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Balkonanbau in einer WEG: So funktioniert’s! (2023)

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Balkonanbau in einer WEG: So funktioniert’s! (2023)

Aktualisiert am:
29.9.2023
Autor:
Jakob Haddad
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Für viele Wohnungseigentümer ein schöner Zusatz, für manche bei der Wohnungssuche sogar Pflicht: Der Balkon. Er schafft mehr Wohnraum, bietet einen einzigartigen Frühstücksplatz und die Möglichkeit, einen eigenen kleinen Gemüsegarten anzulegen. 

Befindet sich die Wohnung im Obergeschoss und ist kein Balkon vorhanden, denken viele Wohnungseigentümer aufgrund der genannten Vorteile über einen Balkonanbau nach. Was Sie als Wohnungseigentümer zu beachten haben und wie Sie Schritt-für-Schritt vorgehen, zeigen wir Ihnen in diesem Beitrag. 

1. Rechtliche Grundlagen zum Balkonanbau in einer WEG 

Da es sich bei dem Anbau eines Balkons um eine Maßnahme handelt, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht (sog. bauliche Veränderung), ist § 20 WEG der maßgebliche Anknüpfungspunkt. Demnach ist ein entsprechender Eigentümerbeschluss in der WEG erforderlich. 

Anders als noch vor der WEG-Reform 2020 ist dabei nicht mehr die Zustimmung aller Eigentümer notwendig: Ausreichend ist nach aktueller Rechtslage die sog. einfache Mehrheit. 

Gemäß § 25 WEG ist damit die Mehrheit der abgegebenen Stimmen ausschlaggebend: Die Anzahl der Ja-Stimmen muss die Anzahl der Nein-Stimmen übersteigen, wobei Stimmenthaltungen nicht mit einbezogen werden. 

Allerdings sind einigen baulichen Veränderungen durch § 20 Abs. 4 WEG Grenzen gesetzt: Demnach dürfen “bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen”, nicht beschlossen und gestattet werden. 

Dabei definiert das Gesetz allerdings nicht, was konkret unter einer “grundlegenden Umgestaltung” zu verstehen ist; dementsprechend ist unter WEG-Experten und in der Rechtsprechung umstritten, wann eine solche anzunehmen ist. 

Nach Auffassung des LG Hamburg, Urteil vom 14.12.2018 - V ZR 309/17 ist einerseits entscheidend, ob durch die bauliche Veränderung das charakteristische Aussehen einen Wohnungseigentumsanlage maßgeblich umgestaltet wird. 

Andererseits kommt es darauf an, ob durch die bauliche Veränderung die bisherige typische Nutzung der Wohnanlage aufgegeben wird (so auch AG Saarbrücken, Urteil vom 10.02.2022 - 4 C 397/21). 

Ob tatsächlich eine grundlegende Umgestaltung vorliegt, ist unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls im Wege eines objektiven Vorher-Nachher-Vergleichs zu untersuchen: Typische Beispiele einer solchen Umgestaltung sind etwa die Errichtung eines großflächigen Garagenhofs auf einem Villengrundstück, auf dem sich zuvor ein parkartiger weitläufiger Garten befand. 

Auch eine völlige Umgestaltung der Fassade oder ein Teilabriss von Gebäudeteilen ist nach diesen Grundsätzen als grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage im Sinne des § 20 Abs. 4 WEG anzusehen. 

Doch wie sieht es konkret mit dem Balkonanbau bezüglich einer wesentlichen Umgestaltung aus? Da durch den Balkonanbau nur ein (kleiner) Teil des äußeren Aussehens der Wohnanlage geändert wird, ist darin in der Regel noch keine Änderung des charakteristischen Aussehens zu sehen. 

Aber Achtung: Entsteht durch den Anbau eines Balkons ein inhomogener Gesamteindruck, kann darin eine unbillige Benachteiligung der übrigen Wohnungseigentümer liegen. Dies führt gemäß § 20 Abs. 4 WEG ebenfalls dazu, dass der Balkonanbau nicht beschlossen werden darf. 

2. Alle Schritte im Überblick - Von der Planung bis zur Umsetzung

Da es sich bei dem Anbau eines Balkons um ein kompliziertes und “mehrstufiges” Vorhaben handelt, zeigen wir Ihnen alle notwendigen Schritte im Überblick auf:

Planung

Vor jedem erfolgreichen Projekt steht zunächst eine umfassende Planung. Zunächst müssen Sie sich darüber klar werden, welche Art von Balkon angebaut werden soll. Dabei wird zwischen Vorsatz- bzw. Vorstellbalkonen und freitragenden Balkonen differenziert. 

Vorstellbalkone zeichnen sich dadurch aus, dass diese statisch eigenständig auf Stützen vor dem Gebäude stehen und eine Rückverankerung besteht. Die Vorteile gegenüber einem freitragenden Balkon: Da der Vorstellbalkon nahezu unabhängig von der Statik des Gebäudes ist, lässt er sich auch dort platzieren, wo andere Balkone aufgrund der alten Bausubstanz nicht angebaut werden könnten. 

Zudem überzeugen Vorstellbalkone mit einer langen Haltbarkeitsdauer von ca. 40 Jahren. Sofern Sanierungsbedarf besteht, ist dies kostengünstig zu bewerkstelligen. Daneben ist der Vorstellbalkon in Anschaffung und Montage auch wesentlich günstiger als der freitragende Balkon. 

Allerdings bestehen auch einige Nachteile: So verliert man durch die vier Stützen einiges an Platz und das optische Erscheinungsbild wird hierdurch erheblich beeinträchtigt. 

Des Weiteren sollten Sie sich auch Gedanken über das zu verwendende Material machen: Am häufigsten verwendet wird Aluminium, Holz oder Stahlbeton. Seltener vorzufinden sind Balkone aus Edelstahlbeton, was nicht zuletzt an ihrem enormen Gewicht und dem hohen Anschaffungspreis liegt. 

Zudem müssen Sie sich für ein Fußbodenmaterial entscheiden. Denkbar sind hier etwa:

  • Naturstein 
  • Kunststein 
  • Holzdielen 
  • Glasboden 
  • Streichestrich
  • Keramikfließen 
  • Kunststoffbeschichtung 
  • Vinylplatten 

Je nach Bundesland bzw. Kommune sowie weiteren Faktoren wie Bebauungsplan und Art des Balkons ist zudem eine Baugenehmigung durch die zuständige Baubehörde erforderlich - ein Balkonanbau ohne Baugenehmigung ist die absolute Ausnahme. 

Hierfür sollten Sie – oder ein von Ihnen beauftragter Architekt – sich an das zuständige Bauamt wenden, Ihr Vorhaben schildern und etwaige Anzeige- oder Genehmigungspflichten erfragen. 

Tipp: Ein Balkonanbau ist nicht auf die leichte Schulter zu nehmen. Wir empfehlen Ihnen daher, verschiedene Angebote einzuholen und sich umfassend beraten zu lassen, bevor Sie das Projekt in Angriff nehmen. 

Daneben sind insbesondere noch die folgenden Fragen für Sie als Eigentümer relevant (nicht abschließend): 

  • an welcher Stelle soll der Balkon angebracht werden?
  • durch welchen Raum möchte ich den Balkon betreten können? 
  • Wie groß soll der Balkon sein? 

Beschluss in der WEG fassen

Nachdem die Planung des Projekts abgeschlossen ist, geht es ans Eingemachte: Wie bereits erwähnt, bedarf das Vorhaben eines entsprechenden Beschlusses in der Eigentümerversammlung. Alternativ ist auch eine Entscheidungsfindung per Umlaufbeschluss möglich. 

Mitunter ist für die Beschlussfassung einiges an Überzeugungsarbeit nötig: Schließlich haben Ihre Miteigentümer keine Vorteile durch die Maßnahme, vielmehr sind Beeinträchtigungen durch Baulärm oder des äußeren Erscheinungsbildes zu befürchten. 

Insbesondere die unter Ihnen wohnenden Eigentümer können durch den geringeren Lichteinfall benachteiligt sein und aus diesem Grund gegen Ihr Vorhaben stimmen bzw. den Beschluss nachträglich anfechten. Abhilfe kann hier etwa durch eine Ausgleichszahlung geschaffen werden. 

Generell gilt: Stellen Sie Ihr Vorhaben detailliert vor und seien Sie auch auf etwaige Rückfragen der Wohnungseigentümer vorbereitet. Nur so können bestehende Zweifel bzw. Einwände ausgeräumt und ein entsprechender Beschluss gefasst werden. 

Realisierung des Projekts 

Der Plan steht, die Maßnahme wurde in der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen. Nun kann es an die Realisierung des Balkonanbaus gehen. Je nach Anbieter ist der Anbau innerhalb weniger Tage erledigt, sodass Sie die Vorzüge eines Balkons schnell genießen können. Ein Balkonanbau kostet je nach Ausführung zwischen 10.000 und 20.000 Euro.

3. FAZIT: Balkonanbau in einer WEG

Beim Balkonanbau in einer WEG ist rechtlich einiges zu berücksichtigen: Da es sich um eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum handelt, ist ein Eigentümerbeschluss erforderlich. Zudem ist zu beachten, dass die Maßnahme nicht zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führt, da diese ansonsten nicht beschlossen werden darf. 

Bevor ein Balkonanbau beschlossen wird, ist dieser umfassend zu planen. Wir empfehlen dabei das Einholen mehrerer Angebote sowie die Hinzuziehung eines erfahrenen Architekten.  

Wir hoffen, dieser Beitrag hat Ihnen gefallen. Kennen Sie eigentlich schon Matera? Matera revolutioniert die Verwaltung Ihrer WEG durch eine innovative Online-Plattform sowie Zugang zu erfahrenen WEG-Experten. Damit wird die Selbstverwaltung Ihrer WEG einfacher und flexibler als jemals zuvor! 

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