1. Was versteht man unter Allstimmigkeit? 

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In einer Eigentümergemeinschaft müssen regelmäßig wichtige Entscheidungen in Form von Beschlüssen auf Eigentümerversammlungen oder per Umlaufverfahren getroffen werden. Je nach Sachverhalt wird hier die sogenannte Allstimmigkeit gefordert. 

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Allstimmigkeit bedeutet, dass alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zustimmen müssen. Es besteht jedoch keine Notwendigkeit, dass diese zwingend vor Ort bei der Eigentümerversammlung anwesend sind, sie können sich auch durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen oder gänzlich fehlen - wichtig ist jedoch, dass eine Zustimmung vorliegt. 

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Stimmt auch nur ein im Grundbuch eingetragenes WEG-Mitglied nicht ausdrücklich zu, liegt folgerichtig auch keine Allstimmigkeit vor. 

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2. Wann ist die Allstimmigkeit in einer WEG erforderlich?

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Eine Allstimmigkeit wird insbesondere bei Umlaufbeschlüssen oder für das Schließen von Vereinbarungen, wie der Teilungserklärung, vorausgesetzt.

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Exkurs: Nach  § 23 Abs. 3 WEG ist ein Beschluss auch dann gültig, wenn er im Umlaufverfahren getroffen wird. Dieses ist deutlich unkomplizierter als die Eigentümerversammlung und dient vor allem als “unbürokratischere” Lösung bei dringlichen Sachverhalten, die eine schnellen Entscheidungsfindungen benötigen. 

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Daher sind die Anforderungen an den Umlaufbeschluss in Form der Allstimmigkeit auch so hoch. 

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Gut zu wissen: Wurde vor dem Umlaufbeschluss für diesen in einer Eigentümerversammlung durch einen sog. Absenkungsbeschluss ausnahmsweise festgelegt, dass eine einfache Mehrheit ausreicht, so ist von dem Erfordernis der Allstimmigkeit abzusehen. 

3. Worin liegt der Unterschied zwischen Allstimmigkeit und Einstimmigkeit? 

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Während sich die Begriffe ähnlich anhören und oft synonym benutzt werden, gibt es einen erheblichen Unterschied, der nicht selten zu Missverständnissen innerhalb der WEG führen kann.

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Bei der Allstimmigkeit wird die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer gefordert. 

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Einstimmigkeit liegt wiederum dann vor, wenn alle in der Eigentümerversammlung anwesenden oder durch Vollmacht vertretenen Eigentümer zugestimmt haben. 

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Übrigens: Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020 muss nicht jeder im Grundbuch eingetragene Eigentümer auch zwingend bei der Eigentümerversammlung anwesend sein, damit Beschlussfähigkeit vorliegt.

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Gut zu wissen: Kann ein Abstimmungsergebnis mit Enthaltungen und ohne Gegenstimmen eigentlich einstimmig sein? Der Umgang hiermit ist strittig. Ein Argument dafür liegt in der Tatsache, dass bei der Abstimmung Enthaltungen nicht mitgezählt werden und demnach dasselbe Ergebnis vorliegt, als wären die sich enthaltenen Eigentümer gar nicht erst erschienen. Andererseits wird auch davon ausgegangen, dass Einstimmigkeit tatsächlich nur dann vorliegt, wenn alle Anwesenden mit einem “Ja” gestimmt haben. Unser Tipp: Fragen wie der Umgang mit Enthaltungen können in der Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung vereinbart werden bzw. ein Blick in diese Ihnen als Eigentümer eine Antwort auf obige Frage geben. 

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4. FAZIT: Allstimmigkeit in einer WEG

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Die Allstimmigkeit wird in der Praxis vor allem bei Umlaufbeschlüssen relevant.

Sie fordert, dass alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer mit “Ja” stimmen. 

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Hierbei unterscheidet sich die All- von der Einstimmigkeit, nach der alle anwesenden (!) Eigentümer dem Beschluss zustimmen müssen.

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Allstimmigkeit wird auch für den Umlaufbeschluss für einen Verwalterwechsel benötigt. So können Eigentümergemeinschaften von einer externen Verwaltung in die Selbstverwaltung durch einen internen Verwalter wechseln.

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