Qu'est-ce qu'un bien en copropriété ?
Le statut de la copropriété est fixé par la loi du 10 juillet 1965 et concerne les immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, appelées copropriétaires.
Chaque copropriétaire détient un lot qui comprend des parties privatives (le plus souvent, son logement individuel) ainsi qu’une quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes.
Estimer son bien en copropriété
La première étape de toute vente immobilière en copropriété correspond à l’estimation de votre bien. Celle-ci dépendra bien sûr de ses caractéristiques, de son emplacement, de l’état du marché immobilier, etc. Mais en copropriété, il faut également prendre en compte d’autres facteurs comme l’état des parties communes, les éventuels travaux à prévoir, etc.
Nous vous conseillons de commencer par une estimation gratuite en ligne, disponible sur certaines agences immobilières 100% en ligne. Cela vous donnera une première idée du prix de votre bien sur le marché et un agent immobilier pourra ensuite affiner cette estimation. Il analysera un grand nombre d’éléments comme les ventes récentes dans votre quartier et dans votre copropriété.
Communiquer la surface de son bien en copropriété
Si vous vendez un bien en copropriété, alors vous devez mentionner dans votre annonce immobilière la surface Carrez. Celle-ci correspond à la surface du plancher privatif, déduite des surfaces occupées par les murs, cloisons, cages d’escalier, etc.
Par ailleurs, vous devrez transmettre à l’acquéreur le diagnostic loi Carrez, qui atteste de la superficie de votre bien. Nous vous conseillons de faire appel à un diagnostiqueur professionnel, qui réalisera un métrage précis et vous délivrera une attestation de superficie privative loi Carrez.
Transmettre les bons documents à l’avant-contrat de vente
Pour rappel, il existe deux avant-contrats de vente :
- Le compromis de vente : c’est un contrat qui engage vendeur et acheteur. Il est conclu dès lors que les parties s’accordent sur le prix et les conditions de la vente. Dans ce cas, l’acheteur doit verser un dépôt de garantie, à hauteur de 5 à 10% du prix de vente TTC ;
- La promesse de vente : à la différence du compromis de vente, cet acte ne concerne que le vendeur. Il s’engage à vendre le bien à l’acquéreur pour une durée limitée. En échange, l’acheteur verse une indemnité qui s’élève à environ 10% du prix de la vente TTC, sans compter les frais de notaire.
Ces étapes ne sont pas obligatoires mais, dans les faits, elles interviennent souvent dans les transactions immobilières. C’est pourquoi, si vous signez un compromis de vente ou une promesse de vente, voici ce qu’il vous faudra fournir.
Le pré-état daté
Le pré-état daté est un document prévu par la loi Alur, qui vise à renforcer le droit à l’information de l’acheteur. Il contient une copie :
- Du règlement de copropriété, qui encadre le fonctionnement de l’immeuble ;
- De l’état descriptif de division, qui liste tous les lots de la copropriété et la quote-part des parties communes détenue par chaque copropriétaire ;
- De la fiche synthétique, qui rassemble les données financières, techniques et juridiques de l’immeuble ;
- Du carnet d’entretien, qui répertorie les travaux effectués dans la copropriété ;
- Des procès-verbaux des trois dernières assemblées générales de copropriété ;
- Du diagnostic technique global (DTG) le cas échéant, qui informe de l’état global de l’immeuble et émet une liste de travaux à prévoir à court, moyen et long terme avec une estimation des coûts pour chaque type de travaux.
Le pré-état daté délivre également toutes les informations financières liées au lot en vente et à l’immeuble comme :
- Le montant total des charges de copropriété incluses dans le budget prévisionnel ;
- Le niveau global des charges impayées, le cas échéant, et celles rattachées au lot vendu ;
- Le montant des dettes fournisseurs, le cas échéant ;
- Le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot vendu, le cas échéant.
Le dossier de diagnostics techniques (DDT)
Pour informer davantage l’acquéreur sur le bien en vente, vous devez également transmettre un dossier comprenant tous les diagnostics techniques obligatoires effectués sur votre logement. Voyons-en quelques-uns ci-après :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : il permet d’évaluer les performances énergétiques du logement et délivre deux étiquettes. Une étiquette énergie pour la consommation énergétique et une étiquette climat pour les émissions de gaz à effet de serre. Les étiquettes respectent un barème allant de A à G ;
- Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb : il concerne tous les biens construits avant le 1er janvier 1949. S’il y a 1 mg de plomb par cm2, le diagnostic doit dater de moins d’un an au moment de la vente du bien. Si ce seuil n’est pas dépassé, la durée de validité du diagnostic plomb est illimitée ;
- Le diagnostic amiante : cela concerne les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Il permet de vérifier si les matériaux de l’immeuble contiennent de l’amiante. S’il a été fait à partir du 1er avril 2013, le diagnostic a une durée illimitée. Si ce n’est pas le cas, il doit être renouvelé avant la vente ;
- Le diagnostic risque et pollution : ce diagnostic est obligatoire pour toutes les transactions immobilières. Il permet de savoir si le logement est situé dans une zone à risque.
Transmettre les bons documents à l’acte authentique de vente
À l’inverse de l’avant-contrat, l’acte authentique de vente est une étape obligatoire de la transaction immobilière car il officialise le transfert de la propriété auprès du fisc et des services fonciers. Généralement, l’acte authentique est signé dans les trois mois suivant la signature de l’avant-contrat, le cas échéant, et se déroule chez le notaire du vendeur.
Lors de ce rendez-vous important, vous devez remettre à l’acquéreur l’état daté. Ce document contient les mêmes informations que le pré-état daté et a la même utilité : il sert à renseigner au mieux l’acquéreur sur la situation globale de la copropriété et du lot mis en vente.
Au vu de leurs similitudes, le pré-état daté et l’état daté sont souvent confondus. Mais en réalité, voilà en quoi ces deux documents diffèrent :
- L’état daté est présenté au moment de la signature de l’acte de vente alors que le pré-état daté peut l’être au moment de l’avant-contrat de vente, le cas échéant ;
- L’état daté est légalement obligatoire mais le pré-état daté, lui, ne l’est pas. En revanche, l’acquéreur est tout à fait en droit d’en faire la demande ;
- L’état daté doit être établi par le syndic de copropriété mais le pré-état daté, pas forcément. Le vendeur peut le faire lui-même.
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