Les assurances obligatoires en copropriété

Faut-il une assurance pour les parties communes de la copropriété ?

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Les parties communes sont définies dans le règlement de la copropriété et comprennent généralement les halls d’entrée, les escaliers, les ascenseurs et monte-charges, les jardins communs, les installations d’eau ou d’énergie et de manière générale tout ce qui n’est pas destiné à l’usage privatif des copropriétaires.

Des sinistres peuvent survenir, notamment au niveau des installations d’eau, d’électricité ou de gaz, a fortiori dans les copropriétés qui ont un système de chauffage collectif. Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR en 2014, la souscription à une assurance copropriété est devenue obligatoire.

La loi impose a minima une assurance responsabilité civile pour la copropriété, c'est-à-dire une assurance qui indemnisera les copropriétaires ou toute personne affectée par un sinistre provenant des parties communes. Elle couvre également les négligences commises par le syndic de copropriété, comme un défaut d’entretien par exemple.

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Bon à savoir :

Le syndic de copropriété peut souscrire à cette assurance sans avoir obtenu l’approbation des copropriétaires en assemblée générale. Toutefois, il est possible de convoquer une assemblée générale extraordinaire à tout moment pour annuler ou modifier la souscription.

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Afin d’être indemnisé en cas de dégât dans les parties communes, le syndicat des copropriétaires peut souscrire à une assurance plus complète telle que l’assurance multirisque immeuble (MRI).

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Quid de l’assurance individuelle en copropriété ?

Afin que chaque copropriétaire soit serein face aux dégâts qui pourraient lui être causés par un voisin, l’assurance habitation est obligatoire pour les propriétaires d’un logement en copropriété.

On distingue deux cas de figures distincts : les propriétaires occupants et non occupants. Voici les assurances prévues pour ces deux cas :

• Les propriétaires occupants doivent souscrire à une assurance habitation, qui indemnise au moins les tierces personnes affectées par un sinistre qui prendrait sa source dans les parties privatives appartenant à l’assuré. L’assuré n’est indemnisé qu’en cas d’incendie, de dégât des eaux ou d’explosion, pour la valeur de l’immeuble. Pour que le propriétaire occupant soit indemnisé sur la valeur de ses biens ainsi qu’en cas d’effraction ou de vol, il devra souscrire à une assurance multirisque habitation ;

• Les propriétaires non-occupants, quant à eux, ont l’obligation de couvrir les dommages causés aux tiers, à la copropriété ainsi qu’aux locataires en cas de vice de construction ou de défaut de fabrication. Ces garanties sont incluses dans l’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO). Cette assurance complète l’assurance de la copropriété, en couvrant les voisins et la copropriété contre les sinistres qui ont lieu dans les parties privatives.

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Bon à savoir :

En complément de ces garanties obligatoires, la plupart des assurances PNO permettent aux propriétaires d’être couverts en cas de sinistre dans le logement si le locataire n’a pas d’assurance habitation, en cas de troubles de jouissance (quand le locataire utilise une partie du logement à des fins non prévues dans le bail) ou encore en cas de recours de la part d’un locataire à l’encontre du propriétaire.

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Quel assureur prend en charge les sinistres en copropriété ?

Auparavant, la résolution des sinistres qui impliquaient plusieurs parties était longue et compliquée. C’est pourquoi, la convention IRSI en 2018 a défini quel assureur était chargé de quel sinistre en fonction des situations. À noter que la convention IRSI ne s’applique que si les dommages à indemniser sont inférieurs ou égaux à 5 000€ HT.

En quelques mots, la convention IRSI définit que c’est l’assureur de l’occupant du lieu où s’est produit le sinistre qui est chargé du dossier d’indemnisation. En cas d’investissement locatif, c’est donc l’assureur du locataire et non celle du propriétaire bailleur qui est chargé de la résolution du sinistre;

Si les dégâts sont valorisés à moins de 1 600€ HT, c’est ce même assureur qui doit également indemniser les personnes concernées. Si la valeur des dégâts est comprise entre 1 600€ et 5 000€ HT, l’assureur doit effectuer une expertise, indemniser les personnes concernées, mais il peut se retourner ensuite vers les autres assureurs.

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Bon à savoir :

Le sinistre doit être déclaré par le copropriétaire à son assurance si le sinistre a eu lieu dans les parties privatives dont il est propriétaire. Si par contre le sinistre a lieu dans les parties communes, c’est le syndic de copropriété qui doit le déclarer à son assureur.

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Fuite en copropriété : quel assureur se charge de la recherche de fuite ?

La convention IRSI a également défini l’assureur chargé de rechercher la fuite et payer les frais engendrés par cette démarche. Il ne peut appliquer ni franchise ni plafond de prise en charge.

Si la fuite semble avoir lieu dans les parties communes, c’est l’assureur de l’immeuble qui doit prendre en charge la recherche de fuite. Toutefois, si la recherche établit que la fuite a eu lieu dans l’un des logements (ou autre local privatif), c’est l’assureur du particulier qui doit payer les frais engendrés par la recherche.

Lorsque la fuite est recherchée dans un logement ou un local privatif, c’est l’assureur de l’occupant qui doit s’en charger. En cas de location, c’est donc l’assurance du locataire et non celle du propriétaire.

Il y a toutefois trois situations dans lesquelles l’assureur du propriétaire est chargé de la démarche :

• L’occupant n’a pas d’assurance habitation en vigueur, malgré l’obligation légale ;
• L’occupant a remis une lettre de résiliation de son bail de location et le préavis a expiré le jour du sinistre ;
• Les travaux de recherche risquent de détruire le local.

Si jamais le propriétaire du logement n’est pas assuré, malgré l’obligation légale, c’est l’assureur de la copropriété qui doit rechercher la fuite.