Quelle est la meilleure assurance copropriété en 2024 ?

La loi Alur de 2014 indique que les copropriétés doivent obligatoirement avoir une assurance, mais elles ne sont pas obligées de souscrire aux garanties maximales. Chaque copropriété peut estimer ses besoins en couverture, et le budget qu’elle souhaite y allouer. En effet, les primes d’assurance de copropriété ne cessent d’augmenter, à cause, notamment, de l’augmentation de +40% d’actes de vandalisme en 5 ans ou encore de l’augmentation du coût des réparations. Les copropriétaires peuvent décider de l’assurance copropriété qu’ils souhaitent pour l’immeuble, les charges étant ensuite réparties entre les copropriétaires, comme l’explique Selectra.

‍

Que couvre l’assurance copropriété ?

L’assurance d’une copropriété couvre des risques spécifiques, différents d’une assurance habitation classique. Pour comparer au mieux les formules proposées par les divers assureurs, il est important de savoir ce qui est inclus dans tous les contrats et ce qui peut être négocié.

Les garanties minimales

Les assurances copropriété incluent toujours la responsabilité civile. Cette garantie couvre les dégâts et dommages qui pourraient être causés aux copropriétaires ou à un tiers, par un sinistre pour lequel les parties communes de l’immeuble sont à l’origine.

Les sinistres concernés peuvent être, par exemple, une canalisation qui fuit et inonde un des appartements ; les fixations d’une enseigne qui lâchent et blessent quelqu'un ; le portail automatique qui dysfonctionne et endommage un véhicule, etc.

Cette garantie ne couvre pas les dommages que pourrait subir la copropriété. Cette dernière n’est indemnisée en cas de sinistre seulement s’il a une autre cause et est couvert par une autre assurance.

‍Les garanties supplémentaires

La Multirisque Immeuble, MRI

Les assurances pour copropriété proposent généralement deux formules : la responsabilité civile seule, ou la Multirisque Immeuble (MRI).

La MRI est optionnelle, elle inclut la garantie responsabilité civile, mais indemnise aussi la copropriété en cas de sinistre. Ceci inclut notamment :

• Les dommages causés par un dégât des eaux : une canalisation qui fuit, des infiltrations dans les plafonds ou murs, la recherche d’une fuite en cas de dommage, etc.
• Les dommages causés par un incendie ou une explosion : une canalisation de gaz explose, une prise électrique s’enflamme, etc.
• Les dommages causés par un vol ou un acte de vandalisme dans le bâtiment
• Le bris de glaces : une fenêtre cassée, un miroir dans l’ascenseur se décolle et se brise, etc.
• Les dommages causés par des catastrophes naturelles : un ouragan a arraché les arbres des espaces communs, une inondation a endommagé l’ascenseur, etc.
• Les dommages causés par des actes de terrorisme ou émeutes.

Les options supplémentaires

Les assureurs peuvent proposer des garanties supplémentaires en options, souvent payantes, parfois gratuites. Ces options peuvent faire partie de la négociation avec son assureur.

L’assureur peut couvrir les dégâts subis par les installations électriques, notamment en cas de foudre ou de surtension.

Les graffitis sont malheureusement monnaie courante pour les copropriétés, une option peut prendre en charge l’entreprise de nettoyage spécialisée qui pourra les enlever.

Les machines de la copropriété, comme la chaudière collective ou l’ascenseur, sont habituellement très couteuses. La copropriété peut être indemnisée en cas de casse.

Les frais d’expertise peuvent être couverts par l’assureur, dans le cas où il faille faire appel à un expert pour réaliser un diagnostic.

Si c’est un cas rare, l’effondrement d’une partie de la toiture ou d’un mur peut être lourd de conséquences. Pour les constructions vétustes, il peut être judicieux d’avoir cette couverture optionnelle.

L’assistance dépannage peut être très utile pour une copropriété, afin d’avoir un technicien en moins de 24h en cas de panne d’électricité, de problème de plomberie ou de serrurerie, par exemple.

Une protection juridique peut être utile en cas de litige avec un copropriétaire, ou en cas de sinistre qui affecte l’immeuble voisin, etc.

‍

Les obligations d’assurance copropriété

Si le syndic de copropriété est libre de choisir la formule de son assurance et les options qu’il souhaite, les lois imposent des garanties et couvertures obligatoires, notamment en cas de sinistre.

Assurance des parties communes imposée par la loi

L’article 9 de la loi Alur de 2014 indique spécifiquement que tous les syndics de copropriété sont obligés de souscrire au moins à une assurance responsabilité civile.

Aucune obligation n’est donnée quant à l’assurance multirisque immeuble, étant donné que cette couverture ne concerne que la copropriété, et n’affecte pas l’indemnisation d’un tiers.

De plus, la loi de 1965 établit que c’est le syndic de copropriété qui doit souscrire à l’assurance pour les parties communes de l’immeuble. Ce dernier doit présenter plusieurs devis d’assurance lors d’une assemblée générale, afin que les copropriétaires choisissent celle qu’ils préfèrent. L’attestation d’assurance sera ensuite remise aux copropriétaires, et la prime d’assurance intègrera les charges de copropriété.

Dans le cas, assez rare, où aucune assurance n’ait été déterminée à l’issue du vote, le syndic est autorisé à souscrire à l’assurance qu’il estime la plus pertinente pour la copropriété. Cette capacité a pour but de permettre à toute copropriété de répondre à ses obligations.

En cas de sinistre provenant ou affectant les parties communes

En cas de sinistre dans un immeuble en copropriété, beaucoup d’intervenants peuvent coïncider : un ou plusieurs copropriétaires, la copropriété, ainsi que les assureurs de chacun. La convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres d’Immeubles), instaurée en 2018, définit clairement le rôle de chacun.

Application de la convention IRSI

Certains critères limitent les sinistres qui sont régis par cette convention. On soulignera, entre autres, que les sinistres concernés sont les dégâts des eaux ou incendies, dont le montant estimé des dommages n’excède pas 5 000 €, qu’en sont exclus les inondations et les problèmes d’humidité générale, et qu’au moins 2 assureurs doivent être impliqués.

Si le sinistre n’est pas régi par la convention IRSI, il peut l’être par la convention CIDE-COP ou le droit commun.

Recherche de la fuite

Pour éviter que les assureurs se renvoient la responsabilité de rechercher la fuite, la convention IRSI désigne l’assureur en charge de la recherche de la fuite selon les situations :

• Si la source de la fuite est dans un appartement occupé par son propriétaire, c’est l’assurance habitation du logement qui s’en charge.
• Si la source de la fuite est dans un appartement occupé par un locataire, et que la recherche de la fuite ne demande pas de destruction (piquer la dalle du sol de la salle de bain, démolir une partie d’un mur ou d’un plafond, etc.), c’est l’assurance habitation du locataire qui s’en charge.
• Si la source de la fuite est dans un appartement occupé par un locataire, mais que la recherche de la fuite nécessite des travaux de destruction, que le locataire n’est pas assuré, que la location est meublée ou saisonnière, ou encore si le logement est vacant, c’est l’assurance du propriétaire qui s’en charge.
• Enfin, si la source de la fuite a lieu dans les parties communes, ou en cas de défaut d’assurance de la part du propriétaire du logement où prend source le sinistre, c’est l’assurance de la copropriété qui s’en charge.

Désignation d’un assureur gestionnaire

Pour faciliter la gestion du sinistre et accélérer la réparation des dégâts, la convention IRSI désigne un assureur gestionnaire pour chaque sinistre. Il s’agit, en général, de l’assureur du local où a eu lieu le sinistre.

Ainsi, lors du sinistre, chaque partie devra déclarer le sinistre à son assureur, puis l’assureur gestionnaire identifiera les autres parties, et prendra en charge la gestion administrative du sinistre :

• Gérer la recherche de la fuite
• Les réparations de l’origine du sinistre
• La gestion des experts qui pourront évaluer les dommages
• Désigner la partie responsable et donc l’assureur qui indemnisera
• Demander la réparation des dommages
• Identifier les recours possibles entre assureurs, le cas échéant.

Le fait d’appliquer la convention IRSI permet donc de centraliser les démarches chez un même gestionnaire, y compris si ce n’est pas lui qui indemnise, ce qui accélère significativement la résolution du sinistre.

Pour les copropriétaires

Les propriétaires d’un bien individuel ne sont pas obligés de souscrire à une assurance, mais les propriétaires d’un bien en copropriété, si.

Les copropriétaires doivent obligatoirement être assurés au niveau de la responsabilité civile, afin de couvrir les dommages causés aux voisins ou à la copropriété en cas de sinistre ayant lieu dans leur logement.

Pour les copropriétaires bailleurs, cette garantie est automatiquement incluse dans l’assurance PNO, propriétaire non occupant.

‍

Comparatif des assurances de copropriété en 2024

Le prix des assurances de copropriété est fixé par chaque assureur, ainsi que certaines garanties non obligatoires. Aussi, pour pouvoir comparer les tarifs des assurances de copropriété, il est important de comprendre les éléments qui influent sur le prix. 

Les éléments qui impactent la prime d’assurance

Le principal élément qui définira le montant de la prime d’assurance est la valeur de l’immeuble et sa superficie, ainsi que la superficie des parties communes. Un immeuble de 5 étages de 100 m² chacun payera forcément plus qu’un immeuble de 2 étages de 50 m² chacun.

L’état de l’immeuble est aussi très important. Un immeuble neuf, avec une garantie décennale en cours, représente un risque moindre pour l’assureur par rapport à un immeuble construit il y a plus de 60 ans, avec des installations vétustes.

La zone géographique est aussi à prendre en compte. Selon la ville où est implanté l’immeuble, les risques de catastrophe naturelle, de vol ou de dégradation peuvent être plus ou moins importants.

De plus, les éléments qui composent les parties communes sont importants. Y a-t-il des espaces extérieurs, des ascenseurs, des caves, des locaux poubelle, un parking, une terrasse ? Tous ces éléments sont autant d’espaces qui comportent un risque distinct à celui d’un simple couloir.

L’utilisation du local influencera également le prix. Un immeuble de garde-meubles, de bureaux qui reçoivent des clients, ou d’habitations, n’auront pas non plus la même affluence et les mêmes risques.

Enfin, la franchise fixée en cas de sinistre joue aussi un rôle important dans le calcul de la prime. Plus la franchise est basse, plus la prime est élevée.

‍

Exemples de prix d’assurance de copropriété

Si de nombreux critères entrent en compte dans la détermination d’une prime d’assurance, on peut estimer un tarif de base pour une assurance copropriété en fonction des principaux critères du bâtiment.

‍

En moyenne, on constate que les assurances d’immeubles situés en province sont 10 à 30 % moins chères que les assurances pour un immeuble équivalent en région parisienne.

‍

À titre d’exemple, voici les tarifs moyens constatés pour 5 immeubles :

‍

Par ailleurs, pour un immeuble donné, en Île-de-France, on peut constater les prix suivants avec divers assureurs :

‍

De très nombreux assureurs proposent des formules pour les copropriétés, comme Allianz, MMA, la Maif, la Macif, la MAAF, mais aussi Luko, la Matmut, Groupama, Cardif, Generali, et d’autres.

‍

L’assurance pour les cas particuliers de copropriété

Certains syndics de copropriété peuvent se demander si leur situation particulière impacte les obligations ou modalités d’assurance.

‍ Les copropriétés sans syndic

La loi Alur indique bien que toute copropriété doit être assurée au titre de sa responsabilité civile. Aussi, en l’absence de syndic de copropriété, c’est un copropriétaire qui doit demander des devis au nom de la copropriété, et les présenter au vote lors d’une assemblée générale.

Une fois approuvée, l’assurance devra être souscrite au nom de la copropriété.

‍Les copropriétés avec un syndic bénévole

Les garanties par défaut d’un contrat d’assurance pour une copropriété couvre la responsabilité civile des parties communes, la multirisque de l’immeuble si elle a été souscrite, mais n’incluent pas la responsabilité civile d’un syndic bénévole.

Pour couvrir les dommages causés par un syndic bénévole, comme une erreur ou une omission involontaire qui aurait amené à un manque d’entretien ou à une défaillance, il est nécessaire d’étendre le contrat ou de souscrire à l’option correspondante.

Les copropriétés avec 2 lots

Une copropriété peut n’être constituée que de deux lots, comme dans le cas de deux maisons mitoyennes, d’une maison divisée en deux appartements, ou de deux maisons individuelles construites sur un même terrain, entre autres.

Quel que soit le nombre de lots qui composent la copropriété, l’obligation d’assurance responsabilité civile pour la copropriété et pour les copropriétaires reste valable. Cependant, pour les petites copropriétés, il n’est pas obligatoire de constituer de conseil syndical, si tous les copropriétaires donnent leur accord.

‍Les copropriétés horizontales

Les copropriétés horizontales, appelées aussi copropriétés du sol ou copropriétés pavillonnaires, sont généralement des résidences où plusieurs maisons individuelles ont été construites sur un même terrain. Les parties communes sont habituellement des espaces extérieurs, routes, éclairages, voire des espaces de divertissement comme des terrains de jeux, sportifs ou une piscine. Il peut également y avoir des employés pour l’entretien ou la surveillance de la copropriété.

L’obligation d’assurance reste en vigueur pour les copropriétés horizontales, la prime annuelle pourra cependant varier fortement selon la superficie, mais aussi selon les équipements communs et la présence d’employés ou non.

‍

Qui paye l’assurance de la copropriété ?

La prime d’assurance de la copropriété est payée par le syndic, puis intégrée aux charges demandées aux copropriétaires, au même titre que la facture d’électricité, par exemple.

Pour calculer la redevance correspondant à chaque copropriétaire, on calcule le ratio suivant : 

Surface du bien appartenant au copropriétaire ÷ Somme des surfaces de tous les biens

Ce ratio est calculé pour chaque copropriétaire, puis appliqué au montant annuel de la prime d’assurance. La somme des ratios étant égale à 100%, la prime d’assurance est ainsi entièrement répartie.

‍

FAQ concernant l’assurance copropriété

Peut-on récupérer la prime d’assurance copropriété auprès du locataire ?

La prime d’assurance de copropriété est une charge non récupérable auprès du locataire. En effet, le copropriétaire aurait payé cette charge que le logement soit loué ou non, cela n’incombe donc pas au locataire.

‍Doit-on payer l’assurance copropriété si le logement est vacant ?

L’assurance copropriété est due toute l’année par la copropriété, et donc toute l’année par les copropriétaires. De plus, les parties communes peuvent connaître des sinistres qui affectent le bien même s’il est vacant. Il est donc important que l’assurance soit toujours en vigueur.

‍L’assurance copropriété intervient-elle en cas de panne ou de fuite ?

L’assurance en elle-même n’intervient pas en cas de panne, elle indemnise en cas de dégât. Cependant, certains contrats d’assurance incluent une option d’assistance dépannage. Dans ce cas, on peut appeler le numéro de dépannage généralement 24h/24 pour qu’un technicien intervienne au plus vite, répare l’origine du problème et limite ainsi les dégâts causés.