Démission du syndic de copropriété : définition, procédure et conséquences

Qu’est-ce que la démission du syndic de copropriété ?

Les missions et la qualité de syndic de copropriété sont réglementées par l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965. Lorsque le syndic est élu en assemblée générale, il signe un contrat de mandat avec le syndicat des copropriétaires pour acter la prise de fonction. Comme pour tout contrat, le syndic de copropriété peut le rompre et ainsi démissionner de ses fonctions. Il existe cependant une procédure à respecter pour que le syndic de copropriété n’engage pas sa responsabilité contractuelle en cas de démission.

Démission du syndic : quelle est la procédure à suivre ?

La loi de 1965 dispose que le syndic de copropriété peut librement démissionner de ses fonctions en envoyant simplement une lettre recommandée avec accusé de réception au président du conseil syndical. Si la copropriété ne possède pas de conseil syndical, le syndic doit alors prévenir individuellement chaque copropriétaire.

Depuis la loi ALUR de 2014, le syndic doit également respecter un préavis de 3 mois qui court à partir de la date de réception de la lettre recommandée. Ainsi, même après l’envoi de sa lettre de démission, le syndic doit continuer d’exercer ses missions pendant une durée de trois mois avant que son mandat ne prenne fin.

Attention !

Si le syndic de copropriété abandonne ses fonctions avant le délai de préavis imposé par la loi, le syndicat des copropriétaires peut alors assigner en justice le syndic devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. Les copropriétaires peuvent ainsi demander des dommages-intérêts au syndic en réparation du préjudice subi.

À noter que cette procédure s’applique uniquement pour le syndic professionnel et le syndic bénévole. Pour rappel, un syndic bénévole est un copropriétaire qui est élu en assemblée générale pour exercer les missions de syndic.

Il existe également un troisième modèle de gestion : le syndic coopératif. Dans ce cas, c’est le conseil syndical qui gère la copropriété sans intermédiaire. Même si, légalement, c’est le président du conseil syndical qui détient la qualité de syndic ; dans les faits, tous les conseillers syndicaux participent à la gestion de la copropriété et peuvent se répartir les tâches selon leurs affinités respectives et leurs disponibilités. Ce modèle comporte de nombreux avantages dont des économies de charges de copropriété et plus de transparence dans la gestion.

Bon à savoir :

Si votre copropriété est gérée en syndic coopératif, le président du conseil syndical et les conseillers syndicaux peuvent démissionner de leurs fonctions, et ce sans préavis. Le membre du conseil syndical qui souhaite démissionner doit envoyer une lettre de démission au syndic de copropriété ou au président du conseil syndical, par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le président du conseil syndical démissionne, les membres du conseil syndical doivent se réunir pour élire un nouveau président à la majorité simple, sans besoin de convoquer une assemblée générale.

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Quels sont les motifs de démission du syndic de copropriété ?

Le syndic de copropriété n’a pas besoin de justifier sa démission, mais s’il le souhaite, il peut communiquer aux copropriétaires les raisons qui le motivent à abandonner sa fonction.

Dans les faits, voici quelques exemples de motifs de démission du syndic de copropriété :

• Une carte professionnelle non-renouvelée dans le cas d’un syndic professionnel ;
• La faillite du cabinet de gestion du syndic professionnel ;
• Une incapacité physique ou psychologique pour assurer les missions de syndic ;
• La volonté de quitter sa responsabilité de syndic ;
• Etc.

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Démission du syndic : et après ?

Le préavis de trois mois permet aux copropriétaires de mettre en concurrence plusieurs syndics afin d’en élire un nouveau. Deux choix s’offrent alors à vous :

• Soit vous faites appel à un syndic professionnel : dans ce cas, le conseil syndical ou les copropriétaires pourront proposer un ou plusieurs devis lors de l’assemblée générale de transition ;
• Soit vous décidez d’opter pour l’autogestion. Rappelons que le syndic non-professionnel regroupe le syndic bénévole et le syndic coopératif. Il est important de discuter en amont de ce modèle afin de savoir si les copropriétaires sont d’accord et si certains sont volontaires pour prendre en charge la gestion de la copropriété.

Bon à savoir :

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Comment élire le nouveau syndic de copropriété ?

Le syndic de copropriété doit impérativement convoquer une assemblée générale pour élire le nouveau syndic avant son départ. En effet, conformément à la loi de 1965, une copropriété ne peut pas être dépourvue de syndic. S’il ne le fait pas, un membre du conseil syndical ou un copropriété peut convoquer une assemblée générale.

Bon à savoir :

En cas de carence de syndic, n’importe quel copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble pour qu’il nomme un administrateur provisoire. Ce dernier aura la responsabilité de gérer la copropriété, le temps d’organiser une assemblée générale et de désigner un nouveau syndic.

Lors de l’assemblée générale, les copropriétaires votent l’élection du nouveau syndic à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965. Cette majorité prend en compte le vote des copropriétaires présents, représentés, et absents. Conformément à l’article 25-1 de la loi de 1965, si la majorité absolue n’est pas atteinte mais que la résolution obtient au moins un tiers des tantièmes de la copropriété, il est possible d’effectuer un deuxième vote au cours de la même assemblée générale. Ce vote s’effectue à la majorité simple, plus facile à atteindre car elle ne prend en compte que le vote des copropriétaires présents et représentés.

Pour faciliter le vote en assemblée générale, nous vous recommandons de réunir le syndicat des copropriétaires en amont pour discuter du choix du syndic. Vous aurez ainsi la possibilité de débattre sur les avantages et les inconvénients de chaque modèle de gestion et de réduire le temps des débats le jour de l’assemblée générale !

Révocation et démission du syndic : quelles différences ?

La révocation et la démission du syndic sont souvent confondues, à tort. Faisons un rapide point sur les différences entre ces deux notions.

En effet, dans le cadre d’une démission, le syndic abandonne volontairement ses fonctions et souhaite mettre fin prématurément à son mandat pour des raisons personnelles ou professionnelles. En revanche, la révocation est une décision votée par le syndicat des copropriétaires en assemblée générale à la majorité absolue en cas de faute de gestion.

Voici quelques exemples qui peuvent justifier la révocation d’un syndic :

• Le syndic de copropriété n’a pas convoqué l’assemblée générale annuelle ;
• Les décisions prises en assemblée générale n’ont pas été exécutées ;
• Les assurances obligatoires n’ont pas été souscrites ;
• Etc.

Tout comme dans le cadre d’une démission, en cas de révocation, le syndicat des copropriétaires doit prévoir d’élire un nouveau syndic lors de la même assemblée générale pour ne pas que la copropriété se retrouve sans syndic.

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