Zertifizierter Verwalter: Das müssen Wohnungseigentümer jetzt wissen (2022)

Zertifizierter Verwalter: Das müssen Wohnungseigentümer jetzt wissen (2022)

Zertifizierter Verwalter: Das müssen Wohnungseigentümer jetzt wissen (2022)

Zertifizierter Verwalter: Das müssen Wohnungseigentümer jetzt wissen (2022)

Der zertifizierte Verwalter ist ein neu in das WEG-Gesetz eingefügte Instrumentarium und sorgt sowohl bei den WEGs, als auch bei den Verwaltungen für Unsicherheit und Fragezeichen. Wer muss sich zertifizieren lassen, gilt dies auch für die Selbstverwaltung von WEGs und was passiert wenn die WEG keinen zertifizierten Verwalter hat? Auf diese und viele weitere Fragen geben wir Ihnen in unserem Beitrag Antworten.

Inhaltsverzeichnis

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1. Was ist ein zertifizierter Verwalter? 

Gem. § 26a WEG-Gesetz darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.

Es handelt sich bei der Zertifizierung also um eine Art Gütesiegel für Hausverwaltungen, womit die fachlichen Fähigkeiten des WEG-Verwalters sichergestellt werden sollen (auch “Sachkundenachweis” genannt). Die Zertifizierung läuft so ab, dass die IHKs - frühestens ab Spätsommer 2022 - Kurse anbieten werden und am Ende eine Prüfung, bestehend aus einer schriftlichen und einer mündlichen Prüfung, steht. Mit erfolgreichem Abschluss der Prüfung erhält der Verwalter die Zertifizierung und darf sich als zertifizierten Verwalter bezeichnen. Die Prüfungsgebühren sollen um die 400 Euro pro Person betragen.

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Gut zu wissen :
Damit aber genügend Zeit zum Absolvieren des Zertifizierungsprozesses verbleibt, finden die Bestimmungen und dessen Rechtsfolgen erst ab dem 01.12.2022 Anwendung.

2. Wer darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen? 

Wer sich als zertifizierten Verwalter bezeichnen darf ergibt sich ausdrücklich aus der Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (kurz: ZertVerwV). Ausgangspunkt ist, dass sich derjenige als zertifizierten Verwalter bezeichnen darf, wer die Zertifizierung erhalten hat.

Die nicht so leicht zu beantwortende Frage ist, wer alles einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt ist und somit im Sinne des § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG-Gesetz als zertifiziert gilt. Hier lag auch während des Gesetzgebungsverfahrens der Rechtsverordnung das meiste Streitpotenzial. Gleichgestellt sind insbesondere Personen, die einen Abschluss mit einem immobilienwirtschaftlichen Schwerpunkt haben. Zuletzt genügt auch schon die Befähigung zum Richteramt, um gleichgestellt zu sein. Wie schaut es aber mit BWLer, Architekten und von Verwaltern aus, die einschlägige IHK-Lehrgänge absolviert haben?

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Gut zu wissen :
§ 7 ZertVerwV: Einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt ist, wer
  1. Die Befähigung zum Richteramt ;
  2. Eine abgeschlossene Berufsausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann, zur Kauffrau oder zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft ;
  3. Einen anerkannten Abschluss Geprüfter Immobilienfachwirt/Geprüfte Immobilienfachwirtin oder ;
  4. Einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichen Schwerpunkt besitzt.

Der Unterschied zwischen dem tatsächlichen zertifizierten Verwaltern und den gleichgestellten besteht darin, dass sich nur als zertifiziert bezeichnen darf, wer auch die Prüfung abgeschlossen hat. Wer nur gleichgestellt ist, darf sich so also nicht bezeichnen.

3. Der zertifizierte Verwalter als WEG-Sonderling 

Das Instrumentarium des zertifizierten Verwalters ist eine WEG-spezifische Einzigartigkeit. Denn ein vergleichbares Instrumentarium kennt das deutsche Recht nicht.

Hintergrund ist, dass der Gesetzgeber sich nicht dazu durchringen konnte, den Sachkundenachweis als notwendige Voraussetzung für die Erlaubnis einer gewerblichen Tätigkeit als WEG-Verwalter auszugestalten. Dafür hätte nämlich der § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO geändert werden müssen. Tatsächlich lag dies auch ursprünglich auf dem Tisch, wurde aber im Rechtsausschuss des deutschen Bundestages zu der aktuellen Regelung abgeändert.

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Gut zu wissen :
Dadurch, dass der § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO nicht geändert wurde, musste auch nicht das für das Gewerberecht zuständige Bundesministerium für Wirtschaft und Energie beteiligt werden. Dies erklärt möglicherweise den Rückzieher.

Wie wir in den nächsten Punkten dieses Beitrags sehen werden, gehen damit auch eine Reihe von Problemen und vor allem offenen Rechtsfragen einher.  

4. Besteht eine gesetzliche Pflicht zur Zertifizierung für den Verwalter? 

Die Antwort darauf lautet ganz klar nein. Ausgangspunkt für die Beantwortung dieser Frage ist § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG-Gesetz, wo keine gesetzliche Pflicht statuiert ist. Es handelt sich lediglich um eine zivilrechtliche Vorschrift, die nur im Verhältnis der WEG Wirkung entfaltet. Wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen nicht zertifizierten Verwalter bestellt oder bestellt hat, muss mit keinen staatlichen Sanktionen gerechnet werden. Anders wäre das, falls ein Hausverwalter gegen § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO verstößt.

‍Vielmehr entspricht es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 19 Abs. 1 WEG-Gesetz, wenn ein Verwalter bestellt wird, der nicht zertifiziert ist bzw. diesem gleichgestellt ist. Die Folge ist, dass allein bei Bestellung des Verwalters der Eigentümer einen (zivilrechtlichen) Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters hat. Nach Bestellung mittels Beschluss der Eigentümerversammlung verbleiben dem anfechtenden Eigentümer der übliche Monat zur Anfechtung des Beschlusses. Danach wird der Beschluss bestandskräftig (vgl. § 45 WEG-Gesetz). Der Rechtsausschuss des deutschen Bundestages geht davon aus, dass eine WEG auch mit einem Verwalter, der nicht über ein Zertifikat verfügt, aber das Vertrauen der Wohnungseigentümer besitzt, zusammenarbeiten kann (vgl. BT-Drs. 19/22634, 43). Durch diesen Mechanismus dürfte die Regelung einiges an Schlagkraft eingebüßt haben und lässt genügend Hintertüren und Möglichkeiten auch ohne Zertifizierung der Verwaltertätigkeit weiter nachzugehen.

Hinzu kommt eine gesetzliche Ausnahme von der oben aufgeführten Regel, für “Kleinanlagen”, da hier der Verwaltungsaufwand typischerweise einen geringen Umfang einnimmt. Für die Ausnahme müssen drei Bedingungen kumulativ - also alle drei Regelungen zusammen - erfüllt sein:

  1. Anzahl der Sondereigentumsrechte: Es gibt nur acht oder weniger Sondereigentumsrechte.
  2. Es gibt einen WEG-Verwalter: Einer der Wohnungseigentümer der Wohnungseigentumsanlage ist zum Verwalter bestellt. Ist der Verwalter kein Wohnungseigentümer, ist diese Anforderung nicht erfüllt.
  3. Anzahl der Verlangenden: Weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Abs. 2 WEG-Gesetz) verlangen die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.

Anders schaut es nur dann aus, wenn bereits in der Teilungserklärung festgehalten wurde, dass lediglich ein zertifizierter Verwalter bestellt werden darf. Dies dürfte allerdings nur für die Teilungserklärungen gelten, die im vergangenen Jahr erstmals beurkundet wurden.

5. Folgen der Zertifizierung des Verwalters für die WEG- Selbstverwaltung 

Auch die Selbstverwaltung ist von der Regelung des zertifizierten Verwalters nicht ausgenommen.

Tatsächlich stellt sich dies bei genauerer Betrachtung als widersprüchlich heraus. Denn wie oben schon aufgezeigt sollte ursprünglich der Sachkundenachweis im Rahmen der gewerblichen Zulassung überprüft werden. Durch einen Kompromiss, der die Schärfe der Regelung ursprünglich nehmen sollte, ist zugleich durch die Hintertür eine Beeinträchtigung der Selbstverwaltung eingetreten. Soweit der Sachkundenachweis im Rahmen der Gewerbeordnung überprüft werden würde, so würde diese nicht für die Selbstverwaltung gelten, da interne Verwalter nicht gewerblich, sondern ehrenamtlich, tätig werden.

Eine Ausnahme hat der Gesetzgeber nur für kleinere WEGs mit weniger als 9 Sondereigentumseinheiten gemacht. Dem liegt die Annahme zu Grunde, dass bei kleineren Wohnungseigentumsanlagen insgesamt ein geringerer Verwaltungsaufwand bestehe (BT-Drs. 19/22634, 44), wiewohl die mit der Verwaltung verbundenen Fragen rechtlicher und tatsächlicher Art unabhängig von der Größe der Gemeinschaft sind. Die Zahl 9 scheint aber willkürlich und wurde ohne weiteren Begründungen ausgewählt.    

6. Wie geht es mit dem zertifizierten Verwalter in der Zukunft weiter? 

Ob die Regelung Bestand haben wird, ist derzeit ungewiss. Denn der Koalitionsvertrag 2021 (S. 92) zwischen der SPD, Grünen und der FDP sieht vor:

„Wir führen den echten Sachkundenachweis für Makler, Miet- und WEG-Verwalter ein.“

Leider ist bisweilen keine neuere Entwicklung zu verzeichnen. De facto heißt dies allerdings, dass der § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO angepasst wird. Für alle gewerblichen WEG-Verwalter ist dann Teil des Erlaubnisverfahrens auch der Sachkundenachweis. Es lässt sich nur vermuten wie es also weitergeht:

Die Regelungen zum zertifizierten Verwalter werden dadurch gegenstandslos. Jedoch genügt vermutlich zum Sachkundenachweis im Sinne der GewO, dass der entsprechende Verwalter zertifiziert ist. So wird der Zertifizierungsprozess nicht gänzlich obsolet.

7. BONUS: Welche Auswirkung hat die Zertifizierung auf Matera?

Auch auf Matera, als innovativen Dienstleister im Bereich Selbstverwaltung, hat die Zertifizierung eine Auswirkung. Deshalb lassen sich entsprechend Funktionsträge aus dem Team noch dieses Jahr zertifizieren. Aufgrund von § 8 der ZertVerwV gilt dann das gesamte Unternehmen als zertifiziert.

Dadurch können WEGs auf einen zertifizierten Dienstleister wie Matera zurückgreifen, wodurch nach außen hin die kaufmännischen, rechtlichen und technischen Fähigkeiten sichergestellt werden.

Haben Sie sich schonmal mit der Matera-Lösung auseinandergesetzt? Dann holen Sie das gerne nach. Und falls Sie Fragen haben, können Sie sich jederzeit gerne bei uns melden.

Autor
Jan Milz
Legal Counsel
Delimitor
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