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Votre copropriété est gérée par un syndic professionnel et vous souhaitez passer à un mode de gestion autogérée de votre copropriété ? Deux options s’offrent alors à vous : le syndic bénévole ou le syndic coopératif. Ce sont tous deux des modèles de syndic autogérés. Cela signifie que ce sont un ou plusieurs copropriétaires qui assurent directement la gestion de la copropriété. La gestion n’est pas déléguée à une société mandataire et extérieure à la copropriété, assurant ce rôle en échange du paiement d’honoraires.
Ces deux formes de syndic autogérées sont souvent choisies par les copropriétaires qui désirent une gestion plus rapide, plus proche et moins onéreuse de leur copropriété.
Mais, le syndic bénévole et le syndic coopératif possèdent chacun des caractéristiques distinctes. Pour faire un choix éclairé entre ces deux modes de gestion, Matera vous détaille leurs différences de fonctionnement ainsi que leurs avantages et inconvénients.
Syndic bénévole et coopératif : quelles différences ?
Le syndic coopératif et le syndic bénévole sont des modèles de syndic non professionnel et autogéré, par opposition au syndic professionnel.
Concrètement, cela signifie que ce sont les copropriétaires eux-mêmes qui assurent la gestion de leur copropriété.
Mais, qu’est-ce qui différencie ces deux modes de gestion ?
- Le syndic bénévole : un seul copropriétaire élu par l’assemblée générale remplit le rôle de syndic de copropriété.
- Le syndic coopératif : un conseil syndical, composé de plusieurs copropriétaires élus, assure le rôle de syndic de copropriété. C’est un mode de gestion collégiale, qui permet de répartir les tâches entre plusieurs personnes.
Syndic bénévole ou coopératif : avantages et inconvénients
Avantages et inconvénients du syndic bénévole
Pour vous aider à déterminer si le syndic bénévole pourrait être la forme de gestion de votre copropriété la plus adaptée, faisons un tour d’horizon de ses principaux avantages et inconvénients.
Les avantages du syndic bénévole :
- N’exerçant pas cette fonction à titre professionnel, le syndic bénévole n’est généralement pas (ou peu) rémunéré. Cela permet de faire baisser les charges de copropriété (en moyenne 30% de charges de copropriété en moins qu’en syndic professionnel). Cet avantage économique majeur est commun avec le syndic coopératif ;
- Le syndic bénévole étant composé d’un copropriétaire élu, sa gestion de la copropriété est nécessairement plus transparente, réactive et son implication est généralement plus grande par rapport à celle d’un syndic traditionnel ;
- Le copropriétaire élu connaît généralement bien les occupants et les autres copropriétaires. Il est donc bien placé pour prendre les décisions les plus adaptées à l’ensemble de la copropriété.
Ce modèle est davantage adapté aux petites copropriétés, où la charge de travail est généralement moins grande. Pour les plus grandes copropriétés, le modèle du syndic coopératif est généralement conseillé, car la charge de travail peut être répartie entre plusieurs copropriétaires.
Les inconvénients du syndic bénévole :
- Il peut y avoir des lacunes au niveau des compétences techniques. En effet, tout syndic doit maîtriser un certain nombre de compétences juridiques et comptables pour pouvoir mener à bien ses missions ;
- Le syndic bénévole est peu adapté aux copropriétés où il y a de nombreux services offerts (par exemple, gardiennage, salle de sport, piscine, etc.) et aux grandes copropriétés. Le volume de travail peut vite devenir trop important pour des personnes assurant ces fonctions à titre non professionnel ;
- Le risque de conflits d’intérêts est présent puisque le syndic est constitué d’un unique copropriétaire. Il risque donc de faire passer ses intérêts ou ceux des copropriétaires dont il est le plus proche au détriment de l’intérêt collectif. Le syndic bénévole est donc déconseillé en cas de mésentente au sein de la copropriété ;
- Légalement, rien n’oblige le syndic bénévole à souscrire une assurance responsabilité civile, même s’il est fortement conseillé de le faire afin de se protéger d'éventuelles fautes ou erreurs inhérentes à la gestion de la copropriété. À noter toutefois qu’en cas de faute de gestion, la justice est beaucoup plus clémente envers les syndics bénévoles qu’envers des syndics professionnels.
Ainsi, pour déterminer si le modèle du syndic bénévole est le plus adapté à votre copropriété, il faut prendre en compte les caractéristiques de votre copropriété (bonne entente ou non, services proposés, compétences des copropriétaires, temps disponible du syndic, etc.).
- Une plateforme en ligne qui automatise la gestion courante de la copropriété : comptabilité, convocations, appels de fonds, etc. ;
- Une équipe d’experts qui prend le relais sur les sujets techniques comme la comptabilité, le juridique ou encore les travaux et la rénovation énergétique.
Avantages et inconvénients du syndic coopératif
Pour vous permettre de savoir si le syndic coopératif serait un mode de gestion plus adapté que le syndic bénévole à votre copropriété, faisons désormais un tour d’horizon de ses avantages et inconvénients.
Les avantages du syndic coopératif :
- Pour les mêmes raisons que le syndic bénévole, le syndic coopératif permet de faire des économies à l’échelle de la copropriété ;
- Il en va de même pour la gestion, qui est plus transparente et réactive qu’en syndic professionnel. L’implication est également plus forte puisque le syndic est composé de plusieurs copropriétaires formant le conseil syndical (par exemple, le syndic a tout autant intérêt que l’ensemble des copropriétaires à renégocier régulièrement les contrats avec les prestataires). De ce fait, les sujets importants (par exemple, faire avancer des travaux de rénovation énergétique) avancent généralement plus vite ;
- En outre, en comparaison avec un syndic bénévole, le champ des compétences est généralement plus large. En effet, les membres du syndic peuvent se répartir les tâches (comptables, financières, juridiques, etc.), notamment celles techniques, en fonction de leurs affinités et domaines de compétence ;
- Contrairement au syndic bénévole, il y a moins de risques de conflits d’intérêts car plusieurs copropriétaires sont élus pour former le syndic. Il est donc important d’élire des copropriétaires qui seront représentatifs de l’ensemble de la copropriété ;
- Ce mode de gestion est plus encadré par la loi que le syndic bénévole. En effet, un président du conseil syndical doit être nommé. Il peut être assisté d’un vice-président et un contrôleur des comptes, externe au conseil syndical, doit également être désigné.
Les inconvénients du syndic coopératif
- Même si les copropriétaires qui forment le syndic sont plusieurs, certaines compétences peuvent être absentes car ces derniers ne sont pas des professionnels ;
- Le temps peut également manquer en fonction de la disponibilité des membres du syndic. Les membres du syndic doivent donc être réactifs et disponibles.
Vous connaissez désormais les informations essentielles pour vous permettre de choisir entre syndic bénévole ou coopératif. Sachez qu’il appartient aux copropriétaires de voter pour le mode gestion qu’ils souhaitent adopter lors d’une assemblée générale. Si vous voulez en savoir plus sur la procédure, lisez notre article sur les étapes à suivre pour changer de syndic de copropriété.
