Chaque printemps, la déclaration des revenus revient avec son lot de questions. Pour un propriétaire qui loue son logement, c'est aussi le moment de regarder de près les charges de copropriété : une partie d'entre elles peut venir réduire le revenu foncier imposable, et donc l'impôt à payer. En 2026, le service de déclaration en ligne a ouvert le 9 avril et les revenus concernés sont ceux de l'année 2025. On fait le point, sans jargon, sur ce que vous pouvez déduire et comment vous y prendre.
Dans quel cas peut-on déduire les charges de copropriété ?
Les charges de copropriété sont d'abord supportées par les copropriétaires. Mais si vous mettez votre logement en location, vous pouvez déduire une partie de ces charges de vos revenus fonciers. On parle alors de charges de copropriété déductibles. Concrètement, ces déductions viennent diminuer le montant des loyers que vous déclarez, et donc la base sur laquelle l'impôt est calculé.
Pour en bénéficier, trois conditions se cumulent. Le logement doit être effectivement loué : ni occupé par vous, ni laissé vacant. Un contrat de location doit être en cours. Et la dépense doit avoir été payée au cours de l'année concernée. Pour les impôts 2026, ce sont donc les provisions et charges réglées en 2025 qui entrent en jeu.
Dernier point, et il est central : la déduction n'est possible que si vous relevez du régime réel. C'est lui qui permet de soustraire vos charges une à une. L'autre régime, le micro-foncier, fonctionne différemment.
Régime réel ou micro-foncier : lequel s'applique ?
Le micro-foncier s'applique automatiquement lorsque vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 € (ce seuil s'apprécie pour l'ensemble du foyer, pas logement par logement). Vous bénéficiez alors d'un abattement forfaitaire de 30 %, censé représenter vos charges. C'est simple, mais vous ne déduisez rien de plus : impossible, dans ce cas, de déduire vos charges de copropriété réelles.
Le régime réel devient obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus fonciers. En dessous de ce seuil, vous pouvez toutefois choisir d'y basculer volontairement, sur option expresse. Attention : cette option vous engage pour trois ans. Le régime réel a tout son intérêt dès que vos charges réelles dépassent les 30 % de l'abattement forfaitaire, ce qui arrive vite avec des travaux ou des intérêts d'emprunt.
Quelles charges de copropriété sont déductibles ?
C'est une subtilité que beaucoup de propriétaires découvrent au moment de remplir leur déclaration : ce que vous déduisez, ce ne sont pas les charges en elles-mêmes, mais les provisions pour charges que vous avez versées au syndic au cours de l'année. Ces provisions sont déductibles qu'elles figurent ou non au budget prévisionnel de la copropriété.
Le mécanisme se fait en deux temps. La première année, vous déduisez l'ensemble des provisions versées. L'année suivante, une fois les comptes de la copropriété approuvés en assemblée générale, vous régularisez : certaines de ces provisions correspondaient en réalité à des dépenses non déductibles (travaux d'agrandissement, par exemple) ou à des charges récupérables sur le locataire. Vous devez alors les réintégrer.
Les charges récupérables désignent les dépenses payées d'abord par le propriétaire, mais dont il peut demander le remboursement à son locataire : entretien de l'ascenseur et des parties communes, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, redevance d'assainissement. Comme elles sont remboursées par le locataire, elles ne peuvent pas rester déduites de vos revenus fonciers.
Comment déduire les charges de copropriété en 2026 ?
La déduction se fait au moment de la déclaration annuelle des revenus, au printemps. Pour la campagne 2026, qui porte sur les revenus 2025, le service en ligne a ouvert le 9 avril 2026. Les dates limites dépendent de votre département : le jeudi 21 mai pour les départements 01 à 19 et les non-résidents, le jeudi 28 mai pour les départements 20 à 54, et le jeudi 4 juin pour les départements 55 à 974 et 976. La déclaration papier, réservée à quelques cas particuliers, devait être déposée au plus tard le 19 mai 2026.
Sur votre déclaration, vous renseignez le montant des provisions pour charges versées au syndic en 2025, puis la régularisation des provisions de l'année précédente. L'ensemble se fait sur un formulaire dédié aux revenus fonciers.
Le formulaire 2044 et les lignes à remplir
Le document à utiliser est le formulaire 2044 de déclaration des revenus fonciers (une version 2044-SPE existe pour les situations particulières, comme les dispositifs de défiscalisation). Deux lignes méritent toute votre attention.
La ligne 229 sert à indiquer le montant total des provisions pour charges effectivement versées au syndic en 2025. Vous y portez la somme entière, qu'elle ait ou non été dépensée par le syndic, et qu'elle soit déductible ou non à ce stade.
La ligne 230 sert à la régularisation : vous y reportez les provisions déduites l'année précédente qui correspondaient à des charges non déductibles ou récupérables sur le locataire. Oublier cette ligne est l'erreur la plus fréquente. Elle revient à déduire deux fois les mêmes charges, ce que l'administration repère facilement en cas de contrôle.
Travaux de rénovation énergétique : un levier fiscal renforcé en 2026
C'est la grande actualité fiscale de la copropriété en 2026, et elle concerne directement les bailleurs. Lorsque vos charges déductibles dépassent vos revenus fonciers, vous créez un déficit foncier. Ce déficit s'impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts d'emprunt). La fraction qui dépasse ce plafond, ainsi que les intérêts d'emprunt, reste reportable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
Pour les logements énergivores, ce plafond est doublé. Si vous engagez des travaux de rénovation énergétique permettant de sortir un logement de la catégorie passoire thermique, le plafond d'imputation passe à 21 400 € par an. La loi de finances pour 2026 a prolongé ce dispositif renforcé : il s'applique désormais aux dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027, à condition que le devis ait été signé à compter du 5 novembre 2022.
La nouveauté 2026, c'est le recentrage du dispositif sur les logements classés F et G. Pour bénéficier du plafond doublé, il faut faire passer le logement d'une étiquette E, F ou G vers une étiquette A, B, C ou D, avec un saut d'au moins deux classes au diagnostic de performance énergétique. Cette logique rejoint le calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail, et une rénovation d'ampleur est désormais attendue pour les F et G.
Comment Matera vous aide à y voir clair ?
Une déclaration de revenus fonciers correcte commence par des comptes de copropriété fiables et lisibles. Chez Matera, syndic professionnel, chaque copropriété dispose de gestionnaires dédiés et d'un espace personnalisé où sont centralisés les appels de provisions, les relevés de charges et les comptes annuels. Vous retrouvez ainsi facilement le détail des provisions versées au syndic au cours de l'année et la ventilation entre charges déductibles, charges récupérables et dépenses non déductibles : exactement les informations dont vous avez besoin pour remplir vos lignes 229 et 230 sans approximation.
Pour les questions purement fiscales, en revanche, le réflexe reste de se rapprocher de l'administration via votre espace particulier sur impots.gouv.fr, ou d'un conseiller spécialisé.
Questions fréquentes
Les charges de copropriété sont-elles déductibles si j'habite mon logement ?
Non. La déduction ne concerne que les logements donnés en location et générant des revenus fonciers. Pour une résidence principale ou secondaire que vous occupez, les charges de copropriété ne sont pas déductibles de l'impôt sur le revenu.
Peut-on déduire ses charges de copropriété au régime micro-foncier ?
Non. Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % censé couvrir l'ensemble de vos charges : vous ne pouvez déduire aucune charge réelle en plus. Pour déduire vos charges de copropriété au montant réel, il faut opter pour le régime réel, ce qui n'est intéressant que si vos charges dépassent 30 % de vos loyers.
Sur quelles lignes du formulaire 2044 déclarer les charges de copropriété ?
Les provisions pour charges versées au syndic durant l'année se déclarent à la ligne 229. La ligne 230 sert à régulariser, l'année suivante, les provisions correspondant à des charges non déductibles ou récupérables sur le locataire. Oublier la ligne 230 conduit à déduire deux fois les mêmes charges.
Quel est le plafond du déficit foncier en 2026 ?
Le déficit foncier s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts d'emprunt). Pour les travaux de rénovation énergétique d'un logement classé F ou G permettant un gain d'au moins deux classes au DPE, ce plafond est porté à 21 400 €, pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027.
Que faire d'un solde créditeur de charges ?
Si vous avez versé plus de provisions que les dépenses réelles de la copropriété, le solde créditeur en votre faveur ne se déduit pas : il doit être réintégré dans vos revenus fonciers de l'année suivante.
