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1. Was ist eine bauliche Veränderung?
Gesetzlicher Anknüpfungspunkt für den Begriff der baulichen Veränderung ist § 20 Abs. 1 WEG. Dort werden bauliche Veränderungen als “Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen” definiert. Ausschlaggebend ist, dass durch die Umgestaltung der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums verändert wird.
Streng abzugrenzen hiervon ist der Begriff der Erhaltungsmaßnahme, der seinen Ursprung in § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG hat. Hierunter fallen solche Maßnahmen, die der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums dienen.
Als häufig vorkommende bauliche Veränderungen sind etwa der schon angesprochene Einbau eines Dachfensters oder der Anbau einer Markise zu nennen. Daneben zählen auch Wanddurchbrüche oder der Einbau eines Aufzugs zu baulichen Veränderungen, die in WEGs häufig vorgenommen werden.
2. Wie regelt das WEG-Gesetz die Kostentragung bei einer baulichen Veränderung?
Auch die Frage der Kostentragung bei baulichen Veränderungen ist gesetzlich geregelt.
Den Grundsatz regelt § 21 Abs. 1 WEG. Um diese Regelung zu verstehen, muss sich zunächst der “Normalfall” einer baulichen Veränderung vergegenwärtigt werden:
Dieser zeichnet sich dadurch aus, dass ein einzelner Eigentümer eine bauliche Veränderung durchführen will, etwa den Einbau eines Dachfensters in seiner Dachgeschosswohnung.
§ 21 Abs. 1 WEG schreibt hier vor, dass die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen durch die Gemeinschaft durchgeführt wurde, nur von diesem Eigentümer zu tragen sind.
Der Grund: Nur ihm gebührt die Nutzung, sodass ihm folgerichtig die Kostenlast zu 100% übertragen wird.
Es gibt jedoch Ausnahmen, die im nächsten Abschnitt genauer beleuchtet werden.
3. Welche Sonderfälle müssen berücksichtigt werden?
Zwei Sonderfälle müssen Sie bei der Kostentragung von baulichen Veränderungen berücksichtigen: die doppelt-qualifizierte Mehrheit und die Amortisation.
Beide Punkte sind in § 21 Abs. 2 WEG geregelt und werden im nachfolgenden Abschnitt genauer beleuchtet:
Doppelt-qualifizierte Mehrheit
Die erste Ausnahme vom Grundsatz, dass nur derjenige Eigentümer für die Kosten einer baulichen Veränderung aufkommt, der diese durchführen lässt oder diese verlangt hat, ist die doppelt-qualifizierte Mehrheit gem. § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG.
Erforderlich ist also, dass mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte der Miteigentumsanteile der baulichen Maßnahme zustimmen.
Der Gedanke dahinter: Eine bauliche Veränderung, die von einem großen Teil der Wohnungseigentümer befürwortet wird, ist in der Regel sinnvoll und angemessen; deshalb sollten hierfür alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich aufkommen.
Für die Anzahl der abgegebenen Stimmen ist dabei das sog. Kopfprinzip aus § 25 Abs. 2 S. 1 WEG maßgeblich. Hiervon kann jedoch durch entsprechende Regelung in der Gemeinschaftsordnung abgewichen worden sein, sodass beispielsweise das Objekt- oder das Wertprinzip gilt. Dies ist jedoch nur in den wenigsten WEGs der Fall.
Für diese Ausnahme der Kostentragung gibt es jedoch eine Rückausnahme: Sofern die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist, scheidet eine Kostentragung der Gemeinschaft aus. Denn in dieser Situation ist die oben genannte Vermutung, dass die bauliche Veränderung in der Regel sinnvoll und angemessen ist, widerlegt.
Für die Bestimmung der Unverhältnismäßigkeit sind dabei nicht nur die zu erwartenden Baukosten, sondern auch die typischerweise auftretenden Folgekosten zu berücksichtigen. Durch eine wertende Betrachtung sind die Kosten der baulichen Veränderung mit den Vorteilen, die diese mit sich bringt, ins Verhältnis zu setzen.
Amortisation
Die zweite Ausnahme stellt die Amortisation gem. § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG dar. Demnach sind die Kosten der baulichen Veränderung - unabhängig von der erreichten Mehrheit- auch dann zu tragen, wenn sie sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
4. FAZIT: Kostentragung bei einer baulichen Veränderung
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