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L’état daté est un document obligatoire en cas de vente d’un appartement en copropriété, remis à l'acheteur. Zoom sur sa définition, son contenu et son prix
Qu’est-ce qu’un état daté ?
L’état daté est un document obligatoire qui doit être fourni par le syndic de copropriété à un copropriétaire lors de la vente de son bien.
Ce document comptable a pour objectif de renseigner au maximum l’acquéreur sur les charges qu’il sera amené à payer dès son entrée dans son nouveau bien. Il permet également de protéger les acheteurs d’un bien en copropriété et de leur donner toutes les clés pour y emménager le plus sereinement possible.
L’état daté est à fournir à l’acquéreur avant la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.
L’état daté peut être demandé au syndic de copropriété par l’acquéreur du bien ou directement par le notaire chargé de la vente.
Qui établit l’état daté ?
Contrairement au pré-état daté, que nous présentons plus bas et qui peut être rédigé par le vendeur d’un bien, l’état daté doit impérativement être établi par le syndic de la copropriété, qu’il soit professionnel ou non-professionnel.
Que doit contenir l’état daté ?
Le contenu de l’état daté est fixé par décret et comprend obligatoirement trois parties :
- Les sommes dues à la copropriété par le vendeur, comme des provisions de budget prévisionnel et des charges de copropriété ;
- Les sommes dues par le syndicat des copropriétaires au vendeur. Cela peut être un trop payé ou une avance de trésorerie par exemple ;
- Les sommes qui peuvent être imputées à l’acquéreur après la vente, c’est-à-dire l’argent qui lui sera demandé par la copropriété une fois propriétaire du bien.
C’est cette dernière partie qui intéresse particulièrement l’acquéreur car cela l’aidera à avoir une idée des sommes qu’il devra payer en plus de l’achat de l’appartement en copropriété ou du remboursement de son prêt immobilier.
Parmi les sommes qui peuvent être demandées à l’acheteur après la vente, on trouve généralement :
- Des provisions sur charges prévues dans le budget prévisionnel de la copropriété dont il aura à s'acquitter ;
- Des provisions restantes à verser pour les travaux de copropriété qui auraient déjà été votés, dont le paiement s'effectue au moment de l’envoi des appels de fonds qui sont étalés dans le temps ;
- Des avances de trésorerie c'est-à-dire des fonds destinés à constituer des réserves. Ces avances sont généralement prévues par le règlement de copropriété ou votées en assemblée générale.
- Dans les copropriétés livrées il y a moins de 5 ans ;
- Dans les copropriétés de moins de 10 lots si l’assemblée a voté à l’unanimité de ne pas constituer de fonds travaux ;
- Si le diagnostic technique global de la copropriété ne met en lumière aucun besoin de travaux pour les 10 années à venir. La dispense ne vaut que pour 10 ans ;
- Dans les copropriétés ayant déjà constitué un budget travaux équivalent au budget prévisionnel en cours.
Quel est le montant d’un état daté ?
Conformément à la loi de 1965, l’état daté est toujours à la charge du vendeur, c’est-à-dire que c’est au vendeur de payer le document au syndic de copropriété qui se charge de le rédiger.
Selon l’article 1 du décret du 1er juin 2020, le montant de l’état daté est plafonné à 380 € TTC depuis la réforme de la copropriété. Cela signifie que toute facturation au-delà de cette somme est illégale et peut être contestée.
État daté et pré-état daté : quelles différences ?
Le pré-état daté : définition
En 2014, la loi Alur est venue renforcer l’obligation d’informer le futur acquéreur en introduisant le pré-état daté.
Il s’agit d’un document non obligatoire qui permet de donner au futur acheteur des informations administratives et financières relatives au lot qu’il envisage d’acheter. Le pré-état daté est généralement demandé avant la signature du compromis de vente.
Qui rédige le pré-état daté ?
Comme vu précédemment, le pré-état daté diffère de l’état daté puisqu’il peut être rédigé directement par le vendeur du bien en copropriété, sans passer par le syndic.
Toutefois, il est important de noter qu’il peut aussi être rédigé par un syndic de copropriété ou par un notaire même si cela n’est pas obligatoire.
Que doit contenir le pré-état daté ?
L’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation et l’article 54 de la loi Alur précisent les documents à transmettre à l’acquéreur dans le cadre du pré-état daté :
- Une copie du règlement de copropriété ;
- Une copie de l’état descriptif de division de la copropriété ;
- La fiche synthétique ;
- Le carnet d’entretien ;
- Le diagnostic technique global (DTG) ;
- Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales annuelles afin que l’acquéreur soit informé des éventuels travaux et autres dossiers en cours dans la copropriété ;
- Le montant des charges courantes du budget prévisionnel ainsi que celles hors budget payé par le vendeur au cours des deux derniers exercices comptables ;
- L’état des impayés des charges de copropriété ;
- Les éventuelles dettes envers les prestataires de la copropriété ;
- Le montant de la part du fonds travaux de la loi Alur rattachée au lot principal vendu.
Quelle est la différence entre l’état daté et le pré-état daté ?
Si l’état daté et le pré-état daté sont deux documents souvent confondus, on espère qu’après cette présentation, vous y voyez plus clair !
Pour résumer, voici les trois différences principales entre ces deux documents :
- Le pré-état daté n’est pas obligatoire lors d’une vente contrairement à l’état daté ;
- L’état daté est présenté au moment de la signature de l’acte de vente tandis que le pré-état daté peut être fourni à l’acheteur avant la signature du compromis de vente ;
- Le pré-état ne doit pas obligatoirement être rédigé par un syndic de copropriété ou un notaire. Il peut l’être directement par le vendeur.
