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Rund 90 Prozent der in Deutschland bestehenden WEGs werden von einem externen Hausverwalter verwaltet. Wirft man einen Blick auf die eher kleineren Wohnungseigentümergemeinschaften mit 8 oder weniger Mitgliedern, so ist diese überwältigende Mehrheit nicht festzustellen: Oftmals möchten kleine WEGs die Angelegenheiten selbst in die Hand nehmen.
Außerdem haben kleine WEGs und speziell Zweiergemeinschaften oft Probleme, überhaupt einen externen Hausverwalter zu finden. Woran dies liegt, welche anderen Optionen für Zweiergemeinschaften bestehen und welche Herausforderungen auf Eigentümer bei der selbstverwalteten Zweier-WEG zukommen, wird Ihnen in diesem Beitrag verständlich erläutert.
1. Wieso finden Zweier-WEGs oftmals keinen Verwalter?
Es kann verschiedene Gründe für die erfolglose Suche eines externen Verwalters für die Zweier-WEG geben. Zunächst einmal ist zu berücksichtigen, dass es sich bei einer externen Hausverwaltung um ein wirtschaftlich getriebenes Unternehmen handelt, das gewissermaßen gezwungen ist, wirtschaftlich zu arbeiten. Antrieb eines jeden am Markt aktiven Unternehmens ist nämlich (verständlicherweise), mit der Unternehmung Gewinne zu erzielen.
Für eine Gewinnerzielung erforderlich ist jedoch, dass die Einnahmen des Unternehmens deren Ausgaben übersteigen. Aufseiten der Ausgaben sind bei der Hausverwaltung eine Menge an Positionen zu nennen, etwa Mietzahlungen für die Büroanmietung, Personalkosten, Steuern, Versicherungen und viele weitere.
Diese Kosten kann die Hausverwaltung nur durch hohe Einnahmen wieder reinholen – die sich in kleinen WEGs in der Regel aber nicht erzielen lassen.
Der Aufwand und die Kosten der Hausverwaltung fallen jedoch auch bei Zweier-WEGs nicht geringer aus als bei WEGs mit mehr Wohneinheiten. Aus diesem Grund sehen viele Hausverwalter von der Betreuung kleinerer WEGs ab.
Ein weiteres Problem kann in „schwierigen“ Eigentümern innerhalb der WEG begründet sein. Zwar sind auch größere Gemeinschaften vor solchen Personen nicht sicher. Dort haben diese jedoch einen geringeren Einfluss auf die Gemeinschaft als in kleineren WEGs, sodass das Problem in größeren WEGs nicht allzu schwer wiegt.
In einer Zweier-WEG kommt solchen Eigentümern logischerweise ein viel höheres Gewicht zu als in einer WEG mit beispielsweise 20 Einheiten, da Ihnen 50 % der Stimmrechte zukommen.
Ein weiterer Grund, weshalb viele Zweier-WEGs nicht von einem externen Hausverwalter verwaltet werden, sind die anfallenden Kosten. Wie bereits erwähnt bleibt der Zeit- und Kostenaufwand für einen externen Verwalter, egal ob er eine Zweier-WEG oder eine WEG mit 20 Wohneinheiten verwaltet, im Wesentlichen gleich.
Macht er also einer Zweier-WEG ein Vertragsangebot, so wird dies regelmäßig hoch ausfallen müssen, um seinen Aufwand abzudecken. In einer Zweiergemeinschaft werden diese Kosten jedoch auf lediglich 2 Parteien aufgeteilt. Damit ist die Bestellung eines externen Hausverwalters, für die Mitglieder einer Zweier-WEG teurer als für die Mitglieder einer „größeren“ WEG, weshalb sich viele Zweiergemeinschaften dagegen entscheiden.
2. Wie können sich Zweiergemeinschaften selbst verwalten?
Neben der klassischen Verwaltung durch einen externen Hausverwalter kann die WEG auch in Selbstverwaltung geführt werden. Dabei handelt es sich um ein Modell der internen Verwaltung der Eigentümergemeinschaft – die Aufgaben, die sonst gegen ein Entgelt von einem externen Verwalter durchgeführt werden, werden nun selbst übernommen. Dabei ist zwischen zwei Arten der Selbstverwaltung zu differenzieren:
Die „echte“ Selbstverwaltung einer WEG: Bei der „echten“ Selbstverwaltung ist die WEG „verwalterlos“, es wird kein Verwalter bestellt. Dies führt dazu, dass alle Eigentümer gemeinschaftlich entscheiden und die Aufgaben, insbesondere die Durchführung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung, in der Regel per Geschäftsordnungsplan untereinander verteilt werden.
Dies erfordert eine hohe Einsatzbereitschaft aller Eigentümer der WEG: Beteiligen sich nicht alle Wohnungseigentümer am WEG-Leben, ist dieses Modell zum Scheitern verurteilt. Dies ist wohl auch der Grund, weshalb die „echte“ Selbstverwaltung in der Praxis nur selten anzutreffen ist.
Die „unechte“ Selbstverwaltung einer WEG: Bei der „unechten“ Selbstverwaltung bestellen die Eigentümer einen internen Verwalter aus den eigenen Reihen. Dieser verfügt dann über die gleichen Rechte und Pflichten wie ein extern beauftragter WEG-Verwalter (vgl. § 26 WEG).
Durch die Selbstverwaltung ist es der WEG also möglich, Kosten einzusparen und selbst für eine effektive, transparente und flexible Verwaltung zu sorgen.
3. Wie funktioniert der Wechsel in die Selbstverwaltung bei Zweier-WEGs?
Soll die Zweier-WEG in die Selbstverwaltung „überführt“ werden, so kann dies auf zwei verschiedenen Wegen erfolgen:
Eigentümerversammlung: Einerseits kann die WEG in der Eigentümerversammlung die Bestellung eines internen Verwalters beschließen. Erforderlich ist, dass beide Wohnungseigentümer zustimmen.
Umlaufbeschluss: Der häufig schnellere und unkompliziertere Weg ist der sog. Umlaufbeschluss im Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 WEG. Dadurch kann die WEG Beschlüsse fassen, ohne aufwändig eine Eigentümerversammlung planen, einberufen und durchführen zu müssen.
Hierfür muss lediglich ein Antrag in Textform (z. B. per Post, E-Mail, SMS oder WhatsApp-Nachricht) an sämtliche Miteigentümer gesendet werden. Sofern alle Mitglieder der WEG dem Antrag zustimmen, ist ein Beschluss im Umlaufverfahren erfolgreich. Damit bietet sich das Umlaufverfahren insbesondere für Zweier-WEGs an, da Allstimmigkeit regelmäßig sehr einfach erreicht wird.
Beachte: Abgegebene Stimmen sind nur gültig, wenn sie in Textform eingereicht werden. Dies erfordert gemäß § 126b BGB, dass die Erklärung lesbar auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird. Möglich ist die wirksame Stimmabgabe also per Brief, Fax, E-Mail, SMS, WhatsApp-Nachricht oder Nachricht über andere Messengerdienste. Eine Stimmabgabe per Telefon, Sprachnachricht oder Videobotschaft sind damit unwirksam!
4. Welche Herausforderungen gibt’s für selbstverwaltete Zweier-WEGs?
Speziell selbstverwaltete Zweier-WEGs haben mit vielfältigen Herausforderungen zu kämpfen: Es besteht hoher Beratungsbedarf, da es sich bei dem WEG-Recht um eine schwierige Materie handelt, die zudem regelmäßig Änderungen erfährt.
Ohne entsprechendes Fachwissen fällt es dem Großteil der selbstverwalteten Zweier-WEGs schwer, all ihren Pflichten ordnungsgemäß nachzukommen. Dies gilt vor allem deshalb, weil sich die Mitglieder der WEG nicht ausschließlich der Verwaltung ihrer WEG widmen können, sondern in der Regel noch beruflich eingebunden sind.
Diese Herausforderungen können mit professionellen Anbietern wie Matera jedoch problemlos gelöst werden!
5. BONUS: Ihre Zweier-WEG mit Matera einfach selbst verwalten
Zweiergemeinschaften wählen häufig den Weg der Selbstverwaltung: Sei es, weil sie keinen externen Verwalter finden, der sich der Verwaltung annehmen möchte, oder weil sie einfach Kosten sparen möchten.
Die Selbstverwaltung stellt Zweier-WEGs jedoch häufig vor hohe rechtliche und tatsächliche Herausforderungen. Diese lassen sich jedoch mit tatkräftiger Unterstützung von Matera einfach und unkompliziert meistern!
Wir hoffen, dass Ihnen der Beitrag gefallen hat. Kennen Sie schon Matera? Mit Matera wird die Verwaltung Ihrer Eigentümergemeinschaft dank einer neuartigen Verwaltungsplattform und einem Team aus WEG-Profis deutlich effizienter als bei einer klassischen externen Hausverwaltung.
Darüber hinaus beantworten unsere WEG-Experten auch Ihre Fragen speziell zur Zweier-WEG innerhalb weniger Stunden. Sind Sie interessiert? Dann vereinbaren Sie jetzt ein Gespräch mit uns. Wir freuen uns schon auf Sie!
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