Tout savoir sur le congé du propriétaire

Qu’est-ce que le congé du propriétaire ?

Lors de la signature d’un bail de location, propriétaire-bailleur et locataire s’engagent pour une durée déterminée dans le contrat. En effet, dans le contrat de location vide, la durée du bail est de trois ans renouvelables tandis qu’en location meublée, la durée du bail est d’un an renouvelable.

Cependant, les deux parties peuvent, si elles le souhaitent, résilier le contrat de location. C’est ce qu’on appelle donner son congé. Quand l’acte de résiliation est à l’origine du propriétaire, on parle de congé du propriétaire.

Contrairement au congé du locataire, qui peut donner son congé quand il le souhaite, le congé du propriétaire est plus réglementé. En effet, le bailleur peut résilier le contrat de bail seulement quand il arrive à échéance.

Pour que sa demande soit valable aux yeux de la loi, le bailleur doit faire attention à trois points très importants :

• La durée du préavis ;
• Les modalités de notification du locataire ;
• Le motif évoqué.

Rentrons dans le détail de ces trois conditions.

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Quelle est la durée du préavis pour un congé du propriétaire ?

Si l’entrée en vigueur de la résiliation doit intervenir au moment de la fin du bail, le bailleur se doit de prévenir son locataire dans un délai suffisant pour qu’il puisse trouver un nouveau logement.

Le locataire doit être notifié au moins trois mois avant l’échéance du bail en location meublée. En contrat de location vide, le délai s’étire à six mois.

Si ce délai n’est pas respecté par le propriétaire, alors le contrat de location est renouvelé automatiquement.

Bon à savoir :

Le délai de préavis commence à courir le jour de la réception de la notification du congé. Dès lors qu’il a reçu la notification de congé du propriétaire, le locataire peut décider de déménager avant la fin du préavis. Dans ce cas, une fois l’état des lieux de sortie et la remise des clés effectués, le locataire n’est plus redevable ni du loyer ni des charges.

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Comment envoyer le congé du propriétaire à son locataire ?

Si le délai du préavis est respecté, le bailleur peut prévenir son locataire de la résiliation prochaine du bail. La notification du locataire peut prendre trois formes :

• L’envoi d’une lettre recommandée avec accusée de réception ;
• La remise en mains propres contre récépissé ou émargement ;
• L’envoi d’un acte d’huissier de justice.

Attention !

Toute autre forme de notification ne sera pas valable juridiquement et le contrat pourra ainsi être automatiquement renouvelé à la date d’anniversaire.

Le congé doit être adressé à tous les locataires. Dans le cas contraire, il pourra être contesté. Voici les différents cas :

• Dans le cadre d’une colocation : Le courrier doit être adressé à chaque colocataire individuellement et par courrier séparé ;
• Dans le cadre d’un couple marié dont un époux est signataire : Le courrier doit être adressé aux deux époux ;
• Dans le cadre de partenaires de PACS dont un partenaire est signataire : Le courrier doit être adressé aux deux partenaires s’ils ont fait la demande d’apparaître conjointement dans le bail.

Par ailleurs, la notification du congé du propriétaire doit obligatoirement préciser le motif qui justifie la demande de résiliation. Voyons en détails les différents motifs légitimes et sérieux du congé du propriétaire.

Quels sont les motifs du congé du propriétaire ?

Il existe trois motifs de congé du propriétaire aux yeux de la loi :

• Le congé pour vendre

Le bailleur peut décider de reprendre son logement pour le vendre vide et demander ainsi à son locataire de quitter les lieux.

Bon à savoir :

Le bailleur peut vendre son logement occupé sans donner son congé au locataire. Dans ce cas, le bail est transmis au nouveau propriétaire et le contrat se poursuit normalement. Le nouveau bailleur pourra cependant, s’il le souhaite, donner congé au locataire en respectant le délai de préavis cité précédemment.

En revanche, dans le cas d’une location vide, le congé pour vendre équivaut à une offre d’achat. En effet, le locataire a un droit de priorité sur l’achat du logement. C’est ce qu’on appelle le droit de préemption. La lettre de notification de congé doit donc préciser le prix de vente, les modalités de vente ainsi qu’une description du logement. Dès réception du courrier, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour accepter l’offre par l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception. Toute promesse de vente signée par le bailleur à un tiers pendant cette période est considérée comme nulle.

Bon à savoir :

Le locataire a la priorité sur toutes les promesses de vente, mais seulement s’il s’aligne sur le prix demandé. Dans le cas où le locataire fait une contre-proposition, le bailleur peut refuser son offre. Dans sa réponse, le locataire doit préciser s’il fait appel à une banque pour un prêt immobilier. Il a deux mois après la date d’envoi du courrier de réponse pour signer un acte de vente. Le délai est étendu à quatre mois dans le cas d’une demande de prêt.

Bon à savoir :

L’absence de réponse du locataire vaut comme un refus. Sans réponse de sa part, le propriétaire pourra proposer son bien à d’autres acquéreurs.

• Le congé pour motif légitime et sérieux

Si un locataire manque à ses obligations, alors le propriétaire peut invoquer ce motif pour donner congé et résilier le bail.

Toutefois, pour ce faire, le manquement doit être, comme son nom l’indique, légitime et sérieux. Cela peut être par exemple des loyers impayés répétés, la dégradation volontaire des biens ou des litiges avec le voisinage.

Cependant, aucune loi ne dresse une liste exhaustive de tous les motifs légitimes et sérieux pouvant justifier un congé de la part du propriétaire. Le locataire est donc en droit de saisir un juge judiciaire pour contester le motif du congé. Dans ce cas, c’est au propriétaire de défendre ses motivations et au juge de trancher sur le caractère légitime et sérieux du motif invoqué.

• Le congé pour reprise du logement

Le bailleur est en droit de demander à son locataire de quitter son logement pour en faire sa résidence principale, c’est-à-dire son lieu de résidence pour plus de huit mois par an. La loi précise que la famille proche peut également bénéficier du logement. Le bailleur peut donc mettre le logement à disposition de son conjoint, son partenaire de PACS ou son concubin ainsi que leurs ascendants ou descendants.

Attention !

La loi ALUR précise qu’il faut justifier du caractère légitime et sérieux en citant la raison qui justifie la reprise du logement.

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Modèle de lettre gratuit pour le congé du propriétaire

Modèle de lettre gratuit en cas de congé pour vente

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Nom Prénom du locataire Adresse Complément d’adresse Ville - Code postal

Nom prénom du propriétaire Adresse Complément d’adresse Ville - Code postal

Objet : Congé pour le locataire

Madame, Monsieur [Nom du ou des locataires ]

Je soussigné [Madame /Monsieur Nom et Prénom du bailleur], vous informe que le bail prenant effet le [Date de prise d’effet du bail] pour une durée de [Durée du bail] arrive à échéance en date du [Date d’échéance du bail]. Je vous informe que je ne souhaite pas le renouveler. En effet, je souhaite vous donner congé pour pouvoir vendre mon bien.

Conformément à l’article 15 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, je vous informe que vous disposez d’un préavis de [Durée du préavis] pour quitter les lieux. Je vous demande donc d’avoir quitté les lieux en date du [Date de la fin du bail] au plus tard. Je vous recontacterai pour prévoir un état des lieux et la remise des clés.

[Pour les logements vide : ]

Conformément à l’article 15 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, je vous informe que mon [Type et description du logement] sera vendu au prix de [Prix de vente du logement]. Les conditions de la vente sont les suivantes : [Conditions de vente].

Si vous souhaitez acheter mon bien, je vous remercie de revenir vers moi dans les deux prochains mois.

Cordialement, [Signature]

Bon à savoir :

N’oubliez pas de joindre en annexe, les 5 premiers alinéas de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

Modèle de lettre gratuit en cas de congé pour motif légitime et sérieux

Le -- / -- / --

Nom Prénom du locataire Adresse Complément d’adresse Ville - Code postal

Nom prénom du propriétaire Adresse Complément d’adresse Ville - Code postal

Objet : Congé pour le locataire

Madame, Monsieur [Nom du ou des locataires ]

Je soussigné [Madame /Monsieur Nom et Prénom du bailleur], vous informe que le bail prenant effet le [Date de prise d’effet du bail] pour une durée de [Durée du bail] arrive à échéance en date du [Date d’échéance du bail]. Je vous informe que je ne souhaite pas le renouveler. En effet, je souhaite vous donner congé pour motif légitime et sérieux.

En effet, [Précisez le ou les manquements du locataire].

Conformément à l’article 15 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, vous disposez d’un préavis de [Durée du préavis] pour quitter les lieux. Je vous demande donc d’avoir quitté les lieux en date du [Date de la fin du bail]. Je vous recontacterai pour prévoir un état des lieux et la remise des clés.

Cordialement, [Signature]

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Modèle de lettre gratuit en cas de congé pour reprise du logement

Le -- / -- / --

Nom Prénom du locataire Adresse Complément d’adresse Ville - Code postal

Nom prénom du propriétaire Adresse Complément d’adresse Ville - Code postal

Objet : Congé pour le locataire

Madame, Monsieur [Nom du ou des locataires]

Je soussigné [Madame /Monsieur Nom et Prénom du bailleur], vous informe que le bail prenant effet le [date de prise d’effet du bail] pour une durée de [Durée du bail] arrive à échéance en date du [Date d’échéance du bail]. Je vous informe que je ne souhaite pas le renouveler. En effet, je souhaite vous donner congé pour reprendre mon logement pour :

[Choisissez la bonne option] :

• En faire ma résidence principale
• En faire profiter mon/ma [Lien de parenté], [Nom et prénom du bénéficiaire] demeurant actuellement [Adresse actuelle du futur bénéficiaire du logement].

En effet, [Décrire la raison qui motive le besoin de reprendre le logement].

Conformément à l’article 15 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, vous disposez d’un préavis de [Durée du préavis] pour quitter les lieux. Je vous demande donc d’avoir quitté les lieux en date du [Date de la fin du bail]. Je vous recontacterai pour prévoir un état des lieux et la remise des clés.

Cordialement, [Signature]

Bon à savoir :

En location vide, n’oubliez pas de joindre en annexe la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.