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L’association syndicale libre (ASL) est souvent confondue avec la copropriété alors que ces deux régimes sont différents à bien des égards. On vous explique comment ne plus vous tromper dans cet article dédié.
Qu’est-ce qu’une association syndicale libre (ASL) ?
Association Syndicale Libre (ASL) : définition
ASL est l’acronyme de Association Syndicale Libre. Il s’agit d’un groupement de résidents d’ensembles horizontaux, c’est-à-dire des maisons individuelles organisées en lotissements ou plusieurs bâtiments construits sur un seul et même terrain.
La mission de l’association consiste à gérer les parties communes et à s’assurer que les règles de fonctionnement soient bien respectées par les habitants et les futurs acheteurs.
Comment fonctionne une ASL ?
Les associations syndicales libres sont très libres et peu encadrées par la loi. Toutefois, l’ordonnance du 1er juillet 2004 a fixé quelques règles auxquelles toutes les ASL doivent se plier. En particulier, toute association doit se doter des organes suivants :
- L’assemblée des propriétaires : c’est dans ce cadre que sont prises toutes les décisions relatives à l’ASL. L’assemblée réunit l’ensemble des propriétaires de l’association, appelés colotis. Le fonctionnement de ces assemblée générales de propriétaires est fixé dans les statuts de l’ASL détaillés plus bas ;
- Le syndicat ou comité syndical : il est désigné en assemblée générale et est composé de plusieurs membres élus parmi les colotis ou leurs représentants conformément aux conditions fixées dans les statuts. Le rôle du syndicat est de gérer l’association et de délibérer en assemblée sur les différents sujets en cours ;
- Le président : ce dernier est élu en assemblée générale selon les modalités d’élection fixées dans les statuts de l’ASL. Son rôle et ses attributions sont fixés par décret et prévoient notamment son implication dans le suivi de l’état nominatif des propriétaires et du plan parcellaire ainsi que la déclaration et la publication des modifications statuaires de l’association. Plus généralement, le président est celui qui gère les colotis et qui est chargé de faire appliquer les décisions des membres de l’association.
Les statuts d’une ASL
Même si quelques lois viennent encadrer le régime des ASL, comme la loi du 21 juin 1865 ou le décret du 18 décembre 1927, les associations syndicales libres disposent en réalité d’une grande liberté pour s’organiser. En effet, une association syndicale libre est régie par ses statuts, qui comprennent l’ensemble des règles de fonctionnement. Les statuts d’une ASL doivent notamment mentionner :
- Son nom et l’adresse de son siège ;
- Son objet, c’est-à-dire sa mission ;
- Les modalités de convocation en assemblée générale ainsi que les règles de majorité et de vote ;
- La composition du bureau de l’ASL s’il y en a un ;
- Le rôle et la répartition des pouvoirs du président et du bureau de l’ASL ;
- Les modalités de démission des membres du bureau de l’ASL ;
- Les moyens de financement ainsi que les modalités de recouvrement des cotisations ;
- Les règles relatives à la modification de ses statuts ;
- Les modalités de dissolution de l’ASL.
L’objectif de ces statuts est de formaliser les règles et les devoirs de chaque coloti.
Qu’est-ce qu’une copropriété ?
Définition de la copropriété
Le régime de la copropriété est fixé par la loi de 1965, qui définit notamment la copropriété comme « un immeuble bâti ou un groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ». Ces personnes forment ensemble le syndicat des copropriétaires. À noter que cet organe est formé automatiquement, sans aucun formalisme, dès la naissance de la copropriété.
Chaque copropriétaire possède donc ce qu’on appelle un “lot” composé :
- D’une partie privative : cela peut être un appartement, un local commercial, un box, une cave, un garage, etc. Il en a l’usage exclusif ;
- D’une quote-part des parties communes exprimée en tantièmes et définies dans le règlement de la copropriété. Généralement, il s’agit des espaces verts, du gros œuvre du bâtiment comme le toit ou les murs, les couloirs, le hall, les voies d’accès, etc.
Il est bon de savoir qu’une copropriété peut être verticale, c’est-à-dire un immeuble divisé en plusieurs appartements, ou horizontale, c’est-à-dire des maisons individuelles construites sur un terrain commun.
Il est à noter qu’une copropriété doit impérativement être immatriculée au registre national des copropriétés conformément à la loi ALUR de 2014.
Quel est le fonctionnement d’une copropriété ?
Conformément à la loi de 1965, toute copropriété doit être gérée par un syndic de copropriété, qui peut être :
- Un syndic professionnel : dans ce cas, le syndicat des copropriétaires mandate une société externe pour gérer et administrer la copropriété en échange d’honoraires.
- Un syndic non-professionnel : ce modèle regroupe, en pratique, le syndic bénévole et le syndic coopératif. En syndic bénévole, un seul copropriétaire est élu en qualité de syndic. Le cas échéant, il peut être assisté dans ses tâches par le conseil syndical. En syndic coopératif, en revanche, c’est le conseil syndical qui gère la copropriété sans intermédiaire. Le président du conseil syndical est, quant à lui, le président-syndic.
La copropriété est régie par le règlement de copropriété. Il contient notamment :
- Le cadre juridique de la copropriété : il fixe la répartition des charges de copropriété et définit les parties communes et privatives de l’immeuble. Il précise également quelles sont les charges récupérables locatives ;
- Les règles de la vie courante : elles fixent le fonctionnement général de la copropriété comme les modalités de convocation aux assemblées générales ou d’envoi des appels de fonds. Il est à noter que le règlement de la copropriété s’appliquent à tous les résidents, y compris les locataires.
- L’état descriptif de division de la copropriété est un document qui est généralement annexé au règlement de copropriété. Ce document sert notamment à calculer la répartition des charges de copropriété.
Comment distinguer une ASL d’une copropriété ?
Quelles sont les différences entre ASL et copropriété ?
Comme vu précédemment, une ASL est gérée directement en assemblée générale par son président ainsi que par son syndicat, dont le nombre de membres est fixé dans les statuts. À la différence, une copropriété doit impérativement être administrée par un syndic de copropriété, professionnel ou non-professionnel, organe décisionnel qui n’existe pas en ASL.
De même, la durée de mandat ainsi que les modalités de renouvellement en ASL sont librement fixées par ses statuts alors que le contrat de syndic ne peut excéder 3 ans et peut être renouvelé uniquement à la majorité absolue des copropriétaires.
Par ailleurs, les membres d’une association syndicale libre fixent librement leurs statuts et leur mode de fonctionnement tandis qu’une copropriété est régie par le règlement de copropriété, lui-même conditionné par la loi de 1965.
Les habitants d’une ASL choisissent également le mode de financement de celle-ci alors que les résidents d’une copropriété doivent impérativement répondre aux appels de fonds, qui serviront à financer les dépenses courantes de l’immeuble et les éventuels travaux de la copropriété.
Autre différence, alors qu’une copropriété doit être immatriculée auprès du Régistre National d’Immatriculation des Copropriétés, une ASL doit simplement déclarer son existence auprès de la préfecture du lieu de situation de l’association.
Tableau récapitulatif des différences entre ASL et copropriété
Quelle est la différence entre AFUL, ASL et copropriété ?
Il existe une troisième organisation immobilière : l’Association Foncière Urbain Libre (AFUL). Elle est définie par l’article L.322-1 du Code de l’Urbanisme comme “une association syndicale régie par les dispositions de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ainsi que par celles de la présente section”.
Plus concrètement, les AFUL sont en réalité des ASL auxquelles on peut appliquer des dispositions spécifiques du Code de l’Urbanisme. Dans la pratique, le régime des AFUL est plus fréquent dans les ensembles immobiliers de grande taille et en milieu urbain, ou bien dans le cadre de projets de rénovations urbaines de type Loi Malraux. Pour rappel, la loi Malraux prévoit un dispositif qui permet aux propriétaires d'immeubles anciens, restaurés et loués, de déduire les dépenses liées à la restauration du bien immobilier de leur revenu global.
Une AFUL fonctionne de la même façon qu’une ASL et comporte donc les mêmes différences avec le régime de la copropriété.
