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Bien définir votre stratégie d’investissement locatif en copropriété
Avant de vous lancer dans la recherche d’un bien locatif dans une copropriété et de lancer le processus de mise en location, il est très important de définir en amont votre stratégie d’investissement. Cette dernière est directement liée à vos objectifs et à votre situation personnelle. Vous pouvez ainsi vous posez les questions suivantes (ou vous les reposez s'il ne s'agit pas de votre premier investissement)
- Le but de l’investissement : un investisseur peut privilégier le rendement de l’opération, c’est-à-dire la performance économique et le gain escompté, ou au contraire acheter un bien immobilier de qualité mais en réduisant son gain ;
- Le budget : cette enveloppe est très importante puisque dans la majorité des cas, l’investisseur souscrit à un prêt immobilier pour financer l’investissement immobilier locatif. Il est donc important que son budget corresponde dans ce cas à sa capacité d’emprunt. Si vous songez à souscrire à un prêt immobilier, vous devriez vous renseigner sur l’effet de levier de l’investissement locatif ;
- La situation professionnelle et financière : contrairement à ce que l’on pense, il n’est pas nécessaire d’être riche pour investir dans l’immobilier. Cependant, il est impératif que sa situation professionnelle soit stable, et que l’investisseur possède une sécurité financière ;
- Les risques : un achat immobilier présente quelques risques mesurables définis en fonction des villes et des quartiers où investir, comme la perte de valeur à la revente ou la vacance locative. Cependant, ces risques sont souvent pris en compte dans le calcul de la rentabilité de l’investissement.
En effet, définir vos objectifs et votre situation permet de vous orienter plus facilement vers l’une des différentes stratégies d’investissement locatif. Voici les choix qui s’offrent à vous :
- La stratégie Placement : cette stratégie consiste à sécuriser son investissement et à percevoir une plus-value sur le long terme avec l’achat d’un appartement prisé en centre-ville. Cependant, le prix du m2 est plus élevé dans cette zone ;
- La stratégie Équilibrée : cette stratégie est un compromis entre le rendement et la plus-value, souvent avec l’achat d’un bien immobilier située dans un quartier résidentiel ou en transformation ;
- La stratégie Développement : cette stratégie permet de viser une meilleure rentabilité avec un achat dans une zone périphérique, dont le prix du m2 est plus abordable. Ce placement comporte cependant plus de risques.
Toutes ces stratégies peuvent concerner aussi bien des locations meublées que des locations vides. Votre choix dépendra donc là aussi de votre situation personnelle (durée souhaitée du contrat de location, situation fiscale...)
Vérifier tous les documents liés au bien locatif et à la copropriété
Lorsque vous recherchez un appartement, vous ne devez pas vous arrêter à la visite du bien immobilier. En effet, même si le bien semble être une belle opportunité au premier coup d'œil, cela n’est pas toujours vrai.
Pour éviter les mauvaises surprises, vous devez vérifier l’ensemble des documents techniques relatifs au bien immobilier avant de signer un compromis ou une promesse de vente tels que :
- Le dossier de diagnostic technique : il contient l’ensemble des diagnostics obligatoires et nécessaires pour réaliser la vente du bien immobilier (amiante, performance énergétique, état des risques et pollutions, loi Carrez, etc.) ;
- Les documents de la copropriété : le syndic de copropriété doit fournir au copropriétaire vendeur plusieurs documents attestant de la santé financière de la copropriété et des décisions prises en assemblée générale (règlement de copropriété, procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales, état daté et pré-état daté, etc.) ;
- L’état locatif : si le logement est actuellement loué, le propriétaire bailleur doit fournir une copie du bail en cours et une attestation de la valeur locative ;
- Les documents annexes concernant le bien : les factures d’eau, de gaz et d’électricité, un avis d’imposition de la taxe foncière, le titre de propriété, l’état meublant ventilé, les plans d’assainissement, etc.).
Anticiper les coûts annexes d’un investissement locatif en copropriété
Avant de déposer une offre pour un appartement en copropriété, nous vous recommandons de prendre le temps d’estimer les coûts associés à votre achat immobilier. En effet, préparer un plan de financement vous permet de limiter les risques financiers, et par conséquent d’assurer la rentabilité de votre investissement immobilier locatif.
Au-delà du prix de vente, les coûts à prévoir en plus pour votre investissement immobilier locatif sont les suivants :
- Les frais d’acquisition, plus couramment appelés frais de notaire. Généralement, ces frais correspondent à 8% du montant TTC global de l’achat ;
- Les frais liés au crédit immobilier, comme les intérêts, les frais de garantie et l’assurance emprunteur ;
- Les frais liés au logement, tels que les charges de copropriété, les différentes garanties, l’assurance propriétaire, les frais de gestion locative (prix du service de l'agence immobilière), l'ameublement (dans le cadre d'une location meublée) ou encore au contrat d'énergie.
- La taxe foncière, dont chaque propriétaire est redevable pour l’ensemble de ses biens immobiliers ;
- D’autres charges ponctuelles, comme les frais de mise en location, les frais de plateforme (pour une gestion locative en ligne par le biais d'un logiciel) les frais d’expertise comptable ou les dépenses imprévues (dégât des eaux, remplacement d’une serrure, etc.)
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