Propriétaires bailleurs : 10 villes où investir en 2021

Depuis des décennies, les Français sont nombreux à investir dans la pierre et à devenir propriétaire bailleur pour avoir un revenu locatif intéressant. Voici le top 10 des villes préférées des propriétaires bailleurs en 2020.

2020: un marché immobilier perméable au Covid-19

On le sait tous, l'année 2020 a été particulière pour tous. A priori, on aurait pu penser que le marché immobilier allait s'effondrer pendant la pandémie. Pourtant, en analysant l'étude publiée par les Notaires de France en décembre dernier, il n'en est rien.

Une pandémie et deux confinements plus tard, le marché immobilier affiche 980 000 transactions environ en 2020, avec une baisse de 6% par rapport à 2019. L'ancien se porte mieux que le neuf et affiche seulement une baisse de 5% du nombre de transactions immobilières par rapport à l'année 2019.

L'immobilier jouit donc d'une grande résilience et reste une valeur refuge pour les Français. Cela peut s'expliquer avec des facteurs plus rationnels: les taux des prêts immobiliers étaient très bas en 2020, le télétravail a permis de se rattacher à la pierre et le confinement a fait naître des besoins d'espace et de verdure. D'ailleurs, c'est finalement la région Île-de-France qui s'en sort le moins bien avec un recul de 21% des ventes par rapport à 2019, jusqu'à 34% à Paris intra-muros. Avec les confinements et le télétravail, les appartements séduisent moins, réduisent ainsi les tensions sur l'offre, notamment sur les logements neufs .

Côté prix, en revanche, la tendance reste haussière. Les appartements en copropriété affichent une hausse des prix de + 6,5% sur l'année 2020, avec + 6,6% en Île-de-France. Pour les maisons également, la hausse des prix s'accélère. Sur les dernières années, on remarquait une hausse de + 2,5% / an en moyenne. Fin septembre 2020, les maisons enregistrent déjà une hausse de prix de + 4,5%.

Pourtant, le pouvoir d'achat des ménages est globalement en baisse et les incertitudes quant à la pandémie en 2021 laissent planer des doutes. Ainsi, si vous êtes propriétaire bailleur , voici un top 10 des villes où investir cette année.

N ° 1 Marseille

Étant la deuxième commune de France, Marseille est aussi la deuxième ville la plus recherchée par les investisseurs en 2020. Son climat méditerranéen, sa position géographique, ses touristes, mais aussi ses prix passablement abordables pèsent dans la balance. En effet, même si Marseille reste la deuxième métropole de France, le prix du m2 y est accessible (de 1900 euros à 4 000 euros). On peut donc y trouver un rendement intéressant de 6,21% qui est combiné avec une demande locative importante.

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Bon à savoir :

La rentabilité brute s’obtient en divisant le loyer annuel par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100.

Par exemple : Un studio acheté au prix de 200 000€ et loué 700€ par mois rapporte 4,2 % bruts (700 x 12 / 200 000 x 100 = 4,2).

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Attention !

Investir à Marseille requiert une bonne connaissance du marché. Comme les quartiers sont hétérogènes, vous n’aurez pas la même demande en tant que propriétaire bailleur selon la situation géographique de votre bien. Le quartier jouera également un rôle dans la fixation du loyer.

N°2 Lille

Lille est la troisième ville étudiante de France, ce qui bien évidemment représente une excellente opportunité d’investissement locatif dans un studio meublé. Par ailleurs, de nombreux projets d’urbanisation voient le jour actuellement à Lille et ses environs, ce qui peut motiver les nouveaux acquéreurs.

Dans son ensemble, la ville est composée à 70% de locataires. De par son attractivité, Lille a vu le prix du m2 augmenter de 22% en 5 ans, et l’on peut constater une croissance démographique rapide ces dernières années. Les futurs investisseurs pourront donc espérer un rendement locatif de 6,1% environ.

N°3 Montpellier

Grâce à son climat méditerranéen et la qualité de son enseignement, Montpellier est une ville qui attire la jeune population. En effet, 31% de la population montpelliéraine a entre 15 et 29 ans, ce qui représente deux points de plus que la moyenne nationale.

Ainsi, les loyers des biens en location connaissent une forte croissance ces dernières années, en particulier pour les studios meublés, très fortement demandés par les étudiants.

À Montpellier, selon le type de bien que vous achetez pour louer, on peut espérer un rendement brut autour de 6 %.

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Bon à savoir :

Montpellier est si attractive que le nombre d’acheteurs est supérieur de 24% au nombre de biens disponibles ce qui démontre l’attractivité grandissante de la ville.

N°4 Toulouse

C’est sans conteste la ville préférée des étudiants. Climat doux, proximité avec l’Espagne, la ville rose charme les jeunes et les investisseurs grâce à son cadre privilégié qui allie montagne et fleuve. Le prix du m2 reste abordable malgré sa forte augmentation (+50% en 10 ans !).

Par ailleurs, Toulouse reste une ville très attractive pour les propriétaires bailleurs grâce notamment à ses nombreux projets urbains. Si les logements meublés sont privilégiés pour répondre à la demande estudiantine, les propriétaires bailleurs pourront espérer en moyenne un rendement à hauteur de 5,33%.

N°5 Nice

Contrairement aux autres villes précédemment citées, Nice comporte une part plutôt faible d’étudiants (6% seulement). En revanche, la ville balnéaire attire plus majoritairement les jeunes actifs diplômés. Ainsi, les biens immobiliers vides seront plus intéressants pour le propriétaire bailleur que les logements meublés et pourront plus facilement répondre à la demande locative croissance de la ville, +11% en dix ans !

Par ailleurs, la municipalité engage beaucoup d’efforts dans la culture et les services, ce qui renforce l’attractivité de la ville pour les futurs locataires.

On peut espérer un rendement brut d’environ 5%.

N°6 Nantes

Nantes est une ville en pleine expansion avec une forte attractivité grâce notamment à son marché de l’emploi. La ville a grossi de 36 000 habitants en 10 ans. Elle possède par ailleurs un marché locatif très dynamique avec plus de 60% de locataires ! La ville est donc une excellente candidate pour les propriétaires bailleurs qui préfèreront un investissement dans un logement vide pour séduire les jeunes actifs.

La croissance de la ville a fait décoller les prix de l’immobilier qui ont pris 48% en 10 ans !

Le rendement d’un bien locatif à Nantes est d’environ 4,65%, ce qui représente un investissement immobilier sûr.

N°7 Rennes

La ville est connue pour sa très forte croissance immobilière avec +43% en 5 ans. Ces chiffres astronomiques rassurent les propriétaires et en font une ville très convoitée. Par ailleurs, Rennes est une ville étudiante à fort potentiel pour les propriétaires bailleurs. 67% des biens loués sont des studios, T1 ou T2, ce qui vous aidera à choisir le type de bien à acheter.

Par ailleurs, la ville a entrepris de nombreux projets tels qu’un nouveau quartier des affaires ou encore un renouvellement urbain avec le métro, ce qui accroît son dynamisme et son attractivité.

On estime le rendement locatif à 4,5% en moyenne ce qui assure investissement locatif et patrimonial sûr dans le grand Ouest.

N°8 Lyon

Figurant dans le top 20 des métropoles les plus aisées, Lyon est une ville très attractive, avec une démographie en hausse (+4% en un an). Elle est également le deuxième pôle étudiant de France. Les propriétaires bailleurs ont donc beaucoup de demandes pour leur bien locatif. Mêlant actifs et étudiants, la population lyonnaise est très hétérogène, ce qui permet aux bailleurs de proposer beaucoup de types de biens à la location (studios, T1, T2, T3 et plus).

Lyon a également connu une amélioration de ses infrastructures de transports et possède une ligne TGV qui la relie à la capitale en moins de deux heures.

Grâce à tous ces paramètres, la ville a connu une flambée des loyers qui ont augmenté de 53% en 10 ans.

Investir dans cette ville vous permet d’avoir un rendement de 3,7% en moyenne.

N°9 Bordeaux

Bordeaux a profité d’énormes rénovations sur les dix dernières années, ce qui en fait une ville pratiquement neuve à l’heure actuelle. En parallèle, le marché immobilier a augmenté de 66% mais s’est stabilisé depuis 2016 environ.

Connue pour sa gastronomie et sa proximité en TGV avec Paris, elle jouit d’une grande population estudiantine qui en fait un bon investissement pour les propriétaires bailleurs.

Toutefois, la ville affiche un prix du m2 plutôt stable, ce qui pourrait séduire également les propriétaires occupants.

Les propriétaires bailleurs peuvent espérer un rendement de 3,64% environ.

N°10 Paris

En dépit du loyer le plus cher de France (environ 11 000 euros/m2), Paris n’est pas la ville avec le plus grand rendement locatif. Il se situe en effet autour de 3%.

Pourtant, la ville lumière affiche tout de même une demande locative et immobilière très forte. On parle de poumon économique français pour le marché de l’immobilier. Néanmoins, les prix d’acquisition sont très élevés. Selon les quartiers, il vous faudra compter environ 250 000€ pour un 16m2 !

Ainsi, même si le rendement locatif peut être intéressant, si vous n’avez pas les moyens d’acheter un bien à Paris intra-muros, nous vous conseillons d’investir dans les autres villes de ce classement.


27 Januar 2021
ÉCRIT PAR
Auriane Roussel
Juriste