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In Gemeinschaftsimmobilien besteht der regelmäßige Bedarf von Sanierungen. Dies kann sowohl durch gesetzlich notwendige energetische Sanierungen als auch durch defekte Bauteile hervorgerufen werden. Die notwendigen Sanierungsmaßnahmen sind häufig kostenintensiv. In diesem Beitrag erklären wir Ihnen daher, was Sie tun können, um die Kostenfalle so gut es geht zu vermeiden und was zu tun ist, falls ein Eigentümer nicht zahlungswillig ist.
1. Gibt es eine Sanierungspflicht?
Ja, für Eigentümergemeinschaften besteht eine Sanierungspflicht. Dies wurde vom BGH in einem Urteil aus dem Jahr 2021 entschieden (Quelle: Urteil vom 15. Oktober 2021 - V ZR 225/20). Die Pflicht besteht auch dann, wenn ein Sanierungsstau vorliegt, welcher durch mangelnde Instandhaltung oder Überalterung bedingt ist. Davon umfasst ist auch das Sondereigentum, wenn durch gravierende bauliche Mängel dieses in seiner Nutzbarkeit erheblich beeinträchtigt ist oder gar nicht mehr genutzt werden kann.
Die Sanierungspflicht umfasst ausschließlich die notwendige Instandsetzung zur Beseitigung von baulichen Mängeln oder zur Einhaltung gesetzlicher Standards. Nicht umfasst sind bauliche Veränderungen zur Modernisierung des Gebäudes.
2. Was kann die Eigentümergemeinschaft tun, wenn ein Miteigentümer die Maßnahmen zur Sanierung nicht zahlen kann oder will?
Sanierungen können teuer werden. Und nicht immer sind alle Eigentümer in der finanziellen Lage, die Kosten für die Sanierung zu tragen. In diesem Abschnitt informieren wir Sie darüber, wie solche Zahlungsausfälle vermieden werden können und welche Möglichkeiten es gibt, wenn ein Wohnungseigentümer nicht zahlt.
2.1. Vorausschauende Planung: Erhaltungsrücklage füllen
Die beste Möglichkeit, die Finanzierung bei Sanierungsmaßnahmen sicherzustellen, ist eine vorausschauende Planung. Hierfür ist es wichtig, dass der Hausverwalter einen guten Überblick darüber hat, welche Instandhaltungsmaßnahmen in der Zukunft anstehen. Ein guter Hinweisgeber für anstehende Instandhaltungsmaßnahmen ist die AfA-Tabelle des Bundesfinanzministeriums. Hier erhält die Hausverwaltung einen guten Überblick über die wichtigsten Bauteile und wann eine Instandhaltung in der Regel fällig ist. Auf Basis dieser Übersicht kann er der WEG eine Empfehlung über die notwendige Höhe für die Erhaltungsrücklage geben. Diese kann dann bei Bedarf in der Eigentümerversammlung einen Beschluss zur Anpassung der Zahlungshöhe beschließen.
Ist die Eigentümergemeinschaft nicht bereit, die Zahlung in die Erhaltungsrücklage zu erhöhen, besteht die Möglichkeit, nur einen Teil der anfallenden Kosten über die Erhaltungsrücklage zu zahlen und für den anderen Teil durch den Verwalter eine Sonderumlage erheben zu lassen.
Fallen in kurzer Zeit sehr viele Instandhaltungsmaßnahmen an oder wurde die Erhaltungsrücklage nicht ausreichend aufgefüllt, dann kann der Verwalter zur Finanzierung der Sanierungsmaßnahme eine Sonderumlage empfehlen. Diese muss im Rahmen einer Eigentümerversammlung oder eines Umlaufbeschlusses durch die WEG beschlossen werden. Die notwendige Mehrheit ist dabei abhängig von der konkreten Maßnahme.
Bei der Sonderumlage handelt es sich um eine zweckgebundene Zahlung, welche für die Kosten einer konkreten Sanierungsmaßnahme genutzt wird.
Betrifft die Sanierung nur einen spezifischen Bereich des Gemeinschaftseigentums, von dem nicht alle Eigentümer profitieren, kann die Eigentümerversammlung eine abweichende Verteilung der Kosten für die Sonderumlage beschließen. Dies ist auch dann möglich, wenn bereits von Beginn an klar ist, dass ein oder mehrere Eigentümer nicht in der Lage sind, die Sonderumlage zu zahlen.
2.2. Mahnung
Wurde durch die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage für die Sanierung beschlossen, besteht die Möglichkeit, dass ein Eigentümer die Sonderumlage nicht zahlt. Entweder, weil er die Zahlung verweigert oder weil er sie nicht bezahlen kann. In diesem Fall kann der Verwalter die säumige Person anmahnen. Wenn im Rahmen der Beschlussfassung der Sonderumlage kein Fälligkeitsdatum für die Zahlung vereinbart wurde, muss die Abmahnung zunächst allein durch den Hausverwalter erfolgen, bevor ein gerichtliches Mahnverfahren angestoßen werden kann.
Ein gerichtliches Mahnverfahren eignet sich, wenn kein größerer Widerstand vom Betroffenen zu erwarten ist. Im Gegensatz zum Klageverfahren ist es deutlich unkomplizierter und kostengünstiger. Sollte der säumige Eigentümer nach dem Erhalt des Mahnbescheides weiterhin nicht zahlen, besteht die Möglichkeit, nach zwei Wochen einen Vollstreckungsbescheid zu beantragen.
Nach dem Erhalt des Vollstreckungsbescheids hat der Betroffene zwei Wochen Zeit, Rechtsmittel einzulegen. Tut er dies nicht und bleibt weiterhin säumig, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Zwangsvollstreckung beantragen. Legt er Rechtsmittel ein, so wird der Sachverhalt in ein Klageverfahren überführt.
2.3. Klageverfahren
Es ist für das Klageverfahren nicht notwendig, zunächst einen gerichtlichen Mahnbescheid zu beantragen. Sollte der betroffene Eigentümer bereits verlautbaren lassen, dass er seinen Anteil nicht zahlt, kann auch direkt ein Klageverfahren angestoßen werden. In der ersten Instanz wird die Klage vor dem örtlich zuständigen Amtsgericht erhoben. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann hier, vertreten durch ihren Verwalter, auch ohne Anwalt klagen. Bei einem positiven Urteil wird der Eigentümer zur Zahlung seines Anteils verpflichtet. Kommt er dem Urteil nicht nach, kann dieses zwangsvollstreckt werden.
3. Was kann der betroffene Eigentümer tun?
Kann oder möchte ein betroffener Eigentümer die Kosten für die Sanierungsmaßnahmen nicht tragen, hat er verschiedene Möglichkeiten.
Dabei muss jedoch beachtet werden, dass er für die Kosten des entstehenden Schadens haftbar gemacht werden kann, wenn durch ihn notwendige Instandsetzungsmaßnahmen schuldhaft verzögert werden.
3.1. Gegen Beschluss abstimmen
Die erste Möglichkeit ist, dass er gegen den entsprechenden Beschluss stimmt. In manchen Fällen, z.B. bei baulichen Veränderungen, kann er seiner Zahlungspflicht entgehen, denn grundsätzlich sind nur die Miteigentümer zur Zahlung der Sonderumlage verpflichtet, welche sie beschlossen haben. Davon gibt es jedoch zwei Ausnahmen:
- Der Beschluss wurde mit einer qualifizierten Mehrheit beschlossen und die entstehenden Kosten sind nicht unverhältnismäßig hoch.
- Die entstandenen Kosten amortisieren sich in einem angemessenen Zeitraum.
In diesen beiden Fällen ist der betroffene Eigentümer dazu verpflichtet, sich an den Kosten für die Sonderumlage zu beteiligen.
Die Kosten für die Sonderumlage sind im Jahr der Rechnungsstellung unter Umständen als Werbungskosten steuerlich absetzbar.
3.2. Förderungen (v.a. bei energetischer Sanierung) beantragen
Um die Kosten für die Sanierung zu senken, können Förderungen durch den Verwalter beantragt werden.
Bei einer energetischen Sanierung besteht die Möglichkeit, für folgende Maßnahmen eine Förderung zu beantragen:
- Wärmedämmung (z. B. für Dämmung der obersten Geschossdecke)
- Lüftungsanlagen
- Fenster und Außentüren
- Heizungsanlagen
- Systeme zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung
Auch die notwendige Baubegleitung oder Fachplanung für solche energetischen Sanierungen können gefördert werden.
Es besteht die Möglichkeit einer steuerlichen Förderung, bei der bis zu 40.000 € pro Wohnobjekt von der Einkommenssteuer über einen Zeitraum von drei Jahren steuerlich abgesetzt werden können.
Darüber hinaus besteht für die einzelnen Eigentümer die Möglichkeit, sich ein Balkonkraftwerk anzuschaffen. Die Balkonkraftwerke sind von der Mehrwertsteuer befreit und viele Gemeinden und Bundesländer bieten für den Kauf eine finanzielle Förderung an. Die Förderung für Balkonkraftwerke gilt allerdings in einigen Bundesländern nur noch für Mieter. Daher ist es ratsam, sich vor dem Kauf zu informieren, ob auch Eigentümer von einer Förderung profitieren!
3.3. Privaten Kredit oder Modernisierungskredit als WEG aufnehmen
Ist man als Eigentümer nicht in der Lage, seinen Anteil an der Sonderumlage durch Eigenkapital zu zahlen, muss ein Kredit aufgenommen werden. Dies kann entweder ein normaler Kredit sein, möglich ist aber auch ein Modernisierungskredit. Die Kreditaufnahme ist leichter, wenn die Gemeinschaft der Eigentümer als Gesamtes einen Kredit aufnimmt, da viele Landesbanken Eigentümergemeinschaften hierbei unterstützen.
4. Fazit
Sanierungsmaßnahmen sind ein immer wiederkehrendes Thema in einer WEG. Mit einer vorausschauenden Planung durch die Hausverwaltung besteht die Chance, dass die Eigentümergemeinschaft ihre Erhaltungsrücklage rechtzeitig auffüllt und so auf eine Sonderumlage oder Kredite verzichten kann. Sollte ein Eigentümer die Kosten für die Sanierungsmaßnahme nicht zahlen können oder nicht zahlen wollen, gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, die Zahlung einzutreiben.
Wir von Matera unterstützen unsere Wohnungseigentumsgemeinschaften während der Sanierungsphase intensiv. Unsere Experten aus verschiedenen Fachbereichen helfen Ihnen dabei, alle wichtigen Fragen zu klären. Ihr Hausverwalter übernimmt die Beantragung der Förderung für Sie. Und für den Fall, dass tatsächlich ein gesetzlicher Mahnbescheid oder ein Klageverfahren notwendig wird, stehen Ihnen unsere erfahrenen Juristen zur Seite!
Das klingt gut? Dann fordern Sie noch heute unverbindlich Ihr Angebot an! Wir freuen uns darauf!
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