Les diagnostics en copropriété
Les diagnostics immobiliers sont nombreux et peuvent concerner selon les cas, soit les parties communes de la copropriété, soit les logements individuels des copropriétaires. Dans le cas des diagnostics à effectuer dans les parties communes, c’est au syndic de faire réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires de par ses missions et ses obligations légales. De la même façon, en tant que syndic, vous devez être en mesure de fournir une copie des diagnostics obligatoires aux copropriétaires concernés en cas de vente ou de location.
En copropriété, certains diagnostics à effectuer sur les parties communes sont obligatoires ; ils sont votés à la majorité simple de l’article 24. Voyons lesquels.
Le diagnostic technique global (DTG)
Qu’est-ce qu’un diagnostic technique global (DTG) ?
Le diagnostic technique global (DTG) est une étude qui permet d’informer les copropriétaires sur l’état général de l’immeuble et de prévoir d’éventuels travaux. Il doit être réalisé par un thermicien ou un diagnostiqueur immobilier certifié.
Que contient le diagnostic technique global (DTG) ?
Le diagnostic technique global (DTG) contient les informations suivantes :
- Une analyse de l’état des parties communes et des équipements collectifs ;
- Une analyse des améliorations possibles de l’état de l’immeuble ;
- La liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble sur les 10 prochaines années, selon leur ordre d’importance (travaux urgents, courts termes, moyens et longs termes) ;
- Une évaluation des coûts des différents travaux.
Dans quels cas le diagnostic technique global est-il obligatoire ?
Depuis 2017, la loi Alur encadre le diagnostic technique global et le rend obligatoire pour les copropriétés dans les cas suivants :
- Si votre immeuble a plus de 10 ans et qu’il fait l’objet d’une mise en copropriété, c’est-à-dire que le régime de la copropriété a été adopté après le 1er janvier 2017 ;
- Si votre immeuble fait l’objet d’une procédure d’insalubrité. Dans ce cas, c'est l'administration qui demande au syndic de copropriété de produire un diagnostic technique global.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Qu’est-ce qu’un diagnostic de performance énergétique (DPE) ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est une étude technique qui sert à évaluer la consommation énergétique et le taux d’émission de gaz à effet de serre d’un logement ou d’un bâtiment dans son ensemble.
Pour une copropriété, le DPE est une étude qui peut être réalisée en amont de travaux, comme les travaux de rénovation énergétique. Pour un logement individuel, le diagnostic de performance énergétique est à destination d’un acquéreur ou d’un locataire potentiel, afin qu’il ait toutes les informations avant d’acheter ou de louer le bien immobilier.
Que contient un diagnostic de performance énergétique (DPE) ?
Le diagnostic de performance énergétique doit au minimum contenir les informations suivantes :
- Les caractéristiques du logement ou de la copropriété, et ses équipements (chauffage, eau, etc.) ainsi que leur performance énergétique ;
- L’étiquette énergie, notée de A à G, qui indique la consommation annuelle du logement ou de la copropriété ;
- L’étiquette climat, notée de A à G, qui indique le taux d’émission de gaz à effet de serre du logement ou de la copropriété ;
- Des recommandations pour mieux maîtriser les consommations d’énergie ;
- Un relevé détaillé des données utilisées pour effectuer le diagnostic de performance énergétique : cet élément est obligatoire depuis le 1er janvier 2012 et comprend 60 critères.
Dans quels cas la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique est-elle obligatoire en copropriété ?
Le DPE est obligatoire lorsque votre copropriété réunit ces conditions :
- Si elle équipée d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement ;
- Si le permis de construire a été délivré avant juin 2001 ;
- Si elle contient moins de 50 lots (principaux et annexes).
Lorsqu’un DPE doit être réalisé en copropriété, en tant que syndic ou conseiller syndical, vous devez inscrire la résolution associée à l’ordre du jour et la décision doit être votée à la majorité simple.
L’audit énergétique
Qu’est-ce qu’un audit énergétique ?
À l’instar du diagnostic de performance énergétique, l’audit énergétique est un bilan complet des performances énergétiques d’un bâtiment ou d’un logement individuel. L’audit énergétique porte sur la structure du bâtiment, l’état de l’isolation thermique, la consommation énergétique de l’immeuble, ses équipements de chauffage, d’eau chaude, de ventilation et d’éclairage.
Que contient un audit énergétique ?
Un audit énergétique doit au minimum contenir les informations suivantes :
- Une enquête réalisée auprès des occupants et non-occupants, pour obtenir des données qualitatives sur le confort thermique et sur l’état des équipements ;
- La visite d’un échantillon de logements, sous réserve de l’accord des occupants concernés qui sont interrogés sur leurs habitudes de consommation et sur la gestion des équipements. La visite porte aussi sur l’inspection des parties communes ;
- Une estimation de la consommation d'énergie à l’année de l’immeuble. Cette estimation s’accompagne d’une analyse de l’évolution de la consommation sur les trois dernières années ;
- Des recommandations et des propositions de travaux avec une estimation des coûts. Les recommandations portent aussi sur le développement des comportement sobres énergétiquement ;
- Une synthèse des informations recueillies comme le classement énergétique de l’immeuble, le montant des dépenses annuelles correspondant, l’évolution de la consommation, etc ;
Toutes ces informations vous permettent d’être guidé au mieux afin de réaliser des économies d’énergie.
Dans quels cas est-il obligatoire de réaliser un audit énergétique en copropriété ?
Il est obligatoire d’effectuer un audit énergétique si votre immeuble remplit les conditions suivantes :
- Il est situé en France métropolitaine ;
- Il a été construit avant le 1er juin 2001 (date de dépôt de la demande de permis de construire) ;
- Il compte au moins 50 lots, avec une majorité dédiés à un usage d’habitation ;
- Il est doté d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, desservant plus de 90% des lots à usage d’habitation.
Le dossier technique amiante (DTA)
Qu’est-ce qu’un dossier technique amiante (DTA) ?
Le dossier technique amiante (DTA) est un ensemble de documents qui regroupe les rapports des diagnostics d’amiante réalisés. Il peut être effectué sur une copropriété ou sur un logement individuel. Pour une copropriété, le DTA est obligatoire si le permis de construire a été émis avant le 1er juillet 1997.
Que contient le dossier technique amiante (DTA) ?
Le DTA contient au minimum les informations suivantes :
- La localisation et la signalisation des matériaux contenant de l’amiante, accessibles sans destruction ;
- L’état de conservation de ces matériaux ;
- Les travaux de retrait et de confinement, et des mesures conservatoires ;
- Les consignes de sécurité (élimination des déchets..) ;
- Une fiche récapitulative qui contient notamment l’Identification de l’immeuble, les modalités de consultation du DTA et tous les autres points évoqués ci-dessus.
Quelle est la durée de validité d’un dossier technique amiante (DTA) ?
La durée de validité du DTA varie selon le résultat du diagnostic.
Si le DTA ne révèle aucune trace d’amiante, alors la durée de validité est illimitée.
En revanche, si le DTA révèle des traces d’amiante, la durée de validité dépend de l’état du bâtiment. En effet, le diagnostiqueur va évaluer l’état de l’immeuble sur un barème de 1 à 3 pour savoir si des travaux sont nécessaires ou non :
- Si le résultat est de 1, des travaux ne sont pas nécessaires mais la durée de validité du DTA est abaissée à 3 ans ;
- Si le résultat est de 2, il faut faire vérifier le niveau d’empoussièrement par un laboratoire agréé par le ministère chargé de la santé car l’amiante peut libérer des fibres dans l’air. S’il y a moins de 5 fibres par litre d’air, des travaux ne sont pas nécessaires mais la durée de validité du DTA est abaissée à 3 ans. À l’inverse, s’il y a plus de 5 fibres par litre d’air, des travaux doivent être engagés et une fois les travaux finalisés, la durée de validité du DTA est de 3 ans ;
- Si le résultat est de 3, des travaux doivent être entrepris et achevés dans les 3 ans à partir de la date de réception du diagnostic, pour respecter la durée de validité du DTA qui est de 3 ans.
Pour être valable, le dossier technique amiante (DTA) doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié DIAGAMTER. Pour contacter un de ces professionnels, le gouvernement met à disposition un annuaire. Vous pouvez également utiliser l’annuaire fournisseurs que nous mettons à votre disposition chez Matera.
Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
Qu’est-ce qu’un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) ?
Le constat de risque d’exposition au plomb est un document donnant des informations sur la présence de plomb dans un logement individuel ou dans les parties communes. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel détenant la certification diagnostic plomb.
Que contient le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) ?
Le CREP contient le rapport du diagnostiqueur, qui mentionne notamment :
- La date du diagnostic et de sa durée de validité ;
- Les informations sur le bien immobilier ;
- Le croquis du bien immobilier (obligatoire en cas de présence ou d’absence de plomb) ;
- Un rappel des obligations des copropriétaires en cas de présence de plomb.
Une notice d’information sur les dangers du plomb pour la santé doit également être annexée au rapport.
Dans quels cas le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) est-il obligatoire en copropriété ?
Si votre copropriété a été construite avant 1949, le CREP est obligatoire. Sa validité est illimitée, peu importe la présence ou non de plomb.
Les diagnostics facultatifs en copropriété
Outre les diagnostics que nous avons énoncé précédemment et qui sont obligatoires dans certains cas, vous pouvez également faire voter, en tant que syndic de copropriété, d’autres diagnostics facultatifs selon les problématiques de votre immeuble :
- Le diagnostic des Installations Électriques des parties communes (DIE), qui a pour objectif de vérifier l’état des installations électriques dans les parties communes et de détecter d’éventuelles anomalies ;
- L’état relatif à la présence de termites, qui permet de vérifier la présence ou non de termites dans les parties communes de l’immeuble ;
- L’information sur la présence d’un risque de mérule, un diagnostic qui permet d’informer sur la présence de mérule, un champignon mangeur de bois qui s'attaque aux bâtiments.
- Le diagnostic de radon, un diagnostic qui permet de mesurer la quantité de gaz radon dans un logement ou un immeuble. Pour rappel, le gaz radon est considéré comme cancérigène s’il est présent à un niveau élevé.
Les diagnostics obligatoires en cas de vente : le dossier de diagnostic technique (DDT)
Lors de la vente d’un bien en copropriété, le vendeur doit fournir divers documents, dont les diagnostics.
Les diagnostics portant sur les parties communes doivent être rassemblés par le syndic et délivrés au vendeur. Pour un logement individuel, le syndic n’est pas concerné et c’est au vendeur de s’occuper de bien fournir tous les diagnostics requis.
Une fois rassemblés, tous ces diagnostics sont rassemblés dans ce qu’on appelle un dossier de diagnostic technique (DDT).
Le DDT doit au minimum contenir les diagnostics suivants :
- Le diagnostic de performance énergétique, sauf en cas de vente d'un logement en l'état futur d'achèvement (VEFA) ;
- Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) ;
- Le dossier technique amiante (DTA) ;
- L’état de l'installation intérieure de l'électricité, si l'installation a plus de 15 ans ;
- L’état de l'installation intérieure du gaz, si l'installation a plus de 15 ans ;
- L’état relatif à la présence de termites permettant de savoir si le logement est situé dans une zone à risque ;
- L’état des risques et pollutions : il s’agit d’un document permettant de savoir si le logement est situé dans une zone à risque ;
- Le diagnostic Bruit : il s’agit d’un document qui permet de connaître l'existence de nuisances sonores aériennes. Il est obligatoire depuis le 1er juin 2020, si le bien immobilier est situé dans une zone d'exposition au bruit des aéroports.
La loi impose également d’annexer la surface privative du lot vendu (mesurage de la loi Carrez).
Si vous souhaitez plus d’informations sur les diagnostics obligatoires en cas de vente, nous avons rédigé un article sur le sujet.
La gestion de vos diagnostics avec Matera
Si un diagnostic est nécessaire dans votre copropriété, il faut d’abord mettre la résolution associée à l’ordre du jour de votre prochaine assemblée générale. Pour rappel, si vous êtes conseiller syndical ou syndic, mettre une résolution à l’ordre du jour se fait en quelques clics depuis votre espace Matera. Il suffit de vous rendre dans l’onglet Assemblées et d'ajouter une nouvelle résolution.Pour vous aider à y voir encore plus clair, voici un récapitulatif des principaux diagnostics obligatoires en copropriété :
Avec Matera, voter des diagnostics dans les parties communes est facilité.Lorsque vous constituez votre convocation à l’assemblée générale depuis votre espace Matera, créez une nouvelle résolution et choisissez la résolution prédéfinie “Diagnostics et études”. Vous n’avez plus qu’à remplir les champs requis et le tour est joué ; il ne reste plus qu’à voter la résolution.
Si vous devez réaliser des diagnostics dans les parties communes de votre copropriété, nos experts travaux vous accompagnent dans le choix des prestataires et répondent à toutes vos questions sans aucun frais supplémentaire. Pour les contacter, nous vous invitons à nous écrire depuis le bouton “Une question ?” en bas à droite de votre espace Matera.
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