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Les copropriétaires se réunissent au minimum une fois par an lors d’une assemblée générale pour prendre des décisions concernant la copropriété. Généralement, un quorum est nécessaire pour qu’une assemblée générale soit valide, c’est-à-dire un nombre minimum de participants et de votants présents. Cependant, ce n’est pas le cas pour les assemblées générales de copropriété. Pourquoi le quorum d’assemblée générale de copropriété n’existe pas ? On fait le point dans cet article.
Définition : le quorum d’assemblée générale
Une assemblée générale est une réunion où plusieurs personnes se rassemblent pour prendre des décisions. Dans le cas d’une assemblée générale de copropriété, c’est le syndicat des copropriétaires qui se réunit suite à une convocation du syndic de copropriété. Pour rappel, le syndicat des copropriétaires est créé sans formalité à la naissance de la copropriété et il est composé de tous les copropriétaires de l’immeuble.
Généralement, un quorum est nécessaire pour pouvoir voter l’ensemble des décisions en assemblée générale (entreprises, associations, etc.). Concrètement, un quorum désigne le nombre de votants présents ou représentés lors de l’assemblée générale. Si le quorum n’est pas atteint, l’assemblée générale ne peut pas se tenir. Cependant, ce n’est pas le cas pour les assemblées générales de copropriété !
Existe-t-il un quorum pour les assemblées générales de copropriété ?
Non, il n’existe pas de quorum pour tenir une assemblée générale de copropriété. Bien que le syndic de copropriété envoie à tous les copropriétaires une convocation d’assemblée générale, la loi du 10 juillet 1965 ne les oblige en aucun cas à participer à cette réunion.
Ainsi, il est admis qu’une assemblée générale de copropriété peut avoir lieu si au moins deux copropriétaires sont présents ou représentés. Pour information, un copropriétaire peut donner son pouvoir à un copropriétaire ou à un membre du conseil syndical lorsqu’il ne peut pas assister à l’assemblée générale. Dans ce cas, le détenteur du pouvoir pourra voter au nom du copropriétaire absent. Le copropriétaire absent peut également voter par correspondance en amont de l’assemblée générale.
Quorum et tantièmes en assemblée générale de copropriété
Le quorum n’existe pas pour les assemblées générales de copropriété car ce n’est pas le nombre de voix qui est pris en compte pour le vote d’une résolution, mais le nombre de tantièmes obtenus. En effet, chaque copropriétaire possède une quote-part des parties communes de la copropriété, exprimée en tantièmes. Ces informations se trouvent dans le règlement de copropriété, et plus précisément dans l’état descriptif de division qui se trouve généralement en annexe.
- La nature du lot : les lots d’une copropriété sont les appartements, mais aussi les caves, les garages ou encore les places de parking. Ainsi, la quote-part attribuée à un appartement sera supérieure à celle attribuée à une cave, au vu de la différence d’utilisation dans l’immeuble ;
- La superficie du lot : plus le nombre de mètres carrés ou la surface utile d’un lot est grande, plus sa quote-part associée est importante ;
- La situation et les aménagements du lot : la situation correspond à des critères de confort abstraits, comme l’exposition au soleil ou la tranquillité sonore, tandis que les aménagements sont des éléments supplémentaires associés au lot. Par exemple, un balcon et une baie vitrée sont considérés comme des aménagements de confort.
Quelles sont les règles de majorité en assemblée générale ?
La loi du 10 juillet 1965 dispose de quatre règles de majorité :
- La majorité simple de l’article 24 : pour qu’une résolution soit votée à la majorité simple, elle doit obtenir plus de la moitié des tantièmes des copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale ;
- La majorité absolue de l’article 25 : cette majorité nécessite plus de la moitié des tantièmes, mais contrairement à la majorité simple, la majorité absolue comptabilise aussi les tantièmes des copropriétaires absents ;
- La double majorité de l’article 26 : la double majorité requiert plus de deux tiers des tantièmes de la copropriété ;
- L’unanimité de l’article 26 : pour qu’une résolution soit votée à l’unanimité, tous les copropriétaires doivent être présents ou représentés lors de l’assemblée générale, et voter pour la résolution concernée. C’est la règle de majorité la plus compliquée à obtenir, mais aussi la plus rare.
Que faire s’il n’y a pas assez de quote-parts représentées en assemblée générale ?
Comme expliqué précédemment, l’absentéisme peut poser problème lorsque l’ordre du jour d’une assemblée générale de copropriété comporte plusieurs résolutions à voter à la majorité absolue. C’est notamment le cas du vote du budget prévisionnel, des travaux de rénovation énergétique ou du changement de syndic. Nous recommandons ainsi au syndic de copropriété ou au conseil syndical de sensibiliser les copropriétaires à l’importance d’assister aux assemblées générales.
À noter qu’il est possible d’opter pour une gestion de la copropriété en syndic coopératif, où le président du conseil syndical détient la qualité de syndic. Dans ce cas, l’ensemble des conseillers syndicaux peuvent participer aux tâches de gestion en fonction de leurs affinités et de leurs disponibilités. En effet, le syndic coopératif améliore la convivialité et la communication au sein de la copropriété, principalement car le syndic partage alors les mêmes intérêts que les copropriétaires : réduire les charges de copropriété, engager des travaux pour améliorer le confort de vie des résidents de l’immeuble, etc. Il est ainsi plus simple d’engager les copropriétaires et de les convaincre de venir voter en assemblée générale.
