Augmentation abusive des charges de copropriété : quels recours ?

Quels sont les principaux cas d'augmentation abusive des charges de copropriété ?

Malheureusement, il n’est pas rare de rencontrer des abus de pouvoir des syndics. Les cas de surfacturation injustifiée pour la gestion locative sont fréquents. Nous vous détaillons les cas d’augmentation abusive des charges de copropriété les plus fréquents pour vous aider à les repérer. 

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La facturation de charges spéciales non utilisées

Certains syndics peu scrupuleux facturent des charges spéciales liées à des équipements collectifs pour lesquels certains copropriétaires n'en ont aucune utilité. Par exemple, un copropriétaire vivant au rez-de-chaussée ne doit pas payer pour l'entretien de l'ascenseur, sauf dans l’hypothèse où l’ascenseur lui permet d’accéder à sa cave ou à son parking en sous-sol. Toute clause du règlement intérieur de copropriété qui prévoit le contraire encourt la nullité.

Les frais de relance abusifs

Le cas des frais de relance abusifs est aussi fréquent. C’est lorsque le syndic vous facture les frais de relance par courrier simple, alors même qu’ils font partie de la gestion courante. L’article 10 de la loi de 1965 dispose que seuls les “frais nécessaires” sont imputables aux copropriétaires. La liste des frais facturables en supplément est la suivante :

• Les frais de mise en demeure ;
• La prise d’hypothèque ;
• Le droit de recouvrement ou d’encaissement ;
• Les honoraires des huissiers de justice.

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Attention :

D’autres syndics de copropriété envoient plusieurs lettres de mises en demeure afin de facturer des frais de relance plus élevés. Vous ne pourrez rien faire juridiquement car cela ne sera pas constitutif d’une faute professionnelle du syndic, mais cela peut vous motiver à changer de syndic de copropriété.

L’absence de mise en concurrence

L’augmentation constante et souvent injustifiée des honoraires des syndics professionnels est régulièrement dénoncée par l'Association des Responsables de Copropriété (ARC). Cela est possible du fait d’une raison simple : les syndics ont la liberté de fixer eux-mêmes leurs honoraires. C’est donc la concurrence qui permet de réguler les prix.

Quels recours contre les augmentations abusives des charges de copropriété ?

Envoyer une lettre de contestation des charges abusives

Vous pouvez envoyer une lettre à votre syndic de copropriété pour contester les frais abusifs. Voici un modèle de lettre de contestation de charges de copropriété abusives :

[Votre nom et prénom]

[Votre adresse]

[Votre numéro de téléphone]

[Votre adresse e-mail]

[Nom du syndic de copropriété]

[Adresse du syndic de copropriété]

[Date]

Objet : Contestation de charges de copropriété abusives

Madame, Monsieur,

Je me permets de vous écrire en tant que copropriétaire du lot n° [Numéro de lot] situé dans la copropriété [Nom de la copropriété], à l'adresse suivante : [Adresse de la copropriété].

J'ai reçu en date du [Date de réception de l'appel de fonds] un appel de fonds pour le règlement des charges de copropriété du [Période concernée]. Or, après examen minutieux du décompte détaillé joint, j'ai constaté que le montant qui m'est réclamé, à savoir [Montant réclamé] euros, semble inexact et/ou abusif pour les raisons suivantes :

[Listez les raisons de votre contestation, par exemple :

• Répartition des charges ne correspondant pas à mes quotes-parts ou tantièmes détenus
• Facturation de charges spéciales pour des équipements non utilisés par mon lot
• Frais de relance abusifs pour des courriers simples ou des mises en demeure multiples
• Augmentation injustifiée des honoraires
• Autre]

Ainsi, je vous prie de bien vouloir procéder à une vérification des éléments de calcul et de répartition des charges et de rectifier le montant exigé en conséquence.

Je vous saurais gré de bien vouloir m'informer de la suite que vous entendez donner à ma demande et vous prie de me tenir informé(e) des modifications apportées au décompte des charges dans les meilleurs délais.

Dans l'attente de votre réponse, je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Votre signature]

[Votre nom et prénom]

N'oubliez pas d'envoyer cette lettre en recommandé avec accusé de réception pour conserver une preuve de votre contestation. 

Demander l'inscription d'un point à l'ordre du jour de l'assemblée générale 

Si vous estimez que certaines dépenses sont abusives, demandez au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale un point relatif à ces charges. Cela permettra d'en discuter collectivement.

Mettre en concurrence les prestataires

Si vous constatez que les coûts des services ou travaux sont excessifs, vous pouvez proposer à l'assemblée générale de copropriété de mettre en concurrence les prestataires pour faire baisser les prix. N'hésitez pas à demander des devis à plusieurs prestataires et à comparer les offres.

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Changer de syndic

Si le syndic actuel est jugé responsable des charges abusives, il est conseillé de changer de syndic. Lors de l'assemblée générale, proposez la mise en concurrence du syndic avec d'autres syndics.

Bon à savoir : les syndics en ligne peuvent offrir des tarifs plus compétitifs et des services plus transparents. Matera accompagne les syndics coopératifs avec une plateforme en ligne pour gérer de A à Z la copropriété ainsi que des experts juridiques, travaux et comptables qui prennent le relais pour les sujets complexes de la copropriété. Pour vous aider à passer au syndic coopératif en ligne, voici comment nous procédons :

• Nous mettons à l’ordre du jour le passage en syndic coopératif avec Matera à la prochaine assemblée de votre copropriété ;
• Les copropriétaires votent pour le passage en syndic coopératif avec Matera à la majorité absolue de l’article 25 ;
• Après récupération des archives, votre espace Matera est paramétré par nos experts-comptables pour une gestion sereine et efficace de votre copropriété.

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Faire appel à la justice

Après envoi d’une lettre de mise en demeure à votre syndic, si aucune des solutions précédentes ne permet de résoudre le problème, il est possible de saisir le tribunal judiciaire pour contester les charges abusives. Cependant, cette solution peut être longue et coûteuse. Il est donc conseillé de tenter toutes les autres solutions avant d’intenter un procès contre votre syndic. 

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