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Rappel : définition d’une résolution en copropriété
Une résolution en assemblée générale des copropriétaires est une décision formelle prise par les membres de la copropriété sur des questions liées à la gestion de leur immeuble, notamment :
- L’approbation des comptes annuels ;
- La fixation du budget prévisionnel ;
- La nomination du syndic de copropriété ;
- Le changement de prestataires d’entretien ;
- Le financement de travaux de rénovation (par exemple, travaux pour améliorer la performance énergétique) ;
- Etc.
Lors de ces assemblées, les résolutions sont prises soit à la majorité simple (Article 24 de la loi de 1965), à la majorité absolue (Article 25), ou à l'unanimité (Article 26), selon la nature de la décision à prendre. Les résolutions adoptées en assemblée générale sont consignées dans un procès-verbal qui fait office de document officiel enregistrant les décisions prises.
À quoi sert un amendement d’une résolution en copropriété ?
Un amendement d'une résolution prise en assemblée générale (AG) de copropriété sert à modifier, préciser ou compléter une proposition de résolution initiale qui est soumise au vote des copropriétaires. L'objectif principal de cet amendement est d'adapter la résolution aux besoins et aux préoccupations réels et actuels des copropriétaires, tout en veillant à ce qu'elle reste en accord avec le cadre légal et les objectifs de la copropriété.
Principe : respect de l’ordre du jour obligatoire en assemblée générale des copropriétaires
Selon l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 9 du 17 mars 1967, la convocation à l'Assemblée Générale (AG) des copropriétaires doit obligatoirement indiquer un ordre du jour détaillant les sujets à débattre.
Chaque proposition soumise au vote ne doit concerner qu'un seul point spécifique, comme l'indique un arrêt de la Cour de Cassation du 14 janvier 2009.
Les décisions prises lors de l'AG sont uniquement valables si elles concernent les sujets inscrits à l'ordre du jour (article 13 du décret du 17 mars 1967). Par conséquent, les copropriétaires ne peuvent délibérer sur des sujets qui n’y ont pas été mentionnés.
Les décisions prises sur des sujets non mentionnés ou décrits avec ambiguïté dans l'ordre du jour sont invalides. De même, il est interdit d'ajouter à une décision conforme à l'ordre du jour une autre qui n'y était pas inscrite, selon un arrêt de la Cour de Cassation du 7 novembre 2007.
Exceptions : les cas où il est possible d’amender une résolution
Les juges ont progressivement précisé les cas où il est possible d’amender une résolution.
C’est notamment le cas lors d’une situation exceptionnelle et urgente qui nécessiterait une décision immédiate, comme l'a précisé la Cour d'Appel de Paris le 27 juillet 2010.
En outre, un vote peut être légalement tenu sur une question non listée si elle découle directement d'un sujet inscrit. Par exemple, la nomination d'un maître d'œuvre lors de discussions sur des travaux majeurs, comme l'a confirmé la Cour d'Appel de Paris le 15 février 1994.
Il est important de noter que si un vote est effectué sur un sujet non inscrit, la décision reste valide, sauf si un recours en nullité est déposé dans les deux mois, conformément à la loi.
Finalement, bien que la loi n'interdise pas de modifier une proposition de résolution, il est essentiel que les débats permettent de prendre en compte les amendements proposés, tant que la décision finale concerne des sujets validement inscrits à l'ordre du jour.
Limitation : les cas où il est interdit d’amender une résolution
Les amendements aux propositions de résolution ne doivent pas modifier fondamentalement l'objet de la proposition initiale inscrite à l’ordre du jour. Cette position a été établie par des arrêts de la Cour de Cassation, notamment les arrêts des 25 septembre 2002 (n°01-00.161) et 6 mai 2014.
Par exemple, l'AG ne peut pas décider de renouveler le mandat du syndic pour une durée différente de celle mentionnée dans l'ordre du jour sans un projet de résolution spécifique à cet effet, comme l'a précisé la Cour de Cassation le 29 novembre 2018 (n°17-22.138).
