Tout savoir sur la scission de copropriété

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Qu’est-ce qu’une scission de copropriété ?

Scission de copropriété : définition

La scission de copropriété est définie par l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965. Elle advient lorsqu’une copropriété existante est divisée, en retirant de celle-ci un ou plusieurs bâtiments.

Ainsi, une grande copropriété peut être divisée en plusieurs petites copropriétés ou une unique copropriété et un ou plusieurs bâtiments indépendants. C’est d’ailleurs souvent le cas dans une copropriété horizontale.

Bon à savoir :

La copropriété horizontale est similaire à la copropriété verticale dans le sens où les copropriétaires possèdent un lot privatif ainsi qu’un “morceau” de partie commune. C’est ce qu’on appelle les tantièmes. Toutefois, la particularité est qu’en copropriété horizontale, les copropriétaires possèdent une maison individuelle ainsi qu’une partie du terrain sur lequel sont implantées les maisons de la copropriété.

Quelles sont les conditions d’une scission de copropriété ?

Conformément à la loi de 1965, pour obtenir le droit de réaliser une scission de copropriété, trois conditions doivent être réunies :

• La copropriété doit être composée de plusieurs bâtiments ;

Bon à savoir :

Selon la jurisprudence, un terrain non construit est aussi considéré comme un “bâtiment”.

• La division en propriété du sol doit être possible : cela signifie que la manière dont la copropriété est implantée sur le sol doit permettre de diviser la copropriété en plusieurs propriétés séparées ;
• La scission de la copropriété doit être soumise à un vote du syndicat des copropriétaires en assemblée générale à la majorité absolue de l’article 25.

Nous détaillerons plus bas toutes les étapes pour effectuer une scission de copropriété en bonne et due forme.

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Pourquoi réaliser une scission de copropriété ?

Comme dit précédemment, la scission d’une copropriété concerne souvent les copropriétés de grande taille. La scission permet ainsi de créer des copropriétés plus petites et d’en faciliter la gestion. En effet, dans les ensembles immobiliers, le nombre important de copropriétaires rend parfois plus difficile l’organisation des assemblées générales, le vote des résolutions, l’obtention des majorités, la collecte des charges de copropriété via les appels de fonds, etc.

En divisant une grande copropriété en plusieurs copropriétés plus petites, la prise de décision est souvent facilitée et accélérée.

Par ailleurs, vous pouvez également décider d’une scission de copropriété dans les cas suivants :

• Plusieurs bâtiments qui n’ont pas grand chose en commun pour leur permettre d’être gérés indépendamment ;
• Un bâtiment qui appartient à un seul copropriétaire : cela lui permet de quitter le régime de la copropriété ;
• Un bâtiment qui s’apprête à être démoli.

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Comment procéder à une scission de copropriété ?

Pour qu’une scission de copropriété soit légale, des étapes et des règles sont à respecter.

Tout d’abord, il est important de préciser qu’une scission de copropriété peut être à l’initiative :

• D’un propriétaire unique d’un ou plusieurs lots : dans ce cas précis, il doit faire parvenir sa demande au syndic de copropriété par lettre recommandée avec accusé de réception. Le syndic est alors chargé de convoquer une assemblée générale en ajoutant la scission de la copropriété à l’ordre du jour ;
• De plusieurs copropriétaires d’un ou plusieurs bâtiments. Cela signifie que ces mêmes copropriétaires pourront constituer une ou plusieurs autres copropriétés, et non pas une unique propriété (comme c’est le cas pour la situation ci-avant où un seul copropriétaire souhaite sortir de la copropriété).

Pour l’une ou pour l’autre situation, les étapes suivantes sont à respecter :

• La scission de la copropriété doit être votée à la majorité absolue de l’article 25 en assemblée générale, c’est-à-dire en comptant même les tantièmes des copropriétaires absents, abstentionnistes et non-représentés ;

Bon à savoir :

Si la résolution n’obtient pas la majorité absolue au premier tour de l’assemblée mais au moins un tiers des tantièmes, un second vote peut être organisé à la majorité simple de l’article 24 lors de la même assemblée générale. C’est la passerelle de la majorité de l’article 25-1 de la loi de 1965.

Attention !

Un premier vote dans le bâtiment souhaitant sortir de la copropriété est nécessaire avant même de voter dans le syndicat principal.

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• La même assemblée générale fixe, toujours à la majorité 25, les conditions juridiques, matérielles et financières de la scission. Elle doit, entre autres, déterminer le mode de gestion des équipements collectifs indivisibles comme le chauffage central collectif, l’attribution des équipements communs collectifs divisibles, comme les compteurs électriques, et les conditions nécessaires pour dissoudre le syndicat des copropriétaires initial.

Ce sont les étapes principales nécessaires pour effectuer une scission de la copropriété.

Voyons désormais les démarches à accomplir une fois la scission approuvée en assemblée générale.

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Comment gérer l’après-scission de la copropriété ?

La création des nouveaux syndicats de copropriétaires et la répartition des charges de copropriété

Une scission de copropriété entraîne la disparition du syndicat des copropriétaires. Par conséquent, de nouveaux syndicats de copropriétaires sont créés, sauf en cas de détachement d’une propriété unique. Pour rappel, le syndicat des copropriétaires se crée automatiquement, sans formalisme particulier, à la naissance de la copropriété.

Dès la création des nouvelles copropriétés, il convient de rassembler les nouveaux syndicats des copropriétaires indépendamment afin de voter à la majorité simple de l’article 24 :

• Le règlement de copropriété : il faut adapter le règlement de copropriété initial ou en adopter un nouveau. Les principales modifications qui peuvent être apportées au règlement de copropriété concernent la répartition des tantièmes et millièmes, la différenciation des parties communes et privatives et les nouveaux statuts juridiques, c’est-à-dire le choix du mode de gestion (le syndic professionnel ou le syndic non-professionnel).
• La répartition des charges : la modification des tantièmes et des millièmes implique une nouvelle répartition des charges.

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La répartition des créances

La scission de la copropriété n’entraîne pas l’annulation des créances qui étaient présentes dans la copropriété.

Les règles qui prévalent sont alors les suivantes :

• Les créances du syndicat initial sur les copropriétaires anciens et actuels et les hypothèques du syndicat initial sur les lots des copropriétaires sont transférées de plein droit aux syndicats issus de la division auquel le lot est rattaché ;
• Les dettes du syndicat initial sont réparties entre les syndicats issus de la division à hauteur du montant des créances du syndicat initial sur les copropriétaires transférées aux syndicats issus de la division.

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Les actes notariés

Si la scission prend effet dès son approbation à la majorité absolue de l’article 25 en assemblée générale, il est nécessaire qu’un notaire établisse les actes notariés qui en découlent :

• L’acte de transfert des parties communes et des éléments d'équipements communs ;
• Les nouveaux règlements de copropriété.

Ces documents doivent impérativement être signés par les syndics respectifs des nouvelles copropriétés.

Bon à savoir :

Bon à savoir : Les nouvelles copropriétés créées à l’issue de la scission peuvent tout à fait choisir le même syndic si elles le souhaitent.

Les particularités de la scission en volume

Qu’est-ce qu’une scission en volume ?

Depuis 2014, la loi ALUR permet la scission en volume de la copropriété. Une division en volume advient dans les copropriétés qui n’ont pas de de parties communes ou au sein d'une coexistence d’espaces publics et privés.

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Quelles sont les conditions de la scission en volume ?

Pour pouvoir effectuer une scission en volume, il faut que les deux conditions suivantes soient réunies :

• L’ensemble immobilier est composé de plusieurs bâtiments distincts sur dalle ;
• L’ensemble comporte plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, comme un local commercial et des appartements.

Quelles sont les particularités pour réaliser une scission en volume ?

Avant de procéder à une scission en volume, il faut obtenir :

• L’avis du maire de la commune sur la situation de l’ensemble immobilier ;
• L’autorisation du préfet : à noter que l'avis du préfet est réputé favorable s'il ne se prononce pas dans les deux mois suivant la demande.

Comment procéder à une scission en volume ?

Pour que la scission en volume soit réalisée en bonne et due forme, les mêmes étapes qu’une scission traditionnelle sont à respecter :

• Étape 1 : L’organisation de l’assemblée générale pour approuver la scission à la majorité absolue de l’article 25 ;
• Étape 2 : La réunion des nouveaux syndicats des copropriétaires en assemblée générale pour voter à la majorité simple le règlement de copropriété et la nouvelle répartition des charges ;
• Étape 3 : La réalisation des actes notariés qui permet d’officialiser la scission en volume.