftseigentum gelten, jedoch nur von den jeweiligen Eigentümern genutzt werden.
Bauliche Veränderungen
Zunächst gilt, dass auch bei baulichen Veränderungen die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels im Einzelfall mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit beschlossen werden kann.
Aber die Kosten müssen nur von den Eigentümern getragen werden, welcher der baulichen Veränderung zustimmen. Dies inkludiert selbstverständlich, dass die Eigentümer, welche gegen die bauliche Veränderung gestimmt haben, diese auch nicht nutzen dürfen.
4. FAZIT: Kostenverteilung in der WEG
Das WEG-Gesetz hat in § 16 Abs. 2 WEG einen grundsätzlich anzuwendenden Kostenverteilungsschlüssel für Eigentümergemeinschaften vorgegeben.
Allerdings sind die WEGs nicht an den Schlüssel gebunden. Über einen Beschluss in der Eigentümerversammlung kann die Anpassung des Kostenverteilungsschlüssels beschlossen werden.
Während dies für die Betriebs- und Verwaltungskosten dauerhaft möglich ist, müssen für Instandhaltung und bauliche Maßnahmen konkrete Kostenverteilungsschlüssel für jeden Einzelfall abgestimmt werden.
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