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Der zertifizierte Verwalter ist ein neu in das WEG-Gesetz eingefügte Instrumentarium und sorgt sowohl bei den WEGs, als auch bei den Verwaltungen für Unsicherheit und Fragezeichen. Wer muss sich zertifizieren lassen, gilt dies auch für die Selbstverwaltung von WEGs und was passiert, wenn die WEG keinen zertifizierten Verwalter hat? Auf diese und viele weitere Fragen geben wir Ihnen in unserem Beitrag Antworten.
1. Was ist ein zertifizierter Verwalter?
Gemäß § 26a WEG-Gesetz darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.
Es handelt sich bei der Zertifizierung also um eine Art Gütesiegel für Hausverwaltungen, womit die fachlichen Fähigkeiten des WEG-Verwalters sichergestellt werden sollen (auch „Sachkundenachweis“ genannt). Die Zertifizierung erfolgt aber nicht einfach so. Zunächst müssen Kurse besucht werden. Im Anschluss folgt eine schriftliche und mündliche Prüfung.
Jedoch wird die Zertifizierung erst ab Dezember 2023 greifen! Ursprünglich sollte die Regelung bereits ab dem 1. Dezember 2022 in Kraft treten. Der Bundestag hat aber einer Verlängerung zugestimmt, wodurch ein Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter erst ab dem 1. Dezember 2023 besteht (mehr Information weiter unten).
Mit erfolgreichem Abschluss der Prüfung erhält der Verwalter die Zertifizierung und darf sich als zertifizierten Verwalter bezeichnen. Die Prüfungsgebühren sollen schätzungsweise 400 Euro pro Person betragen.
2. Ist die Bestellung eines zertifizierten WEG-Verwalters Pflicht?
Nein, es gibt keine Pflicht zur Bestellung eines zertifizierten WEG-Verwalters. Die rechtliche Grundlage bildet hierfür § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG.
Vielmehr besteht die Möglichkeit für Eigentümer der WEG, den Beschluss anzufechten. Dies hat aber wiederum zur Folge, dass der Verwalter bis zu einem rechtskräftigen Urteil bestellt bleibt. Trotz fehlender Zertifizierung.
Sollte auf eine Anfechtung innerhalb von einem Monat nach der Eigentümerversammlung verzichtet werden, bleibt der Beschluss bestandskräftig (vgl. § 45 WEG).
Der Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages geht davon aus, dass eine WEG auch mit einem Verwalter, der nicht über ein Zertifikat verfügt, aber das Vertrauen der Wohnungseigentümer besitzt, zusammenarbeiten kann (vgl. BT-Drs. 19/22634, 43).
Durch diesen Mechanismus dürfte die Regelung einiges an Schlagkraft eingebüßt haben und lässt genügend Hintertüren und Möglichkeiten auch ohne Zertifizierung der Verwaltertätigkeit weiter nachzugehen.
3. Welche Ausnahmen gibt es bei der Zertifizierung?
Ja, es gibt Ausnahmen bei der Zertifizierung für kleine, selbstverwaltete WEGs, da hier der Verwaltungsaufwand einen geringen Umfang einnimmt. Konkret bedeutet dies, dass ein einzelner Eigentümer keinen zertifizierten Verwalter verlangen kann.
Dafür müssen jedoch die drei folgenden Voraussetzungen gleichzeitig vorliegen:
- Die WEG hat 8 oder weniger Sondereigentumsrechte.
- Ein Eigentümer wurde zum Verwalter bestellt.
- Weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangen einen zertifizierten Verwalter (§ 25 Abs. 2 WEG).
Wie viele Sondereigentumseinheiten Ihre WEG aufweist, können Sie der Teilungserklärung entnehmen. Nicht erfasst sind bloße Teileigentumseinheiten. Die Voraussetzungen wären also dann nicht erfüllt, wenn drei Eigentümer jeweils drei Wohneinheiten gehörten. Denn in diesem Fall lägen insgesamt 9 Sondereigentumseinheiten vor.
4. Zertifizierter Verwalter erst 2023
Wie bereits im ersten Abschnitt kurz erwähnt, wird der Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter um ein Jahr zu verschoben. Dadurch tritt die Zertifizierung erst ab dem 1. Dezember 2023 in Kraft.
Doch wieso wurde die Frist verschoben?
Die Prüfungen liefen bislang schleppend voran, wodurch nur wenige Verwalter bis zum eigentlichen Stichtag zertifiziert wären.
Deshalb pocht doch der Verband der Immobilienverwalter VDIV auf die Einführung des echten Sachkundenachweises. Dieser wurde im Koalitionsvertrag 2021 (S. 92) zwischen der SPD, Grünen und der FDP mit folgenden Worte bereits angekündigt:
„Wir führen den echten Sachkundenachweis für Makler, Miet- und WEG-Verwalter ein.“
Berechtigterweise warnt der VDIV vor einer Paralleleinführung, da die Verwirrung bei den Eigentümern und Verwaltern perfekt wäre. Bleibt zu hoffen, dass die Politik eine gute Lösung für alle Beteiligten findet.
5. Wer darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen?
Wer sich als zertifizierten Verwalter bezeichnen darf, ergibt sich ausdrücklich aus der Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (kurz: ZertVerwV). Ausgangspunkt ist, dass sich derjenige als zertifizierten Verwalter bezeichnen darf, wer die Zertifizierung erhalten hat.
Die nicht so leicht zu beantwortende Frage ist, wer alles einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt ist und somit im Sinne des § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG als zertifiziert gilt. Hier lag auch während des Gesetzgebungsverfahrens der Rechtsverordnung das meiste Streitpotenzial. Gleichgestellt sind insbesondere Personen, die einen Abschluss mit einem immobilienwirtschaftlichen Schwerpunkt haben. Zuletzt genügt auch schon die Befähigung zum Richteramt, um gleichgestellt zu sein. Wie schaut es aber mit BWLer, Architekten und von Verwaltern aus, die einschlägige IHK-Lehrgänge absolviert haben?
- Die Befähigung zum Richteramt ;
- Eine abgeschlossene Berufsausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann, zur Kauffrau oder zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft ;
- Einen anerkannten Abschluss Geprüfter Immobilienfachwirt/Geprüfte Immobilienfachwirtin oder ;
- Einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichen Schwerpunkt besitzt.
Der Unterschied zwischen den tatsächlichen zertifizierten Verwaltern und den Gleichgestellten besteht darin, dass sich nur als zertifiziert bezeichnen darf, wer auch die Prüfung abgeschlossen hat. Wer nur gleichgestellt ist, darf sich so also nicht bezeichnen.
6. Was wäre ein echter Sachkundenachweis für WEG-Verwalter? Und worin liegt der Unterschied zur Zertifizierung?
Der echte Sachkundenachweis soll durch Änderung des § 34c Abs. 1 Nr. 3 GewO eingeführt werden und würde zu einer Marktzugangsvoraussetzung für Hausverwalter (Miet- und WEG-Verwalter) als auch Immobilienmakler werden. Sinn und Zweck davon ist, dass die Qualität der Berufsgruppen dadurch erhöht werden würde.
So ist es bislang möglich, ohne Kenntnisse beide Berufe auszuüben und die Gewerbeerlaubnis zu erhalten. Dadurch sind die Einstiegshürden recht gering und die Qualität auf dem Markt oftmals sehr schlecht.
Dies soll der echte Sachkundenachweis verbessern und wurde von FDP, Grüne und SPD im Koalitionsvertrag 2021 entsprechend angekündigt. Jedoch hat sich bei der Thematik bislang noch nichts getan und eine offizielle Terminierung steht noch aus.
Doch worin würden sich der Sachkundenachweis und die Zertifizierung unterscheiden?
Der echte Sachkundenachweis würde WEG- und Mietverwalter (sowie Makler) auf gewerberechtlicher Ebene betreffen. Nur durch diesen Nachweis könnten die genannten Berufsgruppen gewerblich aktiv werden.
WEGs in Selbstverwaltung wären nicht betroffen, da der interne Verwalter nicht gewerblich tätig ist!
7. Folgen der Zertifizierung des Verwalters für die WEG-Selbstverwaltung
Auch die Selbstverwaltung ist von der Regelung des zertifizierten Verwalters nicht ausgenommen.
Tatsächlich stellt sich dies bei genauerer Betrachtung als widersprüchlich heraus. Denn wie oben schon aufgezeigt, sollte ursprünglich der Sachkundenachweis im Rahmen der gewerblichen Zulassung überprüft werden.
Durch einen Kompromiss, der die Schärfe der Regelung ursprünglich nehmen sollte, ist zugleich durch die Hintertür eine Beeinträchtigung der Selbstverwaltung eingetreten. Soweit der Sachkundenachweis im Rahmen der Gewerbeordnung überprüft werden würde, so würde diese nicht für die Selbstverwaltung gelten, da interne Verwalter nicht gewerblich, sondern ehrenamtlich tätig werden.
Eine Ausnahme hat der Gesetzgeber nur für kleinere WEGs mit weniger als 9 Sondereigentumseinheiten gemacht.
Dem liegt die Annahme zugrunde, dass bei kleineren Wohnungseigentumsanlagen insgesamt ein geringerer Verwaltungsaufwand bestehe (BT-Drs. 19/22634, 44), wiewohl die mit der Verwaltung verbundenen Fragen rechtlicher und tatsächlicher Art unabhängig von der Größe der Gemeinschaft sind. Die Zahl 9 scheint aber willkürlich und wurde ohne weiteren Begründungen ausgewählt.
8. BONUS: Welche Auswirkung hat die Zertifizierung auf Matera?
Auch auf uns von Matera, als innovativen Dienstleister im Bereich Selbstverwaltung, hat die Zertifizierung eine Auswirkung. Deshalb lassen sich entsprechend Funktionsträger aus dem Team noch dieses Jahr zertifizieren. Aufgrund von § 8 der ZertVerwV gilt dann das gesamte Unternehmen als zertifiziert.
Dadurch können WEGs auf einen zertifizierten Dienstleister wie Matera zurückgreifen, wodurch nach außen hin die kaufmännischen, rechtlichen und technischen Fähigkeiten sichergestellt werden.
Haben Sie sich schon mal mit der Matera-Lösung auseinandergesetzt? Dann holen Sie das gerne nach. Und falls Sie Fragen haben, können Sie sich jederzeit gerne bei uns melden.
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