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1. Was ist die Sonderumlage?
Die Sonderumlage ist ein durch die Eigentümerversammlung beschlossener zusätzlicher Beitrag, mit dem Kosten für die Gemeinschaftsimmobilie übernommen werden, die durch bestehende Rücklage nicht gedeckt werden können.
Dies betrifft in der Regel Kosten für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen oder bauliche Änderungen am Gemeinschaftseigentum.
Gesetzliche Grundlage der Sonderumlage
Die Sonderumlage ist im Wohnungseigentumsgesetz verankert. Als Ergänzung des Wirtschaftsplans unterliegt ihr Beschluss den Anforderungen des § 28 WEG. Die Pflicht jedes Eigentümers, sich an der Sonderumlage zu beteiligen, ergibt sich aus § 16 Abs. 2 WEG: Danach tragen alle Eigentümer die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums anteilig. Dies gilt auch dann, wenn ein Eigentümer dem konkreten Beschluss nicht zugestimmt hat.
Die Höhe des individuellen Anteils richtet sich in der Regel nach den Miteigentumsanteilen. Die Gemeinschaftsordnung kann jedoch einen abweichenden Verteilungsschlüssel vorsehen, etwa eine gleichmäßige Verteilung auf alle Einheiten unabhängig von ihrer Größe.
2. Wann wird eine Sonderumlage fällig?
Die Sonderumlage wird nur fällig, wenn es einen konkreten Anlass gibt, für dessen Kostendeckung die gebildeten Rücklagen aus den regulären Beiträgen der Eigentümer nicht ausreichend sind. Entsprechend muss jede Sonderumlage isoliert durch die Eigentümerversammlung beschlossen werden und wird nur einmalig fällig.
Wie häufig eine Sonderumlage in einer WEG anfällt, ist abhängig von der Höhe der regelmäßig erhobenen Beiträge sowie dem Aufkommen von Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen.
Einige Eigentümergemeinschaften erheben höhere Beiträge und können so höhere Rücklagen bilden, entsprechend können auch größere Instandhaltungskosten leichter gedeckt werden. Andere WEGs nutzen das Instrument der Sonderumlage bewusst für die Kostendeckung von Instandsetzungsmaßnahmen und erheben dafür geringere regelmäßige Beiträge.
Es ist daher empfehlenswert, dass Sie als Eigentümergemeinschaft einen Konsens darüber finden, ob Sie lieber über höhere regelmäßige Beiträge Rücklagen für die Instandhaltungs- und Modernisierungskosten bilden möchten oder bei Bedarf eine Sonderumlage für die konkrete Maßnahme beschließen.
3. Wie beschließt eine WEG eine Sonderumlage?
Die Sonderumlage ist eine Ergänzung des Wirtschaftsplans, dementsprechend muss ihr Beschluss den gesetzlichen Anforderungen des Wirtschaftsplans genügen.
Folgende Punkte müssen daher durch den Beschluss abgedeckt werden:
- Gesamtkosten der Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme
- Verteilungsschlüssel sowie die konkreten Kosten für jeden Eigentümer
- detaillierte Erläuterung der Maßnahme
- Zahlungsmodalitäten
- Fälligkeit der Sonderumlage
Welche Form der Mehrheit für den Beschluss notwendig ist, ist abhängig von der Art der Maßnahme. Handelt es sich um eine einfache Instandhaltung, reicht für die Beschlussfassung eine einfache Mehrheit.
Bei Modernisierungsmaßnahmen muss eine doppelt qualifizierte Mehrheit der Sonderumlage zustimmen. Sollen hingegen komplexe bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vorgenommen werden, muss der Beschluss einheitlich gefasst werden.
Bei Modernisierungsmaßnahmen und baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum reicht seit der WEG-Reform 2020 ebenfalls eine einfache Mehrheit (§ 20 Abs. 1 WEG). Die frühere Unterscheidung zwischen doppelt qualifizierter Mehrheit für Modernisierungen und einheitlichem Beschluss für bauliche Veränderungen wurde mit der Reform abgeschafft. Ob nicht-zustimmende Eigentümer die Kosten anteilig mittragen müssen, hängt vom Abstimmungsergebnis ab (§ 21 WEG).
Eine Sonderumlage kann sowohl in einer ordentlichen als auch in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung beschlossen werden. In seltenen Fällen erfolgt die Beschlussfassung über ein Umlaufbeschlussverfahren.
Sonderumlage anfechten
Eigentümer, die den Beschluss über eine Sonderumlage für fehlerhaft halten, können ihn gerichtlich anfechten. Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht des Belegenheitsorts eingereicht werden.
Zulässige Gründe sind formelle Fehler (fehlerhafte Einberufung zur Eigentümerversammlung, unzureichende Ankündigung des Tagesordnungspunkts) sowie materielle Fehler (der Beschluss widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nach § 19 WEG).
Wichtig: Die Anfechtung hat keine aufschiebende Wirkung. Die Sonderumlage muss zunächst gezahlt werden, auch wenn ein Verfahren anhängig ist. Ob eine Anfechtung Aussicht auf Erfolg hat, hängt stark vom Einzelfall ab. Rechtliche Beratung ist empfehlenswert.
4. Höhe der Sonderumlage
Ziel der Sonderumlage ist es, die Finanzierungslücke zwischen den vorhandenen Rücklagen der WEG und den tatsächlichen Kosten zu schließen. Die konkrete Höhe der Sonderumlage ist daher für jede zu treffende Maßnahme individuell.
Grundsätzlich gilt, der Hausverwalter darf die Höhe der Sonderumlage in der Beschlussvorlage in der aus einer Sicht passenden Höhe ansetzen. Die dort festgesetzte Höhe ist allerdings für die Eigentümergemeinschaft nicht bindend und kann während der Sitzung angepasst werden.
5. Eigentümer zahlt Sonderumlage nicht
Die Pflicht zur Zahlung einer Sonderumlage betrifft jeden Eigentümer. Trotzdem kann es dazu kommen, dass ein Eigentümer nicht in der Lage ist, die Kosten im vereinbarten Umfang zum festgelegten Fälligkeitsdatum zu entrichten. Diese fehlende Zahlungsfähigkeit entbindet den Eigentümer jedoch nicht von seiner Pflicht der Zahlung nachzukommen.
Ist ein Eigentümer nicht in der Lage seinen Kostenanteil zu tragen, sollte Kontakt zur Verwaltung aufgenommen werden.
Gemeinsam mit dem Hausverwalter kann dann eine Lösung im Sinne aller Beteiligten gefunden werden. Denkbar ist die Vereinbarung einer Ratenzahlung, die Stundung des Beitrages, bis der Betroffene wieder zahlungsfähig ist oder die Beratung bezüglich infrage kommender Förderprogramme und Kredite.
Damit die geplante Maßnahme nicht an dem fehlenden Kostenbeitrag scheitert, ist es in einem solchen Fall sinnvoll, dass die anderen Eigentümer zunächst einen höheren Beitrag in die Sonderumlage zahlen, um die benötigte Summe zu erreichen. Sobald der säumige Eigentümer gezahlt hat, erhalten die anderen Eigentümer den zu viel bezahlten Betrag zurück.
Verweigert ein Eigentümer die Zahlung, dann hat die Eigentümergemeinschaft vertreten durch den Hausverwalter verschiedene Möglichkeiten, um an das fehlende Geld zu kommen:
- In einem ersten Schritt sollte der Hausverwalter einen Mahnbescheid erstellen und an den Eigentümer übersenden. Dieser fordert den säumigen Eigentümer auf, seiner Zahlungspflicht nachzukommen.
- Führt der Mahnbescheid nicht zum gewünschten Erfolg, dann kann die Eigentümergemeinschaft den Hausverwalter ermächtigen, einen Titel gegen säumigen Eigentümer zu erwirken.
- Bleibt auch diese Maßnahme erfolglos, kann mithilfe des Titels eine Zwangsvollstreckung durchgeführt werden. Schlimmstenfalls bedeutet dies, dass die Eigentumswohnung der Person zwangsversteigert wird.
Was passiert bei Eigentümerwechsel?
Beim Kauf einer Eigentumswohnung stellt sich häufig die Frage, wer eine bereits beschlossene oder bevorstehende Sonderumlage trägt.
Ist die Sonderumlage vor dem Eigentumsübergang bereits beschlossen, schuldet grundsätzlich derjenige die Zahlung, der zum Fälligkeitszeitpunkt als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Das ist häufig der Käufer. Im Kaufvertrag sollte daher ausdrücklich geregelt werden, ob und in welcher Höhe der Verkäufer einen Ausgleich leistet.
Eine noch nicht beschlossene, aber erkennbar bevorstehende Sonderumlage muss der Verkäufer im Rahmen seiner Offenlegungspflichten angeben, zum Beispiel wenn ein konkreter Sanierungsbedarf bekannt ist. Kaufinteressenten sollten deshalb vor Vertragsabschluss die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen sowie den Stand der Instandhaltungsrücklage prüfen.
6. FAZIT: Sonderumlage in der WEG
Mit der Sonderumlage schließt eine WEG die finanzielle Lücke zwischen den anfallenden Kosten und den durch die regelmäßig eingenommen Beiträge gebildeten Rücklagen für Instandsetzungs-, Modernisierungs- oder Baumaßnahmen. Die Sonderumlage ist nicht regelmäßig fällig und muss daher von den Eigentümern in einer Eigentümerversammlung oder einem Umlaufverfahren gesondert beschlossen werden.
Welche Mehrheit notwendig ist, ist abhängig von der Art der konkreten Maßnahme, welche durch die Sonderumlage finanziert werden soll. Eigentümer können die entstandenen Kosten nicht direkt auf ihre Mieter umlegen, allerdings besteht die Möglichkeit einer Mieterhöhung sowie die Geltendmachung der Kosten in der Steuererklärung.
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