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1. Wie ergibt sich die Höhe der Sonderumlage?
Jede WEG bildet durch die Instandhaltungsrücklage monetäre Rücklagen, welche dazu dienen, notwendige Reparaturen sowie andere Instandsetzungsmaßnahmen zu finanzieren.
Dabei wird die Höhe der konkreten Erhaltungsrücklage (auch bekannt als Instandhaltungsrücklage) individuell von jeder Eigentümergemeinschaft festgelegt. Eine Sonderumlage dient dazu, in konkreten Fällen die finanzielle Lücke zwischen den vorhandenen Rücklagen und dem tatsächlichen Rechnungsbetrag zu schließen.
Die Höhe der Sonderumlage ergibt sich daher aus der Differenz zwischen der vorhandenen Erhaltungsrücklage und den tatsächlich zu finanzierenden Kosten.
Alternativ besteht aber auch die Möglichkeit, die vorhandenen Rücklagen gar nicht oder nur in Teilen für die Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme anzugreifen und einen größeren Anteil der zu finanzierenden Summe über die Sonderumlage abzudecken.
Rechenbeispiel: So ermitteln Sie Ihren Anteil
Eine WEG mit zehn Einheiten beschließt eine Dachsanierung für 80.000 Euro. In der Erhaltungsrücklage befinden sich 30.000 Euro. Die verbleibende Finanzierungslücke beträgt 50.000 Euro — dieser Betrag wird als Sonderumlage erhoben.
Verteilt nach Miteigentumsanteilen (MEA) zahlt ein Eigentümer mit 100/1.000 MEA zehn Prozent der Sonderumlage, also 5.000 Euro. Die genaue Formel lautet:
Ihr Anteil = Sonderumlage × (Ihre MEA ÷ Gesamte MEA)
Den Verteilungsschlüssel legt die Eigentümerversammlung im Beschluss fest.
2. Sonderumlage zu hoch: Was ist zu tun?
Es obliegt dem Verwalter im Vorfeld zur Eigentümerversammlung oder dem Umlaufbeschlussverfahren, die Höhe der Sonderumlage, über die abgestimmt werden soll, festzusetzen.
Dabei muss er beachten, dass der Anteil von den einzelnen zahlungsfähigen Eigentümern ohne größeren Aufwand finanziert werden kann.
Aber diese Festsetzung ist nur ein unverbindlicher Vorschlag!
Wenn Sie als Eigentümer also der Meinung sind, dass die Sonderumlage zu hoch ist, dann sollten Sie diese Meinung in der Eigentümerversammlung kundtun und vorschlagen, dass diese auf einen niedrigeren Betrag gesenkt wird.
Wenn sich aber bei der Abstimmung ausreichend Stimmen für den höheren Betrag finden, dann müssen Sie sich der Entscheidung der Mehrheit beugen.
Beschluss anfechten
Wer der Auffassung ist, dass ein Sonderumlagen-Beschluss gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstößt, kann ihn gerichtlich anfechten. Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht erhoben werden (§ 45 WEG); für die Begründung bleiben insgesamt zwei Monate ab Beschlussfassung. Erfolg hat die Anfechtung aber nur, wenn der Beschluss tatsächlich fehlerhaft ist – etwa weil der Verteilungsschlüssel falsch angewendet wurde oder die Maßnahme nicht erforderlich war. Dass ein Eigentümer die Sonderumlage schlicht für zu hoch hält, genügt allein nicht; anders kann es liegen, wenn der Betrag deutlich über den tatsächlichen Finanzierungsbedarf hinausgeht.
Unter bestimmten Voraussetzungen lässt sich die Sonderumlage von der Steuer absetzen, wenn sie für eine Erhaltungsmaßnahme erhoben wird. Bei Vermietung wird Sie als Werbungskosten, bei Selbstnutzung über die Handwerkerleistungen abgesetzt.
3. Eigentümer kann Sonderumlage nicht zahlen
Wenn ein Eigentümer die Sonderumlage nicht zahlen kann, dann sollte im Interesse der gesamten WEG nach einer einvernehmlichen Lösung gesucht werden.
Zunächst muss die ausstehende Summe jedoch von den anderen Eigentümern übernommen werden.
Darüber hinaus ist zu klären, warum der Eigentümer die Zahlung nicht leisten kann. Also, ob es sich um einen kurzfristigen oder langfristigen finanziellen Engpass handelt. Diese Information bildet die Basis für die Suche nach einer Lösung, bei der am Ende die Zahlung der Sonderumlage durch den säumigen Eigentümer steht.
Dieses Gespräch und die Vereinbarung einer Lösung werden vom Hausverwalter übernommen. Dieser kann durch den Beirat unterstützt werden.
Handelt es sich um einen kurzfristigen Engpass, beispielsweise aufgrund von hohen ungeplanten Ausgaben, dann kann beispielsweise ein späterer Zahlungstermin oder eine Ratenzahlung mit festem Ratenplan vereinbart werden.
Wenn die WEG für eine solche interne Lösung nicht offen ist, dann kann der Eigentümer auch einen Modernisierungskredit oder ein KfW-Darlehen aufnehmen, um das Zahlungssäumnis aufzuheben und das Risiko des Zahlungsausfalls von der WEG auf die Bank zu übertragen.
Selbiges ist selbstverständlich auch bei einer längerfristigen Zahlungsunfähigkeit möglich. Hier muss jedoch zunächst geklärt werden, ob der Eigentümer überhaupt kreditwürdig ist.
Wenn ein Eigentümer trotz vereinbarter Lösung nicht zahlt, dann können weitere Schritte eingeleitet werden.
Wird die Wohnung während eines laufenden Sonderumlage-Verfahrens verkauft, hängt die Zahlungspflicht davon ab, wer zum Fälligkeitszeitpunkt Eigentümer ist. Die Details dazu lesen Sie in unserem Artikel Sonderumlage beim Eigentümerwechsel.
4. FAZIT: Höhe der Sonderumlage
Die Sonderumlage dient zur Finanzierung von Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen, wenn das Geld aus der Erhaltungsrücklage nicht ausreicht oder nicht verwendet werden soll.
Auch wenn der Hausverwalter einen ersten Vorschlag über die Höhe der Sonderumlage macht, obliegt die finale Entscheidung den Eigentümern, die am Beschluss mitwirken.
Wenn ein Eigentümer zahlungsunfähig ist, muss in Abstimmung mit dem Hausverwalter eine Lösung gefunden werden. Dies kann zum Beispiel eine Ratenzahlung sein oder die Aufnahme eines Kredits. Kommt es trotz Absprechen zum Zahlungsverzug, können im Weiteren rechtliche Schritte eingeleitet werden.
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